Комментарии к статье 137. жилищного кодекса РФ
1. 1) Из положений ст. 135, 161 Кодекса вытекает, что товарищество собственников жилья выступает непосредственным органом управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Поэтому не требуется заключения какого-либо дополнительного особого договора по управлению.
Создание товарищества собственников жилья - это есть формирование органа управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Поэтому заключение товариществом специального договора по управлению может быть квалифицировано как попытка переложить свои прямые обязанности на другие лица.
Товарищество собственников жилья как орган управления заключает договоры по содержанию и ремонту общего имущества, оказанию коммунальных и иных услуг в интересах членов товарищества и собственников квартир (и не членов товарищества).
2), 3) Смета доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, другие расходы должны определяться на основе объективных данных в условиях 'прозрачности', достаточной информированности собственников жилых помещений о них (расходах) в многоквартирном доме и утверждаться общим собранием членов товарищества в соответствии с долями в праве общей собственности.
4), 5), 6), 7) Работы для собственников помещений в многоквартирном доме выполняются на основе их заявок по заключенным договорам.
Товариществу собственников жилья могут быть предоставлены кредиты при условии реального исполнения обязательств через залоги, поручительства, банковские гарантии, другие способы обеспечения исполнения кредитного обязательства.
Поэтому, пока не появится имущество, рассчитывать на кредиты, по всей вероятности, будет сложно. Так же как без материально-технических предпосылок передавать по договору материальные и денежные средства, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, совершать другие гражданско-правовые сделки - трудности очевидны.
2. 1), 2), 3), 4), 5) Права товарищества собственников жилья, предусмотренные в этих пунктах, связаны в основном с распоряжением местами общего пользования многоквартирного жилого дома.
Места общего пользования в многоквартирном доме на основе положений ст. 36 Кодекса принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности. Сами собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, как правило, в ограниченных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме.
Поэтому товарищество собственников жилья вправе 'предоставлять', 'надстраивать', 'перестраивать', 'возвести хозяйственные и иные постройки' только на основе получения согласия и одобрения этих действий со стороны собственников.
Совершение названных и подобных действий без предварительного согласия - это и есть нарушение прав и законных интересов собственников. Только в интересах последних (собственников) должны заключаться сделки, совершаться другие действия, имеющие правовое значение.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, произведенных в интересах собственников помещений, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
При рассмотрении таких требований суды могут дополнительно к статьям Жилищного кодекса руководствоваться общими положениями главы 50 ГК РФ 'Действия в чужом интересе без поручения' (ст. 980 - 989).
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей, взносов и иных общих расходов.
Подлежат возмещению реальный ущерб и упущенная выгода (ст. 15 ГК РФ). Не подлежит компенсации моральный вред.
Другой комментарий к Статье 137 ЖК РФ
Статья 137 ЖК РФ. Права товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 137 ЖК РФ:
1. В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 коммент. закона) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и, следовательно, наделено специальной правоспособностью. Специальная правоспособность означает, что товарищество обладает только теми гражданскими правами и несет только те обязанности, которые соответствуют целям его создания и деятельности и получили закрепление в уставе товарищества. Ограничения подобного рода обусловлены по отношению к товариществам собственников жилья нормой, содержащейся в ч. 1 ст. 135 коммент. закона, согласно которой товарищество создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Сделка, совершенная товариществом собственников жилья без учета его специальной правоспособности, - так называемая внеуставная сделка - согласно ст. 173 ГК РФ может быть признана судом недействительной по иску самого товарищества, члена товарищества или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью товарищества, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
2. В частях 1 и 2 коммент. ст. законодатель формулирует две группы юридически обеспеченных возможностей товарищества собственников жилья (субъективных прав), содержанием которых выступают соответствующие целям его создания действия.
Первая группа прав товарищества характеризуется тем, что их реализация прямо не затрагивает прав и охраняемых законом интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Реализация прав, перечисленных в ч. 2 коммент. ст., затрагивает права и охраняемые законом интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и тех, кто не является членом товарищества. Поэтому права товарищества собственников, закрепленные в ч. 2 коммент. ст., могут быть осуществлены только в случае совпадения волеизъявления товарищества и волеизъявления собственников помещений, не являющихся членами товарищества. При этом осуществление прав, закрепленных в подп. 1, 2, 4, должно иметь место лишь в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений (ст. ст. 44, 46 коммент. закона).
3. В части 3 коммент. ст. закреплена норма, наделяющая товарищество собственников жилья правом на обращение в суд с целью понуждения неисправных собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (см. коммент. к ч. 2 ст. 39). Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах следует понимать расширительно, в контексте требований, установленных как ст. 249 ГК РФ, так и ст. 39 коммент. закона.
4. Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество обусловлена необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах.
Если в результате неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товариществу собственников причинены убытки, последнее вправе требовать их возмещения в судебном порядке. Под убытками в данном случае следует понимать понесенные товариществом расходы, которые оно в результате неуплаты собственником помещения причитающихся с него денежных средств, произвело из собственных средств, например оплатило услуги по вывозу твердых бытовых отходов. Норма, содержащаяся в ч. 4 коммент. ст., должна применяться во взаимосвязи с правилами, установленными ст. 15 ГК России. Бесплатная юридическая консультация по телефонам: 8 (495) 899-03-81 (Москва и МО) 8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО) 8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)