Комментарии к статье 138. жилищного кодекса РФ
1), 2), 3), 4), 5), 6), 7), 8) Некоторые обязанности товарищества собственников жилья непосредственно вытекают и из ст. 137 Кодекса 'Права товарищества собственников жилья'.
В частности, товарищество имеет не только право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оно (товарищество) обязано заниматься этими вопросами непосредственно.
Определение сметы доходов и расходов составляет одну из важнейших обязанностей товарищества, вытекающих из его устава.
Установление на основе принятой сметы доходов и расходов на год - это не столько право, сколько одна из важнейших обязанностей товарищества.
Заключение договоров по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказанию коммунальных услуг следует рассматривать прежде всего как обязанности товарищества.
По правилам юридической конструкции формирования субъективных прав и обязанностей в нормах права, как представляется, необходимо руководствоваться теоретическими положениями:
а) в тех случаях, когда необходимые для нормального развития правоотношения действия субъекта можно рассматривать как с точки зрения правомочия, так и обязанности - это, по существу, есть обязанность лица.
Обратим внимание на выражение: 'право заключать договоры по содержанию и ремонту'. Разве это только право товарищества, а обязанностей по заключению такого договора нет?
Поэтому в данном случае эти выражения составляют обязанность товарищества, но относительно контрагента по заключенному договору эта обязанность предполагает право требования.
Суть правоотношения: если один субъект имеет право, то на другого возлагается обязанность,
б) в ситуациях, когда предоставленное законодательным актом, конкретной нормой правомочие невозможно представить себе и как обязанность - это есть только право (правомочие).
Следует обратить внимание на п. 5 ч. 1 ст. 137 Кодекса: 'Право пользоваться предоставляемыми банками кредитом...'. Можно ли рассматривать это правомочие и как обязанность? В том смысле: 'товарищество обязано пользоваться кредитом'. Очевидно, что нет. Если товариществу нужны денежные средства и оно располагает способами обеспечения исполнения, то оно получит кредит. Когда нет необходимости в них - управится своими средствами.
То есть это выражение образует 'право', только правомочие товарищества.
В будущем при совершенствовании, переработке ряда статей Кодекса следовало бы обратить внимание на эти обстоятельства.
Другой комментарий к Статье 138 ЖК РФ
Статья 138 ЖК РФ. Обязанности товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 138 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья содержит перечень обязанностей товарищества собственников жилья, которые возложены на него по закону. Указанный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку уставом товарищества он может быть расширен в соответствии с целями создания и деятельности последнего. По существу, данная статья формулирует основные задачи товарищества, которые оно обязано решать в процессе своей деятельности.
2. Обеспечение выполнения требований действующего законодательства и устава товарищества, а равно договорных обязательств относится к числу общих правил, соблюдение которых должна преследовать любая организация. Это достигается надлежащей организацией юридического обеспечения деятельности товарищества. В этой связи можно следовать по пути приглашения штатного либо внештатного юриста, задачей которого будет являться правовое обслуживание одного или нескольких товариществ собственников жилья.
3. Обязательства по заключаемым товариществом договорам должны исполняться в соответствии с признанными принципами исполнения обязательств. Ключевым принципом исполнения обязательств является принцип надлежащего исполнения, который сводится к тому, что обязательства товарищества собственников жилья должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - обычаям делового оборота или обычно предъявляемым требованиям. Еще одним принципом выступает принцип реального исполнения, который выражается в том, что обязательство необходимо исполнить в натуре, т.е. осуществить встречное предоставление предметом обязательства. При этом возмещение убытков и уплата неустойки за неисполнение обязательства освобождают товарищество собственников как должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.
4. Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества исполняется посредством своевременного заключения договоров на техническое обслуживание, поддержание санитарного состояния и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Формирование системы договорных отношений по обслуживанию и ремонту жилищного фонда в современных условиях строится на принципах конкуренции.
Указанные принципы получили закрепление в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 432 'О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов' (СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432). Их детализация осуществлена в Приказах Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 'Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве' (Жилищное законодательство. М.: Интел-Синтез, 1997), от 23 мая 1997 г. N 17-20 'Об утверждении Примерного договора на обслуживание общего имущества в кондоминиуме' (Ваше право. 1997. N 26). Следует иметь в виду, что названные выше приказы не были официально опубликованы и могут применяться лишь в качестве основы для разработки соответствующих договоров, положений и инструкций (см. также коммент. к ст. 161).
5. Обязанность товарищества по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполняется путем проведения индивидуальной работы с каждым собственником и создания механизмов правового и общественного воздействия на лиц, не исполняющих либо ненадлежаще исполняющих возложенные на них в соответствии с законом обязанности.
6. Обязанность товарищества по обеспечению соблюдения прав и охраняемых законом интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, выполняется путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника и соблюдения принципа 'равные доли влекут равные расходы'.
7. Обязанность по принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию правомочий собственников помещений, исполняется посредством организации пропускного режима на территорию, занятую многоквартирным домом, принятия локальных инструкций, содержащих правила пользования отдельными объектами, относящимися к общему имуществу.
8. Обязанность по предоставлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, исполняется в соответствии с правилами гл. 16 ГК РФ.
9. Ведение реестра членов товарищества собственников жилья является новой и установленной с 18 июня 2011 г. обязанностью последнего. Возложение законодателем указанной обязанности на организацию означает, что в уставе товарищества должно быть указано конкретное должностное лицо товарищества, ответственное за ведение реестра. Форму реестра, как представляется, должен утвердить компетентный орган исполнительной власти, указанный в ч. 2 ст. 20 коммент. закона. Согласно последним изменениям, внесенным в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ Федеральным законом 'О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля' (РГ. 2011. 25 июля), государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ.
10. В пункте 10 коммент. ст. формулируются требования к сроку представления, составу и содержанию сведений, направляемых в уполномоченный по смыслу п. 2 ст. 20 ЖК РФ орган исполнительной власти субъекта РФ. Следует отметить, что должностное лицо, заверяющее соответствующие изменения в устав товарищества и копии текстов изменений, именуемое по смыслу коммент. ст. председателем товарищества - фигура вымышленная, в чем несомненная заслуга разработчиков коммент. пункта. На самом деле, и это следует из содержания ст. 149 ЖК РФ, указанное должностное лицо следовало бы именовать председателем правления товарищества собственников жилья хотя бы ради соблюдения единства терминологии.