Комментарии к статье 136. жилищного кодекса РФ
1. Для обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, управления им собственники помещений на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления общим имуществом этого дома, сетями инженерно-технического обеспечения, другими элементами инфраструктуры.
Решение о создании товарищества собственников жилья считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Создание товарищества собственников жилья зависит от волеизъявления собственников жилых помещений, однако собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных в ст. 161 Кодекса.
Поэтому при проведении общего собрания собственников помещений им должны быть разъяснены положения этой статьи относительно обязанностей собственников по выбору способа управления.
При этом следует иметь в виду, что товарищество собственников жилья как один из способов управления многоквартирным домом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности жильцов этого дома.
Возникновение права собственности конкретного лица в многоквартирном доме не означает, что оно (без конкретного волеизъявления) становится членом товарищества, но обязано участвовать в выборе способа управления домом. Кроме того, отказ некоторых собственников-домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товариществом в целях содержания и эксплуатации такого дома.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединениях, т.е. обслуживающих несколько многоквартирных домов, иных жилых помещений, расположенных на общем земельном участке, граничащих земельных участках, при наличии единых сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры.
При решении вопросов землепользования товариществом собственников жилья, особенно несколькими, принадлежащими разным домам, следует руководствоваться ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации': '...в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в орган государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом'.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья (см. комментарий к ч. 4, 5, 6 ст. 135 Кодекса).
Другой комментарий к Статье 136 ЖК РФ
Статья 136 ЖК РФ. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 136 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья содержит нормы, определяющие общие правила создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья.
В первом предложении ч. 1 закреплено важное с точки зрения оптимизации процесса совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме правило, которое можно выразить краткой формулой: один многоквартирный дом - одно товарищество. Прежнее законодательство допускало возможность создания нескольких товариществ (по числу кондоминиумов) в одном многоквартирном доме (ч. 2 ст. 5 ФЗ 'О товариществах собственников жилья').
Принятие решения о создании товарищества собственников жилья отнесено к компетенции общего собрания. При этом законодатель, видимо, различает понятия 'выбор способа управления многоквартирным домом' и 'решение о создании товарищества собственников жилья', поскольку решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа, принимающих участие в данном собрании (подп. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46), а решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
2. В части 2 коммент. ст. устанавливаются возможные варианты объединения имущественных комплексов, на базе которых может быть создано товарищество собственников жилья. Указанные варианты представляют собой модели так называемых 'вертикальных' и 'горизонтальных' кондоминиумов (комплексов недвижимого имущества).
Объединение нескольких многоквартирных домов должно быть оправдано разумными размерами комплекса недвижимого имущества, признаками общности земельного участка и инженерной инфраструктуры. Ранее законодатель не ограничивал верхний предел размеров комплекса недвижимого имущества. Это, в свою очередь, выливалось в притязания отдельных граждан на включение в состав комплекса недвижимости всех жилых домов, расположенных в отдельно взятом микрорайоне. По смыслу действующего правила суммарное количество квартир, расположенных в нескольких многоквартирных домах, управляемых одним товариществом собственников, не должно превышать 30. Включение в состав имущественного комплекса, управляемого одним товариществом, нескольких многоквартирных домов, должно осуществляться по решению собственников помещений, обладающих не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в каждом из подлежащих объединению в комплекс недвижимости домов.
'Горизонтальные' комплексы недвижимого имущества могут состоять из нескольких жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках. При этом односемейные жилые дома, дачные дома, гаражи находятся в правовом режиме 'помещений', а функцию общего имущества выполняют общий земельный участок, сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.
3. Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентное законодательство, согласно которому осуществляется государственная регистрация товариществ собственников жилья. Базовым нормативным актом, регулирующим отношения, складывающиеся в связи с государственной регистрацией товариществ собственников жилья, является ФЗ 'О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей'.
Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию товариществ собственников жилья, является Федеральная налоговая служба.
Фактическую регистрацию товариществ собственников жилья осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества.
При государственной регистрации создаваемого товарищества собственников жилья в регистрирующий орган представляются:
- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2586, 2003. N 43. Ст. 4238, 2004. N 10. Ст. 864),
- решение о создании товарищества собственников в виде протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
- устав товарищества собственников жилья (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия),
- выписка из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное по юридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридического лица - собственника помещения,
- документ об уплате государственной пошлины.
Размер государственной пошлины за государственную регистрацию товарищества собственников жилья составляет 2 тыс. рублей. За свидетельствование подлинности подписи на заявлении о регистрации товарищества (с каждого лица) - 200 рублей. За государственную регистрацию изменений, вносимых в устав товарищества, взимается пошлина, размер которой составляет 20% размера пошлины, установленного за государственную регистрацию товарищества.
Заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 'Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей'.
Сотрудники органов Федеральной налоговой службы при оформлении документов, используемых при государственной регистрации товариществ собственников жилья, обязаны руководствоваться Методическими разъяснениями по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица, утвержденными Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. N САЭ-3-09/16@ (РГ. 2004. 29 дек.).
Товарищество собственников жилья как новый субъект права возникает со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, правила ведения которого регламентированы Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 438 'О Едином государственном реестре юридических лиц' (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2585).
4. Часть 4 коммент. ст. содержит диспозитивное правило, распространяющее требования, установленные для товариществ собственников жилья, созданных в многоквартирном доме, на товарищества собственников, создаваемых для управления группой жилых домов.
5. В части 5 коммент. ст. перечисляются документы, представляемые в регистрирующий орган при совершении действий по государственной регистрации товарищества собственников жилья.