Текст статьи 56.5. Земельного кодекса РФ

Комментарии к статье 56.5. Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья является новеллой, поскольку ранее вопрос о выявлении правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимости оставался за рамками правового регулирования <1>.

--------------------------------

<1> Впервые вопрос выявления правообладателей подлежащих изъятию объектов недвижимости нашел отражение в Федеральном законе от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2013. N 14. Ст. 1651). Вместе с тем указанный Федеральный закон применяется к отношениям, возникающим при изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для размещения на присоединенных к городу Москве территориях объектов федерального значения и объектов регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных государственных задач.


Введение рассматриваемой статьи было обусловлено необходимостью максимально обеспечить защиту прав и законных интересов собственников и иных правообладателей изымаемых земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений.

Выявление правообладателей земельных участков, расположенных на них зданий, сооружений начинается с запроса информации о зарегистрированных правах на такие земельные участки, здания, сооружения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 г. — в Едином государственном реестре недвижимости) (далее — ЕГРП). Это связано с тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594), ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344).

Вместе с тем государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер. Кроме того, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ, ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).

С учетом вышеизложенного комментируемой статьей детально регулируется процедура выявления правообладателей объектов недвижимости, подлежащих изъятию при отсутствии сведений о зарегистрированных правах на такие объекты в ЕГРП <1>. При этом законодатель предусмотрел такие способы доведения информации о предстоящем изъятии, которые позволили бы максимально охватить территорию и обеспечить предельную открытость информации о предстоящем изъятии.

--------------------------------

<1> Статьей 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ предусмотрены 2 случая, когда при отсутствии сведений в ЕГРП дальнейшее выявление правообладателей не осуществляется: 1) в ЕГРП есть сведения о зарегистрированных правах на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, но у правообладателей таких объектов отсутствуют права на земельный участок; 2) земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования гражданину либо используется им на основании договора аренды, и при этом на таком земельном участке расположен объект недвижимости, зарегистрированные права на который у этого гражданина отсутствуют (ч. ч. 3 и 5). Такой подход вытекает из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.


Важно отметить, что учету в целях дальнейшего изъятия у них земельных участков и расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества подлежат только лица, которые представили документы, устанавливающие или удостоверяющие их права на такие земельные участки и иные объекты недвижимого имущества (если права не зарегистрированы в ЕГРП). Поэтому большое значение с точки зрения защиты прав и законных интересов правообладателей земельных участков имеет предусмотренная п. 9 комментируемой статьи обязанность уполномоченного органа в установленный срок уведомить лиц, подавших заявления об учете их прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, о непредоставлении ими документов, устанавливающих или удостоверяющих их права на такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества. Своевременное получение такой информации позволит гражданам и юридическим лицам при наличии соответствующих оснований зарегистрировать свои права.

Пункт 10 комментируемой статьи предусматривает ряд особенностей признания права государственной или муниципальной собственности на объекты недвижимости, правообладатели которых выявлены не были. Так, не требуется соблюдение установленного ст. 225 ГК РФ правила, что в суд с требованием о признании права публичной собственности на вещь можно обратиться только по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет. Кроме того, в отличие от общего правила, что на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано право только муниципальной собственности, п. 10 комментируемой статьи предусмотрена возможность признания права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности в зависимости от того, для чьих нужд планировалось изъятие.

Признание права публичной собственности в соответствии с п. 10 комментируемой статьи возможно только на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, поскольку в силу п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Кроме того, п. 10 комментируемой статьи подлежит применению только в случае, если не выявлены правообладатели как собственно здания, сооружения, так и земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения.

Пункт 11 комментируемой статьи направлен на предотвращение споров, которые могут возникнуть в дальнейшем в связи с тем, что своевременно правообладатели земельных участков и иных объектов недвижимости выявлены не были. Закон четко установил, за чей счет осуществляется возмещение, а также однозначно закрепил, что возврат земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества прежним правообладателям не осуществляется.

Текст статьи 56.5. Земельного кодекса РФ