Комментарии к статье 156. жилищного кодекса РФ
1. Основными факторами, влияющими на постоянный рост платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, являются:
а) установленный законодательством принцип полного возмещения издержек по содержанию жилого фонда. В ряде регионов Российской Федерации уже перешли на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг, а серьезного улучшения качества и уровня обслуживания со стороны ЖКХ не произошло (Воронежская, Костромская, Ивановская, Смоленская, Тамбовская области <,*>,),
--------------------------------
<,*>, Российская газета. 2005. 27 января.
б) повышение цен и тарифов на энергоносители. Одной из причин, повлекшей за собой рост тарифов на электро- и теплоэнергию, стало, например, повышение с начала 2005 г. на 21,3% цены на газ,
в) общие инфляционные процессы, охватывающие все отрасли производства, реализации товаров и услуг,
г) разный уровень социально-экономического развития республик, краев и областей Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), отсутствие равных финансово-экономических возможностей по стабилизации цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Особенно в условиях, когда органы власти субъектов Российской Федерации не уделяли должного внимания организации и функционированию здравоохранения, образования, жилищно-коммунального хозяйства.
2. За последние годы рост тарифов на услуги жилищно-коммунальных предприятий и организаций почти вдвое превышал официальный уровень инфляции.
В Красноярском крае стоимость услуг ЖКХ в 2005 г. выросла в среднем на 14%, в Челябинской - на 23, в Иванове - на 38, в Чувашии - на 34, в Нижнем Новгороде - до 40, в Казани до 50%. Резко выросли коммунальные тарифы в Москве <,*>, (коммунальные услуги здесь составляют: электроэнергия 1 руб. 53 коп. за 1 кВт/ч, газ на одного человека 11 руб. 90 коп., отопление - за 1 кв. м - 6 руб. 70 коп., горячая вода - 123 р. 80 коп. на одного человека, холодная вода также на одного - 42 руб. 50 коп. (за месяц). (По состоянию на 23 апреля 2005 г.)
--------------------------------
<,*>, См.: Невинная И. Квартплата из двух кошельков (существующая система субсидий защищает неимущих россиян от роста тарифов) // Российская газета. 2003. 27 января.
Городская прокуратура Петропавловска-Камчатского опротестовала решение местной думы о тарифах и ценах на жилищно-коммунальные услуги, признав его необоснованным и незаконным.
Новые тарифы 'прыгнули' так, что даже работающему населению Камчатки стали обременительны. Только стоимость квадратного метра жилья составила 95 руб. 29 коп. И это при прежней в 60 руб.
Прокуратура Камчатской области обратилась в арбитражный суд с ходатайством: признать завышенными тарифы на тепловую и электрическую энергию, установленные областной администрацией на 2005 г. В ходе прокурорской проверки установлено, что максимально допустимые тарифы на электрическую энергию на 24,1%, на тепловую энергию на 11% превышают разрешенные федеральной энергетической комиссией для Дальневосточного федерального округа <,*>,.
--------------------------------
<,*>, См.: Степура И., Пронякин К. Апрельская квартплата (На Камчатке прокуратура признала ее чересчур высокой и потребовала отменить) // Российская газета. 2005. 22 апреля.
В этих условиях своевременными были меры, разработанные Правительством Российской Федерации, по совершенствованию оплаты жилья и коммунальных услуг, а также определению финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации за счет средств федерального бюджета.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. 'О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.' <,*>, установлено: федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 31,9 руб., федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 2,8 руб.
--------------------------------
<,*>, Российская газета. 2004. 1 сентября.
Этим Постановлением также установлено: при определении размеров финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации и закрытых административно-территориальных образований за счет средств федерального бюджета, расходы на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов и федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в размере 22%.
Федеральный стандарт платежей граждан за жилье и предоставляемые коммунальные услуги определен в размере 100% предельной стоимости этих услуг.
Федеральные стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц по субъектам Российской Федерации, установленных вышеназванным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. 'О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.', выборочно по крупным краям, областям и городам установлены: Москва - 28,7 руб., Санкт-Петербург - 29,3, Краснодарский край - 26,6, Самарская область - 26,8, Свердловская область - 30,5, Новосибирская область - 36,2, Красноярский край - 50,7, Приморский край - 63,1, Хабаровский край - 71,8 руб.
Ориентировочно выбранный перечень из общего списка федеральных стандартов по субъектам Российской Федерации на 1 кв. м жилой площади показывает, насколько значительным является влияние природно-климатических условий проживания людей на формирование затрат по обслуживанию. При этом, как отмечалось, сказывается и уровень социально-экономического развития того или иного региона.
3. Согласно статье 156 ЖК РФ органы государственной власти городов Москвы, Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления в соответствии с Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства <,*>, устанавливают:
--------------------------------
<,*>, Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 8. Ст. 671.
а) цены на содержание и ремонт жилья для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников,
б) размер платы за наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности,
в) тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов.
4. Размеры платы за содержание жилья, ремонт жилья <,*>,, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан - в порядке, установленном собственником общежития <,**>,.
--------------------------------
<,*>, Наниматели жилых помещений в домах государственного, муниципального жилищного фонда в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт помещений.
<,**>, Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. 'О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг'.
Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета, иным показателям (на одного человека, кв. м жилья).
По ст. 156 ЖК России, гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы уменьшаются на величину скидки.
Гражданам, которым указанные льготы предоставляются в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, уменьшение размера платы не производится.
В случаях, когда на оплату жилья и коммунальных услуг субсидии предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы уменьшению не подлежат.
5. Следует особо выделить две нормы комментируемых статей:
а) ч. 9 ст. 156 ЖК РФ: 'Граждане, признанные в установленном... Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)'. Однако они не освобождаются от обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги. При этом, естественно, к ним применимы положения Кодекса о субсидиях (ст. 159) и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг (ст. 160),
б) ч. 2 ст. 157: Размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) 'рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом' (см. также ч. 4 ст. 154 Кодекса).
Другой комментарий к Статье 156 ЖК РФ
Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение
Комментарий к статье 156 ЖК РФ:
1. Положение о том, что плата за содержание и ремонт жилого помещения должна обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме, является базовым принципом для определения размеров этой платы. Уровень платы за жилье должен быть соизмерим с уровнем расходов на содержание жилья, это положение есть проявление требований объективных экономических законов, действие которых в полной мере ощущается в социально-экономической сфере государства, не исключая жилищные отношения.
Кодекс исходит из того, что расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме должны определяться не по минимуму и не произвольно, а в соответствии с теми требованиями, которые установлены действующим законодательством. Эти требования вытекают из стандартов содержания и обслуживания жилых домов, которые, во-первых, отражают уровень состояния жилья, соответствующий достижениям техники и современным технологиям в жилищной сфере, во-вторых, удовлетворяют санитарно-гигиеническим нормам, обеспечивающим нормальные с точки зрения здравоохранения условия проживания людей в жилых помещениях.
В развитие положений ч. 1 коммент. ст. в п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 'Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность' (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680), предусмотрено, что расходы 'за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг' (в редакции Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, п. 3). Очевидно, что задолженность по оплате за прошедшее время не может включаться в плату за последующий оплачиваемый период, на сумму задолженности начисляется пеня (см. ч. 14 ст. 155 ЖК РФ), кроме того, надо учитывать, что возможность взыскания задолженности связана со сроками исковой давности.
2. В коммент. ст. речь идет о размере платы за жилое помещение. Для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципальных жилищных фондов понятием платы за жилое помещение охватываются два элемента структуры платы за жилье, предусмотренной ст. 154 Кодекса:
- плата за пользование жилым помещением (плата за наем),
- плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя 'плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме'.
Базовой единицей, положенной в основу расчета платы за жилое помещение, является плата, приходящаяся на один квадратный метр общей площади помещения. Ранее в п. 12 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, ныне утративших силу, было употреблено выражение 'соответствующая цена', но это неудачное выражение условное, так как данный показатель не отражает ни стоимость затрат, вложенных в строительство многоквартирного дома и пересчитанных на один квадратный метр площади, ни рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, т.е., по существу, данный показатель никакой ценой не является, а выполняет функцию расчетной единицы, используемой только для определения размера платы за жилое помещение. Когда-то, еще в 20-х годах XX в., в Советском Союзе была установлена единая ставка платы за жилое помещение в размере 13,2 коп. за один квадратный метр жилой площади, не включая излишки жилого помещения, и, несмотря на то что экономические условия быстро менялись, затраты государства на строительство и содержание жилья увеличивались, эта символическая ставка оставалась неизменной едва ли не до распада СССР. По существу, при социализме плата за наем жилых помещений в государственном жилищном фонде была мизерной и не сказывалась на семейном бюджете граждан.
Для нанимателей помещений в домах государственного и муниципальных жилищных фондов размер платы за жилое помещение рассчитывается путем умножения ставки платы за один квадратный метр на размер общей (всей) площади занимаемого по договору жилого помещения. Для граждан, проживающих в общежитиях, расчет платы за жилое помещение производится по размеру площади занимаемой комнаты или соответственно части комнаты.
3. Размер платы за жилое помещение для нанимателей в домах государственного и муниципального жилищных фондов устанавливается, как сказано в ч. 3 коммент. ст., органами местного самоуправления в субъектах Российской Федерации. И только в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - размер платы за жилое помещение устанавливается органом государственной власти Москвы и соответственно Санкт-Петербурга. В контексте коммент. ст. и органы местного самоуправления, и органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга могут охватываться далее одним собирательным термином - 'уполномоченные органы'.
В соответствии с положениями ст. 154 Кодекса о структуре платы за жилое помещение понятие 'плата за жилое помещение', употребленное в коммент. ст., включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещение (плату за наем), 2) плату за содержание и ремонт жилых помещений. Такова структура платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
4. Положения ч. 4 коммент. ст. ориентирует субъекты - уполномоченные органы, в компетенцию которых входит установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в домах государственного и муниципального жилищных фондов, на дифференциацию платы за наем в зависимости от качества и благоустройства жилых помещений и месторасположения жилых домов. Подчеркнем, что дифференциация платы за жилье допускается только относительно одного элемента структуры платы за жилье - платы за пользование жилым помещением (платы за наем), которая устанавливается только по жилым помещениям в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Также Кодекс допускает дифференциацию размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в тех случаях, когда жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются не являющимся малоимущими гражданам, а различным иным категориям граждан, не относящимся к малоимущим, но признанным нуждающимися в жилье. Основания признания иных категорий граждан, не относящихся к малоимущим, нуждающимися в жилье, как указано в ч. 3 ст. 49 Кодекса, могут быть установлены самим Кодексом, федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов РФ. Условия определения размера платы за пользование жилым помещением применительно к категориям граждан, не относящихся к малоимущим, предусматриваются соответствующими федеральными законами и законами субъектов РФ.
5. В части 5 коммент. ст. предусмотрено еще одно требование к размеру платы за пользование жилым помещением (платы за наем): она должна устанавливаться в таком размере, чтобы у нанимателя жилого помещения не возникло право на получение субсидий на оплату жилья в соответствии с действующим законодательством. Это требование совершенно обоснованно, ибо если бы вследствие высокого уровня платы за пользование жилым помещением нанимателю предоставлялись бы субсидии из соответствующих бюджетов, тогда бюджетные деньги, выделяемые в качестве субсидии, возвращались бы снова в бюджет, но уже в виде платы за пользование жилым помещением (см. о порядке и условиях предоставления субсидий ниже: коммент. к ст. 159 Кодекса). Такой денежный оборот лишен какого-либо смысла и потому недопустим.
6. В Санкт-Петербурге плате за пользованием жилым помещением (плате за наем) посвящен специальный нормативный правовой акт - Закон Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 395-53 'Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге' (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 12). В данном Законе предусмотрено (ст. 1), что плата за наем жилого помещения для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения, устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге, являющейся приложением к названному Закону. Для расчета платы за наем используются следующие исходные данные: адрес дома, занимаемый этаж, общая и жилая площади помещения, площадь кухни, тип санузла, высота потолка, уровень благоустройства, наличие пассажирского и грузового лифта, наличие балкона, лоджии, применяются также коэффициенты потребительских качеств жилого помещения, которые отражают благоустройство (наличие сантехнического, инженерного и иного оборудования) и качество жилого помещения (материалы стен, год постройки дома), месторасположение дома в Санкт-Петербурге.
Законом Санкт-Петербурга от 30 июня 2008 г. N 404-60 'О внесении изменения в Закон Санкт-Петербурга 'Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге' плата за наем установлена с 1 августа 2008 г. в следующих размерах: 4,43 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для домов дореволюционной постройки, прошедших реконструкцию, 2,98 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для домов со стенами из кирпича, 2,06 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для панельных домов (средний размер базовой ставки - 2,67 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц).
Новые тарифы примерно на 15% выше действовавших до 1 августа 2008 г., такое существенное увеличение платы за наем вызвало резкую критику решения властей со стороны средств массовой информации (см., например: Григорьев В. В Петербурге опять поднимают квартплату // Комсомольская правда - Петербург. 2008. 22 июля, Орлова Н. Коммунальный скачок. В Петербурге повысились тарифы на услуги ЖКХ // РГ. 2008. 1 авг.).
Платежи граждан за наем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга зачисляются в бюджет Санкт-Петербурга, объем денежных средств, поступающих в бюджет Санкт-Петербурга в качестве платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем), учитывается при формировании расходов бюджета Санкт-Петербурга на содержание и ремонт жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга (ст. 2 Закона от 20 июля 2006 г. N 395-53).
7. Применительно к жилым помещениям в специальных домах, предназначенных для инвалидов, престарелых, - так называемых домах социального назначения, домах системы социального обслуживания населения и социальной защиты отдельных категорий граждан (см. об этом комментарий к ст. ст. 96 - 98 Кодекса), а также в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, порядок определения размера платы за жилье устанавливается субъектами, в собственности которых находятся такие жилые дома или жилые помещения. Очевидно, уровень платы за пользование жилыми помещениями в домах социального назначения должен быть ниже по сравнению с размером платы за наем, установленной в данном публично-правовом образовании, ввиду особого социального положения граждан, которым предоставляется возможность проживания в домах социального назначения.
В общежитиях размер платы за наем дифференцируется в зависимости от того, как используются комнаты: по тем комнатам, в которых проживает несколько граждан, занимающих части (углы) комнат, ставка платы за пользование должна быть меньше ставки платы за наем по тем комнатам, которые целиком предоставляются одному гражданину или одной семье граждан.
8. Если жилое помещение предоставляется по договорам социального найма гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими (ч. 2 ст. 49 Кодекса), эти граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В ежемесячных счетах - квитанциях на оплату жилья, выставляемых таким гражданам, в строке 'плата за наем' делается прочерк.
9. Второй элемент структуры платы за жилое помещение в соответствии со ст. 154 Кодекса - плата за содержание и ремонт жилого помещения - компенсирует затраты эксплуатирующих организаций по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.
В Санкт-Петербурге базовые ставки платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов были установлены Законом Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 г. N 308-48 (в ред. Закона от 11 июля 2005 г. N 401-47) 'О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов' (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 7 - 8). В названном Законе был употреблен термин 'цены', хотя ясно, что речь шла о ставках платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов. Затем Законом Санкт-Петербурга от 8 ноября 2006 г. N 553-87 'Об упорядочении государственного регулирования тарифов (цен)' эти полномочия были возложены на Комитет по тарифам Санкт-Петербурга, входящий в структуру правительства Санкт-Петербурга. В настоящее время в Санкт-Петербурге действуют ставки, утвержденные распоряжением Комитета по тарифам от 9 июля 2008 г. N 31-р 'Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга': на содержание общего имущества в многоквартирном доме - 3,39 руб. за один кв. м общей площади жилого помещения в месяц, в общежитиях - 5,32 руб. за один кв. м площади комнат в месяц, на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - 4,57 руб. и 7,17 руб. соответственно, на содержание придомовой территории - 1,29 руб. и 2,02 руб. соответственно, за вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов - 2,03 руб. и 3,18 руб. соответственно и т.д.
Названным распоряжением рекомендовано применять те же ставки для расчетов с собственниками помещений в многоквартирных домах на территории Санкт-Петербурга.
Таким образом, расчет платы за содержание и ремонт жилых помещений осуществляется исходя из общей площади квартир, а для граждан, проживающих в общежитиях, - исходя из жилой площади занимаемых комнат.
10. Как уже указывалось выше, собственники жилых помещений не платят плату за пользование жилым помещением (плату за наем), для них оплата жилья заключается в исполнении обязанности по оплате двух других составляющих структуры платы за жилье, предусмотренной в ст. 154 Кодекса. О размере платы за коммунальные услуги речь идет в ст. 157 Кодекса, а в ч. ч. 7 и 8 коммент. ст. содержатся положения о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений собственников в многоквартирных домах. В ч. 8 коммент. ст. этот элемент платы за жилье для собственников жилых помещений назван обязательными платежами. Этим словосочетанием в данном контексте охватываются платежи второй группы платежей за жилье, которые являются обязательными именно для собственников помещений в многоквартирных домах.
Порядок установления размеров обязательных платежей зависит от способа организации управления и эксплуатации многоквартирного дома.
11. Если собственники жилых помещений в многоквартирном доме не определились со способом управления домом и, следовательно, услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома непосредственно оказываются соответствующими специализированными организациями, то размеры обязательных платежей устанавливаются теми же уполномоченными органами, которые устанавливают размер обязательных платежей для домов государственного и муниципального жилищных фондов, т.е. органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ.
Если в многоквартирном доме не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, но собственники помещений определились и выбрали способ управления домом с привлечением управляющей компании, то размеры обязательных платежей, включая платежи по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяются на общем собрании собственников помещений, порядок проведения которого предусмотрен ст. ст. 45 - 48 Кодекса. При этом собственники помещений при определении размера обязательных платежей вынуждены учитывать предложения, поступившие от управляющей компании, с которой на основании решения данного общего собрания заключается договор на управление и эксплуатацию многоквартирного дома.
Определенный собственниками жилых помещений размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме фиксируется в протоколе общего собрания собственников помещения и закрепляется в договоре с управляющей компанией. Размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливаются в договорах между собственниками помещений и управляющей компанией с учетом действующих базовых ставок. Определенный таким образом размер обязательных платежей устанавливается на срок не менее одного года. Это означает, что, если в договор с управляющей компанией все же окажется включенным условие о праве управляющей компании увеличить в течение года размеры платежей за эксплуатацию и управление домом, такое условие договора будет являться недействительным и не подлежащим исполнению. Если управляющая компания все же соберет плату по увеличенным в течение года ставкам, излишне собранные суммы либо подлежат возврату, либо могут быть засчитаны в счет платежей за последующие периоды действия договора.
12. Если собственниками помещений в многоквартирном доме учреждено ТСЖ (или жилищный кооператив), то размеры обязательных платежей и взносов устанавливаются органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 145 Кодекса, установление размеров платежей - прерогатива общего собрания членов ТСЖ. В практике вопросы установления размеров платежей прорабатываются правлением ТСЖ, которое выносит на рассмотрение общего собрания членов товарищества конкретные предложения по ставкам с экономическим обоснованием этих предложений. При этом учитываются условия договоров, заключаемых ТСЖ с обслуживающими организациями с соблюдением действующих базовых ставок в данном населенном пункте.
Размеры платежей устанавливаются на календарный год и являются основой для составления годовой сметы расходов ТСЖ. На основании утвержденных ставок рассчитываются платежи по каждой квартире и сообщаются собственникам помещений в виде счетов-калькуляций на возмещение расходов ТСЖ по содержанию дома за прошедший месяц. Вот как выглядят ставки платежей в одном из ТСЖ Василеостровского района Санкт-Петербурга за август 2008 г.:
обслуживание дома - 6,08 руб. за один кв. м площади,
административно-управленческие расходы - 4,14 руб.,
охрана - 4,74 руб.,
газопроводы - 0,2 руб.,
лифты - 2,05 руб.,
отопление + КУУТ - 0,5 руб.,
паспортистка - 0,28 руб.,
общее освещение - 1,0 руб.,
фонд текущего ремонта - 1,11 руб.,
вода холодная - 90,0 руб. с одного чел.,
вода горячая - 125,0 руб.,
вывоз мусора - 27,0 руб.,
газ - 22,15 руб.,
антенна - 44,25 руб. с квартиры.
Оплата электроэнергии и услуг телефонной связи осуществляется собственниками помещений по прямым договорам с соответствующими организациями.
13. Положение, содержащееся в ч. 10 коммент. ст., дает обязанным лицам - как нанимателям по договорам найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, так и собственникам помещений в многоквартирном доме - право требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в тех случаях, когда содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляются ненадлежащим образом: предоставлены услуги и выполнены работы ненадлежащего качества либо имели место перерывы, превышающие установленную по нормативам продолжительность.
Порядок изменения размера платежей в указанных случаях устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федерального закона от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ 'О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации' // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616).
В настоящее время действуют Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилой площади в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В названных Правилах приведена формула расчета размера уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения и регламентирован порядок установления (актирования) факта оказания услуг ненадлежащего качества/превышения допустимой продолжительности перерывов, предъявления претензий и их рассмотрения. В ТСЖ и жилищных кооперативах эти вопросы решаются в порядке, устанавливаемом органами ТСЖ или кооператива, поэтому названные Правила не распространяются на отношения по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ или кооператива, но положения названных Правил могут использоваться ТСЖ или кооперативами для разработки своих регламентов.