Текст статьи 157. жилищного кодекса РФ

Комментарии к статье 157. жилищного кодекса РФ

1. Основными факторами, влияющими на постоянный рост платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, являются:

а) установленный законодательством принцип полного возмещения издержек по содержанию жилого фонда. В ряде регионов Российской Федерации уже перешли на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг, а серьезного улучшения качества и уровня обслуживания со стороны ЖКХ не произошло (Воронежская, Костромская, Ивановская, Смоленская, Тамбовская области <,*>,),
--------------------------------
<,*>, Российская газета. 2005. 27 января.

б) повышение цен и тарифов на энергоносители. Одной из причин, повлекшей за собой рост тарифов на электро- и теплоэнергию, стало, например, повышение с начала 2005 г. на 21,3% цены на газ,

в) общие инфляционные процессы, охватывающие все отрасли производства, реализации товаров и услуг,

г) разный уровень социально-экономического развития республик, краев и областей Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), отсутствие равных финансово-экономических возможностей по стабилизации цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Особенно в условиях, когда органы власти субъектов Российской Федерации не уделяли должного внимания организации и функционированию здравоохранения, образования, жилищно-коммунального хозяйства.

2. За последние годы рост тарифов на услуги жилищно-коммунальных предприятий и организаций почти вдвое превышал официальный уровень инфляции.

В Красноярском крае стоимость услуг ЖКХ в 2005 г. выросла в среднем на 14%, в Челябинской - на 23, в Иванове - на 38, в Чувашии - на 34, в Нижнем Новгороде - до 40, в Казани до 50%. Резко выросли коммунальные тарифы в Москве <,*>, (коммунальные услуги здесь составляют: электроэнергия 1 руб. 53 коп. за 1 кВт/ч, газ на одного человека 11 руб. 90 коп., отопление - за 1 кв. м - 6 руб. 70 коп., горячая вода - 123 р. 80 коп. на одного человека, холодная вода также на одного - 42 руб. 50 коп. (за месяц). (По состоянию на 23 апреля 2005 г.)
--------------------------------
<,*>, См.: Невинная И. Квартплата из двух кошельков (существующая система субсидий защищает неимущих россиян от роста тарифов) // Российская газета. 2003. 27 января.

Городская прокуратура Петропавловска-Камчатского опротестовала решение местной думы о тарифах и ценах на жилищно-коммунальные услуги, признав его необоснованным и незаконным.

Новые тарифы 'прыгнули' так, что даже работающему населению Камчатки стали обременительны. Только стоимость квадратного метра жилья составила 95 руб. 29 коп. И это при прежней в 60 руб.

Прокуратура Камчатской области обратилась в арбитражный суд с ходатайством: признать завышенными тарифы на тепловую и электрическую энергию, установленные областной администрацией на 2005 г. В ходе прокурорской проверки установлено, что максимально допустимые тарифы на электрическую энергию на 24,1%, на тепловую энергию на 11% превышают разрешенные федеральной энергетической комиссией для Дальневосточного федерального округа <,*>,.
--------------------------------
<,*>, См.: Степура И., Пронякин К. Апрельская квартплата (На Камчатке прокуратура признала ее чересчур высокой и потребовала отменить) // Российская газета. 2005. 22 апреля.

В этих условиях своевременными были меры, разработанные Правительством Российской Федерации, по совершенствованию оплаты жилья и коммунальных услуг, а также определению финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации за счет средств федерального бюджета.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. 'О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.' <,*>, установлено: федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 31,9 руб., федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 2,8 руб.
--------------------------------
<,*>, Российская газета. 2004. 1 сентября.

Этим Постановлением также установлено: при определении размеров финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации и закрытых административно-территориальных образований за счет средств федерального бюджета, расходы на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов и федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в размере 22%.

Федеральный стандарт платежей граждан за жилье и предоставляемые коммунальные услуги определен в размере 100% предельной стоимости этих услуг.

Федеральные стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц по субъектам Российской Федерации, установленных вышеназванным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. 'О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.', выборочно по крупным краям, областям и городам установлены: Москва - 28,7 руб., Санкт-Петербург - 29,3, Краснодарский край - 26,6, Самарская область - 26,8, Свердловская область - 30,5, Новосибирская область - 36,2, Красноярский край - 50,7, Приморский край - 63,1, Хабаровский край - 71,8 руб.

Ориентировочно выбранный перечень из общего списка федеральных стандартов по субъектам Российской Федерации на 1 кв. м жилой площади показывает, насколько значительным является влияние природно-климатических условий проживания людей на формирование затрат по обслуживанию. При этом, как отмечалось, сказывается и уровень социально-экономического развития того или иного региона.

3. Органы государственной власти городов Москвы, Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления в соответствии с Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства <,*>, устанавливают:
--------------------------------
<,*>, Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 8. Ст. 671.

а) цены на содержание и ремонт жилья для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников,

б) размер платы за наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности,

в) тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов.

4. Размеры платы за содержание жилья, ремонт жилья <,*>,, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан - в порядке, установленном собственником общежития <,**>,.
--------------------------------
<,*>, Наниматели жилых помещений в домах государственного, муниципального жилищного фонда в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт помещений.

<,**>, Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. 'О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг'.

Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета, иным показателям (на одного человека, кв. м жилья).

Гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы уменьшаются на величину скидки.

Гражданам, которым указанные льготы предоставляются в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, уменьшение размера платы не производится.

В случаях, когда на оплату жилья и коммунальных услуг субсидии предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы уменьшению не подлежат.

5. Следует особо выделить две нормы комментируемых статей:

а) ч. 9 ст. 156: 'Граждане, признанные в установленном... Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)'. Однако они не освобождаются от обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги. При этом, естественно, к ним применимы положения Кодекса о субсидиях (ст. 159) и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг (ст. 160),

б) ч. 2 ст. 157: Размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) 'рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом' (см. также ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Другой комментарий к Статье 157 ЖК РФ

Статья 157 ЖК РФ. Размер платы за коммунальные услуги

Комментарий к статье 157 ЖК РФ:

1. Третий элемент структуры платы за жилье - плата за коммунальные услуги. Коммунальные услуги могут быть различных видов, основные из них перечислены в ч. 4 ст. 154 Кодекса: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В рыночной экономике услуги, в том числе коммунальные, являются товаром и, как все другие объекты рыночного оборота, они обладают всеми свойствами товара: у них есть стоимость и цена, они могут продаваться и покупаться, по поводу них могут совершаться различные гражданско-правовые сделки. Потребительские свойства коммунальных услуг должны отвечать интересам потребителей и должны соответствовать предусмотренным утвержденными нормативами требованиям. Потребительские свойства и качество коммунальных услуг отражаются в их стоимости и цене: чем выше качественный уровень услуг, тем выше их стоимость и цена, и, напротив, снижение уровня качества коммунальных услуг влечет за собой снижение их стоимости и цены.

Отношения, связанные с оплатой коммунальных услуг, регулируются большим количеством нормативных правовых актов. Самое пристальное внимание уделяется порядку установления или, другими словами, регулирования тарифов на коммунальные услуги. На основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ 'Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса' (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 36 (в редакции Федерального закона от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ 'О внесении изменений в Федеральный закон 'Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса' и некоторые законодательные акты Российской Федерации')) Постановлением Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 'Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организации коммунального комплекса' (СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. II). Ст. 3518) утверждены два нормативных правовых документа: 1) Основы ценообразования в сфере деятельности организаций коммунального комплекса, 2) Правила регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса. В первом из названных документов закреплены: а) система тарифов и надбавок на услуги организаций коммунального комплекса, б) принципы и методы регулирования тарифов и надбавок. Во втором - порядок принятия регулирующим органом решений об установлении тарифов, надбавок, предельных индексов на услуги организаций коммунального комплекса.

Функции регулирующего органа в этой сфере выполняет в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 'Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти' (СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2290) Федеральная служба по тарифам (ФСТ), находящаяся в введении Правительства РФ.

Нормы коммент. ст. регулируют отношения, возникающие в связи с применением тарифов и надбавок к ним по обязательствам пользователей по оплате предоставляемых им жилищно-коммунальных услуг.

2. Размеры платежей нанимателей и собственников жилых помещений за коммунальные услуги зависят не только от качества услуг, но и от объема потребления воды, тепла, электроэнергии, газа и т.д. Объем потребления устанавливается по показаниям приборов учета, показания снимаются самими обязанными лицами и записываются в счета на оплату, специалисты организаций, предоставляющих услуги (контролеры), периодически проверяют работу приборов учета и снимают контрольные показания, это позволяет исправить ошибки в оплате коммунальных услуг, которые могут быть допущены плательщиками.

Приборы учета потребляемой электроэнергии (так называемые счетчики или электросчетчики) установлены практически в каждой квартире, а вот приборы учета потребления воды, тепла и газа редко устанавливаются в квартирах. В основном применяются приборы, учитывающие объемы потребления по всему дому - учетные узлы, например, КУУТ - контрольный узел учета тепла. Показания домовых приборов учета кладутся в основу расчетов размеров платы за эти коммунальные услуги по каждой квартире с учетом числа проживающих в ней граждан.

При отсутствии приборов учета размеры платежей рассчитываются исходя из установленных нормативов потребления коммунальных услуг. Следует иметь в виду, что ч. 1 коммент. ст. действует в редакции Федеральных законов от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ 'О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий' (СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 10) и от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ 'О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации' (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616). Внесенные названными Законами изменения содержания ч. 1 коммент. ст. касаются порядка утверждения нормативов потребления по отдельным видам коммунальных услуг.

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 предусматривается подготовка проекта нормативного акта о внесении изменений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306.

3. По показателям приборов учета или по нормативам потребления определяется объем потребления электроэнергии, тепла, воды, газа, твердого топлива, а сумма, подлежащая оплате, рассчитывается по базовому стоимостному показателю - действующим ставкам (тарифам) за единицу соответствующего вида энергии и воды. Тарифы в Москве и Санкт-Петербурге утверждаются органами государственной власти этих субъектов РФ, а в остальных субъектах РФ - либо органами государственной власти этих субъектов РФ, либо органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом. Как указывалось выше, в настоящее время регулирование тарифов на коммунальные услуги относится к компетенции Федеральной службы по тарифам (ФСТ).

4. Правило ч. 3 коммент. ст. направлено на обеспечение стабильности размера платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги не должен зависеть ни от формы собственности на жилые помещения, иначе бы нарушались конституционный принцип (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ) и положения ГК РФ (ст. 212) о признании и равной защите всех форм собственности, ни от оснований права на жилые помещения, ни от того, какой способ эксплуатации и управления многоквартирным домом выбран собственниками помещений в этом доме, ни от того, образованы ли в этом доме ТСЖ или жилищный кооператив, осуществляют ли они свою деятельность или подверглись реорганизации либо ликвидации. Все эти факторы, имеющие различное правовое значение для сферы жилищных отношений, не влияют на определение размера платы за коммунальные услуги. Также не влекут каких-либо изменений размера платы за коммунальные услуги изменения обстоятельств, указанные в ч. 3 коммент. ст.

Отдельный вопрос - о базовом показателе, т.е. о размерах тарифов по коммунальным услугам. С одной стороны, тарифы должны быть стабильными, должны обеспечивать устойчивость финансовых правоотношений, опосредующих использование жилья. С другой стороны, размеры тарифов должны быть такими, которые обеспечивали бы рентабельность организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Поэтому периодическое изменение тарифов объективно необходимо и не может запрещаться законом. Но изменение тарифов должно происходить не произвольно, а с соблюдением порядка, регламентированного действующим законодательством.

5. При утверждении тарифов уполномоченные органы субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе выходить за пределы ограничений, устанавливаемых уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Так, Приказом ФСТ России от 5 августа 2008 г. N 127-э/1 (зарегистрированным в Минюсте РФ 26 августа 2008 г., регистрационный номер 12184) 'О предельных уровнях тарифов на электрическую энергию на 2009 г.' (РГ. 2008. 4 сент.) установлены предельные минимальные и максимальные уровни тарифов на электроэнергию, поставляемую населению в зонах централизованного и децентрализованного энергоснабжения, по субъектам РФ на 2009 г. По г. Москве минимальный уровень тарифа составляет 292,00 коп./кВт.ч (с НДС), максимальный уровень - 301,00 коп./кВт.ч, по Санкт-Петербургу - 228,00 и 235,00, по Республике Татарстан - 203,00 и 207,00 соответственно и т.д. Региональные органы и органы местного самоуправления не вправе выходить за эти пределы.

Размеры тарифов на электроэнергию, поставляемую населению, выше размеров тарифов на электроэнергию, поставляемую потребителям, включая производственные структуры. Представляется, что такой подход не обоснован, во всяком случае, тарифы за электроэнергию, равно как и за другие виды энергии, должны быть для населения ниже, чем для организаций, и не должны включать в себя НДС, так как иначе затраты по НДС перекладываются в конечном итоге на население, хотя граждане не являются и не должны являться плательщиками НДС.

Предельный рост тарифов на тепловую энергию на 2009 г. утвержден на уровне 22% (см.: РИА 'Новости': Тариф на час // РГ. 2008. 29 авг.), такой уровень представляется завышенным, он подстегивает инфляционные тенденции. С нашей точки зрения, тарифы на тепловую энергию могут повышаться ежегодно не более чем на 5 - 10%.

6. Предоставляемые пользователям жилых помещений коммунальные услуги должны соответствовать требованиям стандартов и технических регламентов. Если коммунальные услуги предоставляются ненадлежащего качества по сравнению с установленными требованиями, то плата за такие некачественные услуги подлежит снижению. Такие же последствия должны наступать в тех случаях, когда коммунальные услуги предоставляются с перерывами, превышающими установленную нормативами продолжительность.

Порядок снижения платы за коммунальные услуги аналогичен порядку изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (см. выше - п. 12 комментария к ст. 156 ЖК России).

Порядок изменения платы за коммунальные услуги в указанных случаях ранее устанавливался Постановлением Правительства РФ. Теперь же, согласно ч. 4 коммент. ст. в редакции ФЗ от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ 'О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации' (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616), вопрос об установлении порядка, изменения платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими нормативную продолжительность, отнесен к компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти.

7. В Санкт-Петербурге порядок предоставления жилищно-коммунальных услуг был утвержден распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 9 февраля 1996 г. N 102-р 'О порядке предоставления коммунальных услуг в Санкт-Петербурге' (с послед. изм. и доп.), конкретные формулы расчетов по водоснабжению, водоотведению, отоплению, горячему водоснабжению и лифтам содержатся в приложении N 1 'Перечень условий снижения оплаты при снижении качества коммунальных услуг' и приложении N 2 'Методика расчета снижения оплаты при отклонении качества коммунальных услуг'. Например, при перерывах в водоснабжении, связанных с авариями на сетях и сооружениях водопровода, оплата снижается за каждый час, если водоснабжение отсутствовало более чем 24 часа за месяц. При перерывах в водоотведении, связанных с авариями на сетях и сооружениях канализации, оплата снижается за каждый час отсутствия водоотведения сверх допустимых 24 часов, если водоотведение отсутствовало более чем 24 часа за месяц.

Текст статьи 157. жилищного кодекса РФ