Комментарии к статье 135. жилищного кодекса РФ
1. Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация выступает (должно стать) в качестве важнейшей организационно-правовой формы управления в сфере жилищно-коммунального обслуживания граждан и преследует прежде всего цели преодоления монопольного положения государственных жилищно-коммунальных предприятий, учреждений и внедрения в эту сферу начал конкуренции.
Пока не будут внедрены элементы конкуренции в ЖКХ, рассчитывать на 'обуздание' роста цен и тарифов, видимо, нельзя. Также как и на повышение качества услуг. Только за 6 месяцев 2005 г. тарифы на коммунальные услуги повысились в Российской Федерации в среднем на 20%.
Еще одна цель создания товариществ собственников жилья: собственники помещений не должны ориентироваться и рассчитывать на организацию обслуживания только со стороны государства - специализированных государственных предприятий и учреждений. В условиях жесткой системы и механизма рыночных отношений многие вопросы организации обслуживания должны решаться через объединения граждан.
Должны решаться... Но справятся ли эти объединения, в данном случае товарищество собственников жилья, с неимоверно сложными задачами по организации жилищно-коммунального обслуживания граждан полуразвалившейся системой ЖКХ, передаваемой теперь им как некоммерческой организации? При этом совершенно не обращая внимание на то, что эта система с помощью государственного управления пришла в плачевное состояние. Допустима ли вообще передача ЖКХ с нетерпимо низкой его материально-технической оснащенностью, кадровой обеспеченностью товариществам собственников жилья? Не похоже ли это на так называемое 'сплавил с себя' и ушел 'чистеньким', не неся никакой ответственности за то, что накопилось за десятки лет?
2. На основании ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют (создают) товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья, как было отмечено, является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Федеральный закон от 15 июня 1996 г. 'О товариществах собственников жилья' утратил силу с 1 марта 2005 г. ('О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации', п. 19 ст. 2), при регулировании отношений в процессе создания и деятельности товариществ собственников жилья нельзя использовать положения ст. 1041 - 1054 ГК РФ 'Простое товарищество'.
Общим имуществом в многоквартирном доме признается обслуживающие более одного домовладельца, как излагалось в комментарии к ст. 36 Кодекса, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельные участки <,*>, в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.
--------------------------------
<,*>, Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. 'О введении в действие Жилищного кодекса РФ' (ст. 16)).
В уставе товарищества собственников жилья должны быть предусмотрены: цели и предмет деятельности, членство в товариществе, права и обязанности членов, виды органов управления, средства, основания и условия прекращения деятельности товарищества.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.
Такая норма вызвана необходимостью принятия решений по большинству голосов членов товарищества, имеющих обязательный характер и для собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
4, 5, 6. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Государственная регистрация товарищества осуществляется согласно положениям Закона Российской Федерации от 8 августа 2001 г. 'О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей' (с изм. и доп. на 2 ноября 2004 г.).
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 17 мая 2002 г. Министерство Российской Федерации по налогам и сборам (Федеральная налоговая служба), как было изложено в комментарии к ст. 114 Кодекса, является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц.
Другой комментарий к Статье 135 ЖК РФ
Статья 135 ЖК РФ. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья устанавливает статус (правовое положение) товарищества собственников жилья как некоммерческого по своей природе объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.
Основу правового регулирования отношений, направленного на установление общих и специальных правил о некоммерческих организациях, составляют нормы ГК РФ. Так, в ст. 50 ГК РФ в качестве классификационного основания для целей отнесения юридических лиц к той либо иной разновидности организаций используется критерий основной цели деятельности юридической личности. Указанный критерий является ведущим в схеме разграничения юридических лиц на коммерческие и некоммерческие. И если основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг с последующим распределением ее между участниками организации, то целью деятельности некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан.
Особое место в системе нормативного регулирования отношений по установлению правового положения некоммерческих организаций занимает ФЗ 'О некоммерческих организациях' (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145, 1998. N 48. Ст. 5849, 2002. N 52 (ч. II). Ст. 5141), который определяет порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления. Указанный Закон в силу прямого предписания, содержащегося в ч. 2. ст. 1, применяется ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории РФ, за исключением потребительских кооперативов и частично религиозных организаций.
В силу того что некоммерческие организации создаются в различных и обладающих существенной спецификой организационно-правовых формах, своеобразие их статуса находит свое отражение в нормах специальных законов, к числу которых относятся и нормы раздела VI коммент. закона.
2. Краеугольные принципы легитимности объединений собственников помещений в многоквартирном доме закреплены в Конституции РФ. Согласно ее ст. 30 каждый имеет право на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Важную правообразующую роль в деятельности товарищества собственников жилья играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав товарищества собственников принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа. Устав товарищества собственников жилья, создаваемого в строящихся многоквартирных домах, принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение об утверждении устава в данном случае должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Подсчет голосов при принятии устава товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах должен осуществляться исходя из потенциальной доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Говоря другими словами, должно соблюдаться правило п. 3 ст. 48 коммент. закона, излагаемое в будущем времени, а именно: количество голосов, которым обладает лицо, намеренное стать собственником помещения в строящемся многоквартирном доме на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В качестве основы для подготовки проекта устава товарищества собственников жилья может быть принят Примерный устав товарищества собственников жилья, рекомендованный органам исполнительной власти субъектов РФ, Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. N 35 (Экспресс-закон. 1999. N 8).
4. В части 3 коммент. ст. закреплено требование к численности членов товарищества собственников жилья. Прежнее правило о численности членов товарищества, продиктованное минимальным количеством домовладельцев, требуемым для установления правового режима долевой собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 25 ФЗ 'О товариществах собственников жилья'), заменено более оптимальной формулой, реализация которой, возможно, обеспечит устойчивость существования товарищества.
5. В части 4 коммент. ст. содержится диспозитивное правило, согласно которому товарищество собственников создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.
6. Товарищество собственников жилья обретает качества юридического лица с момента государственной регистрации, осуществленной в порядке, установленном ФЗ 'О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей' (СЗ РФ. 2001. N 33. Ст. 3431, 2003. N 26. Ст. 2565, N 50. Ст. 4855, N 52. Ст. 5037).
Товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму и на характер его деятельности. Местом нахождения товарищества признается место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, т.е. правления товарищества собственников жилья. Место нахождения товарищества собственников жилья, созданного в строящемся многоквартирном доме, также может определяться местом нахождения лица, имеющего право действовать от имени товарищества без доверенности, т.е. местом жительства председателя правления (см. ч. 2 ст. 8 ФЗ 'О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей').
Товарищество собственников должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, например индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды, присваиваемые в соответствии с действующими общероссийскими классификаторами, в частности с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
Расчетные счета в настоящее время открываются всем юридическим лицам в неограниченном количестве. С расчетного счета товарищество собственников как клиент банка может осуществлять все виды расчетных операций, в том числе производить уплату налогов и иных обязательных платежей.
7. В части 6 коммент. ст. закреплены нормы, очерчивающие пределы ответственности товарищества собственников жилья по своим обязательствам. По общему правилу товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе денежными средствами, ценными бумагами, иным движимым и недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 151). Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников не отвечают по обязательствам товарищества, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 56 ГК РФ. Если, например, банкротство товарищества собственников жилья вызвано собственником помещения - членом товарищества, обладающим достаточным количеством голосов на общем собрании и, соответственно, имеющим возможность определять действия товарищества, то на такого члена товарищества в случае недостаточности имущества товарищества может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам последнего.