Комментарии к статье 134. жилищного кодекса РФ
1. В случае сноса дома, принадлежащего жилищному кооперативу, по основаниям изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, выселяемым из него членам ЖК, проживающим совместно с ними членам их семей предоставляется другое благоустроенное жилое помещение (ст. 86 Кодекса), устанавливается выкупная цена сносимого жилого помещения или по соглашению с собственником жилого помещения предоставляется жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
а) При сносе дома, принадлежащего жилищному кооперативу, когда член ЖК выплатил пай полностью и стал собственником своего жилья, все 'переговоры' относительно выкупа жилого помещения должны вестись с участием собственника жилого помещения и в его интересах.
Трудно решаются пока вопросы обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями при сносах многоквартирного жилого дома жилищного кооператива в случаях, когда только по части квартир внесены паевые взносы в полном объеме. При возникновении споров относительно определения выкупной цены или соглашения о предоставлении благоустроенного жилья следует обращаться в федеральные суды общей юрисдикции.
Во всяком случае жилищные кооперативы должны добиваться предоставления равноценной жилой площади за счет государственного, муниципального жилищного фонда взамен сносимого жилья,
б) когда сносится жилое помещение кооператива, члены которого не выплатили пай в полном объеме, они обладают в принципе такими же правами, которые предусмотрены в ст. 32, 86 Кодекса.
Но все 'переговоры' по определению выкупной цены, соглашению относительно предоставления квартиры (жилищному кооперативу) ведутся, как правило, правлением этого кооператива.
Если решен вопрос по предоставлению квартиры взамен сносимого дома, то это помещение (новое) выделяется непосредственно в распоряжение ЖК, поскольку членом ЖК паевой взнос не выплачен в полном объеме и он не стал собственником жилья. На прежних условиях это помещение предоставляется члену ЖК, последний обязан вносить соответствующие (оставшиеся) платежи по паевым взносам.
Другой комментарий к Статье 134 ЖК РФ
Статья 134 ЖК РФ. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
Комментарий к статье 134 ЖК РФ:
1. Положениями коммент. ст. устанавливается порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным коммент. законом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. ст. 32 и 86 коммент. закона.
2. Причины сноса кооперативного дома могут быть самыми разными: от установления его аварийности до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 'Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве' (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 35) урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно: изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.
В соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, если принадлежащий жилищному кооперативу жилой дом подлежал сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передавался в собственность равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).
3. Указанное в коммент. ст. разделение в правилах выселения членов кооператива связано с потенциальным наличием в подлежащем сносу доме жилищного кооператива лиц, уже выплативших паевой взнос в полном объеме и, следовательно, приобретших в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона право собственности в отношении занимаемого жилого помещения, а также лиц, не выплативших пай и лишь пользующихся предоставленным им жилым помещением ввиду членства в жилищном кооперативе.
Если паевой взнос не выплачен, то выселение, как указано, производится по правилам, установленным ст. 86 коммент. закона, т.е. в данном случае коммент. ст. отсылает к нормам, применяемым к отношениям социального найма. Согласно приведенной норме, орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма.
Если паевой взнос выплачен полностью и жилое помещение в кооперативном доме находится в частной собственности, то процедура выселения таких собственников, в соответствии со ст. 32 коммент. закона, значительно усложняется, в том числе и по срокам.
4. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, и поэтому положениями ч. 10 ст. 32 коммент. закона предусмотрено правило о том, что к собственникам помещений в аварийном и подлежащем сносу доме может быть предъявлено требование о его сносе или реконструкции в разумный срок.