Комментарии к статье 39.29. земельного кодекса РФ
Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, содержит в себе элементы, схожие с порядком предоставления земельных участков без проведения торгов. Так, комментируемой статьей предусматривается заявительный порядок реализации процедуры заключения такого соглашения.
При этом, учитывая, что в результате перераспределения должен быть образован новый земельный участок или новые земельные участки, образование таких земельных участков осуществляется по общим правилам, предусмотренным ЗК РФ, т.е. на основании утвержденного проекта межевания территории либо на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае, если такой проект отсутствует. Следует отметить, что п. 9 комментируемой статьи закрепляет достаточно широкий перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков.
Например, в целях защиты прав третьих лиц соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления должен принять решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении, в случае если не представлено согласие в письменной форме лиц, правами которых обременены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые заявителем предлагается перераспределить.
Аналогичное решение должно быть принято, если на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), которое размещается на условиях сервитута, или объекта, который предусмотрен п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ и наличие которого не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
Данная норма направлена на недопущение нарушений прав собственников зданий, сооружений на приобретение земельных участков в порядке реализации исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ <1>.
--------------------------------
<1> Как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5), исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этими объектами недвижимости.
Кроме того, при перераспределении земель и (или) земельных участков должны учитываться и прочие ограничения, в том числе возникающие в связи с реализацией полномочий органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, в частности, запрещается перераспределение с землями или земельными участками, изъятыми или ограниченными в обороте, зарезервированными для государственных или муниципальных нужд, земельными участками, в отношении которых принято решение о предварительном согласовании их предоставления.
Однако существуют и «технические» ограничения, связанные с некорректным определением местоположения границ образуемого земельного участка в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В частности, в числе прочего заявителем должны быть соблюдены предъявляемые ЗК РФ требования к подготовке соответствующей схемы (см. комментарий к ст. 11.10) и предельным размерам образуемого земельного участка (см. комментарий к ст. 11.9).
Учитывая, что обязанность по обеспечению выполнения кадастровых работ и постановке образуемого земельного участка лежит на лице, заинтересованном в заключении соглашения о перераспределении, законодатель справедливо возложил на это лицо и обязанность по направлению в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастрового паспорта образованного земельного участка, поскольку такой документ является обязательным приложением к заключаемому соглашению о перераспределении земель (или) земельных участков (п. 4 ст. 39.28 ЗК РФ).
Вместе с тем отметим, что положения вступающего в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. N