Комментарии к статье 39.1. земельного кодекса РФ
Согласно положениям комментируемой статьи предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования таких земельных участков.
Анализ положений комментируемой статьи свидетельствует, что законодатель исходил из узкого понимания предоставления земельных участков как действий уполномоченных органов по передаче земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) или безвозмездное пользование <1>.
--------------------------------
<1> Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в ГК РФ следует закрепить исчерпывающий перечень вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности. При этом должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции (п. п. 2.3, 6.2). Вместе с тем соответствующий законопроект N
При этом такое предоставление является лишь одним из способов возникновения прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Так, такие права могут перейти в порядке наследования, правопреемства юридических лиц, путем внесения земельных участков или прав на них в уставный (складочный) капитал, в результате обмена земельных участков, их перераспределения и т.д. (подробнее см. комментарий к ст. 25 ЗК РФ).
Законодатель выбрал именно такой подход при формировании комментируемой главы, учитывая, что предоставление в том смысле, как оно заложено в данной статье, является наиболее распространенным способом приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также принимая во внимание во многом тождественный характер процедур предоставления земельных участков на указанных правах.
Первоначально п. 3 комментируемой статьи предусматривалось, что положения рассматриваемой главы не применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда. Однако позже законодатель изменил подход к решению этого вопроса, предусмотрев, что положения комментируемой главы применяются к отношениям, связанным с арендой вышеуказанных земельных участков, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации (далее — ЛК РФ) <1>. Так, ЛК РФ установлены цели, для которых лесной участок может быть предоставлен в аренду, а также порядок предоставления участков в аренду, особенности содержания договора аренды, срок договора аренды, порядок определения арендной платы (ст. ст. 25, 71 — 74 ЛК РФ).
--------------------------------
<1> Указанное изменение было внесено Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N
Указанное исключение распространяется в части применения норм рассматриваемой главы только на случаи предоставления в аренду и только земельных участков в составе земель лесного фонда.
Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном настоящей главой. Вместе с тем в ст. 9, ч. 4 ст. 71 ЛК РФ предусмотрена возможность иного регулирования указанных отношений лесным законодательством.
Частью 1 ст. 6 ЛК РФ предусмотрено, что леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. В соответствии с ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЛК РФ земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков. Лесничества и лесопарки также располагаются на землях: обороны и безопасности, на которых расположены леса; населенных пунктов, на которых расположены городские леса; особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса.
С учетом вышеизложенного к отношениям, связанным с арендой лесных участков, расположенных на землях обороны и безопасности, землях населенных пунктов или землях особо охраняемых природных территорий, положения комментируемой статьи подлежат применению в полном объеме, что не исключает необходимости учета ограничений, установленных лесным законодательством.
Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает запрет на продажу на торгах земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений (за исключением случаев проведения торгов по продаже земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности).
Указанные в п. 2 комментируемой статьи земельные участки могут предоставляться исключительно на праве аренды <1>. Это положение комментируемой статьи направлено на реализацию озвученного Президентом РФ в Послании Федеральному Собранию 12 декабря 2013 г. положения, согласно которому одновременно с разблокировкой процессов предоставления земельных участков под застройку «...должна возрасти ответственность застройщика: получил решение, но не начал вовремя строить — верни землю» (подробнее см. комментарий к ст. 39.8 ЗК РФ).
--------------------------------
<1> Следует отметить, что в соответствии с п. 14 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N