Комментарии к статье 72. жилищного кодекса РФ
По обмену жилого помещения наниматели, имеющие права на жилое помещение, передают свое жилое помещение другим лицам, получая взамен другое жилое помещение на основе предварительного соглашения о взаимной передаче прав и обязанностей.
Обмен может быть охарактеризован и как одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, вытекающих из условий договора социального найма.
Обмен производится в основном с целью улучшения жилищно-бытовых условий. Он может быть вызван и другими причинами: приближением жилья к месту работы, проживанием в этой местности родных и близких, удобствами торгового, транспортного обслуживания, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.
Предметом обмена выступают изолированные, неизолированные (смежные комнаты). Смежные комнаты, иногда их часть, как представляется, могут быть предметом обмена только в случае обмена между родственниками, иными близкими лицами с целью объединения их в одну семью.
Не может быть предметом обмена часть комнаты, условно приходящаяся на одного из членов семьи нанимателя. Граждане, переселившиеся в новое помещение, не должны становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий.
1. Эта часть статьи относится к обмену всего жилого помещения по договору социального найма, причем на помещение, предоставленное тоже по договору социального найма, т.е. обмен может быть произведен между нанимателями, владеющими жилыми помещениями на основе договора социального найма.
На такой обмен требуется письменное согласие наймодателя, а также согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.
Отказ наймодателя на обмен, а также членов семьи нанимателя может быть обжалован в судебном порядке.
При рассмотрении таких споров суд должен руководствоваться интересами большинства членов семьи, положениями ст. 73 Кодекса.
2. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя разрешения на обмен занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах.
По этому основанию обмен может быть произведен, если совершеннолетнему члену семьи нанимателя представляется возможным выделить отдельную комнату или ее часть с учетом его доли в общем размере жилья.
По смыслу редакции этой части статьи согласие наймодателя на такой обмен тоже требуется.
Обмен может быть в следующих формах:
а) фактического раздела жилой площади, когда заинтересованные переезжают (например, из 3-, 4-комнатной квартиры в другие - двух или более) в обусловленные жилые помещения. По этому примеру переезд осуществляется в однокомнатную и двухкомнатную квартиры ('разъезжаются'). Другая сторона, как правило, заинтересованная в объединении членов семьи, переезжает из однокомнатной и двухкомнатной квартиры в 3-комнатную или 4-комнатную квартиру,
б) так называемого 'родственного обмена', т.е. совершеннолетний член семьи нанимателя вправе потребовать обмен, приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя. Наличие самостоятельных источников существования совершеннолетнего для такого обмена необязательно, непременным условием является возможность выделения доли (в виде комнаты или ее части (с учетом возможности ее изоляции)), исходя из принципа равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи.
3. При рассмотрении таких споров в судах, прежде всего, должно быть обращено внимание на цели, преследуемые претендентом на обмен. В жизни такие ситуации возникают при вселении жены на жилплощадь мужа и его родителей (или наоборот) при отсутствии согласия последних на вселение.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей этих жилых помещений, допускается с предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства (органов образования, здравоохранения и др.).
Отказ в даче такого согласия может быть обжалован в судебном порядке. При рассмотрении таких споров суд должен обращать внимание: не будут ли нарушены жилищные права несовершеннолетних в результате такого обмена, какую жилплощадь они занимают (до обмена) и какую займут после обмена.
5. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях по договорам социального найма, расположенных как в одном городе, поселке, так и в разных населенных пунктах (включая сельские населенные пункты) на территории Российской Федерации.
Обмениваемые жилые помещения могут не совпадать по размерам общей площади жилья, если при этом не будут установлены обстоятельства, нарушающие жилищные права проживающих (служащие основанием для признания обмена как сделки незаконной).
Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований этой статьи, т.е. с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.
Требование письменного согласия наймодателя распространяется на обмен, предусмотренный ч. 2 этой статьи.
Другой комментарий к Статье 72 ЖК РФ
Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментарий к статье 72 ЖК РФ:
1. Положения коммент. ст. в общем виде закрепляют правомочие нанимателя по распоряжению в установленных законодательством пределах жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи по договору социального найма. Слова 'в установленных пределах' здесь неслучайны, поскольку в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона нанимателю принадлежит лишь право владения и пользования предоставленным жилым помещением, но не распоряжения им в полном объеме.
2. Следует обратить внимание, что нормы ст. ст. 72 - 75 коммент. закона, регламентирующие порядок, основания и процедуру обмена, применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями, занимающими такие помещения по договорам социального найма.
Ранее действующая норма - ст. 67 ЖК РСФСР допускала обмен жилыми помещениями также и между нанимателем и членом жилищно-строительного кооператива. Правда, такой обмен в силу требований ст. 119 ЖК РСФСР был возможен только с разрешения уполномоченного государственного органа исполнительной власти, названного в ст. 119 ЖК РСФСР как исполком местного Совета народных депутатов.
Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства объектом обмена не могут быть жилые помещения специализированного жилищного фонда, перечень которых дан в ст. 92 коммент. закона, не может быть обмена и в отношении жилых помещений, занимаемых на основании договоров, отличных от договора социального найма.
Не предусмотрен и широко практиковавшийся в прежние годы так называемый родственный обмен, т.е. обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя.
3. В силу норм федерального жилищного законодательства недопустим и обмен жилых помещений между нанимателем и собственником, т.е. жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и жилых помещений частного жилищного фонда. Однако региональными нормативными правовыми актами данный вопрос, как правило, урегулирован. В частности, в Санкт-Петербурге подобная сделка совершается не путем обмена, а по договору мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в соответствии со ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 'О жилищной политике Санкт-Петербурга' (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).
4. Часть 1 коммент. ст. устанавливает одно из основных требований для осуществления обмена - необходимость письменного согласия на обмен как проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, так и наймодателя. Названное требование справедливо вне зависимости от количества участников обмена (ч. 5 коммент. ст.). Хочется отметить, что нормы ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР предусматривали необходимость согласия наймодателя на обмен только в отношении жилых помещений в домах предприятий, организаций и учреждений (ст. 69 ЖК РСФСР), т.е. помещений ведомственного жилищного фонда. Представляется, что наделение наймодателя соответствующими полномочиями в отношении всех сделок по обмену рассматриваемых жилых помещений введено с целью усиления контроля за государственным и муниципальным жилищными фондами.
Комментируемая статья не содержит требования о получении обменивающимся лицом, проживающим в коммунальной квартире, согласия других нанимателей и собственников, проживающих в той же квартире.
Не содержит коммент. ст. и каких-либо ограничений того, как часто может производиться очередной обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена ни по конкретному объекту недвижимости, ни по субъектам обмена.
Нет формальных ограничений и по площади обмениваемых помещений. Однако есть основания предполагать, что наймодатель, чье согласие требуется для осуществления обмена, и наделен указанными полномочиями для недопущения, по возможности, умышленного или по неосторожности ухудшения жилищных условий участвующих в обмене нанимателей. Стоит в этой связи упомянуть и положения ст. 53 коммент. закона, в силу которой факт ухудшения жилищных условий, наступивший в результате в том числе и обмена жилых помещений будет учтен в случае обращения участника такой сделки с заявлением о постановке на жилищный учет.
На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются с одновременным заключением новых договоров (ч. 5 ст. 74 коммент. закона).
5. В силу положений ч. 2 коммент. ст. проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на несколько жилых помещений, в том числе находящихся в разных домах или квартирах. Положения ч. 5 коммент. ст. дозволяют обмен жилыми помещениями между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Дополнительно в этой связи считаем необходимым со ссылкой на решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. N 5 'О беспрепятственном обмене жилыми помещениями' (РГ. 1996. N 186, 1998. N 29) отметить возможность беспрепятственного обмена жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляемого в соответствии с национальным законодательством обоих государств.
6. Законодателем в положениях коммент. ст. предусмотрена возможность возникновения ситуации, когда между нанимателем и проживающими с ним в жилом помещении членами его семьи не было достигнуто соглашение об обмене. При том что такие члены семьи нанимателя, как указано выше, обладают правом требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения. В этой ситуации в силу положений ч. 3 коммент. ст. наниматель может быть в судебном порядке принужден членами своей семьи к обмену занимаемого жилого помещения. Однако при принятии решения о принудительном обмене учету подлежат заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Так, например, судом во внимание могут быть приняты возраст, состояние здоровья гражданина, сложившиеся социальные связи и прочие заслуживающие внимания обстоятельства индивидуально по каждому подобному делу.
7. Часть 4 коммент. ст. предусматривает в качестве обязательного такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Законодательно установленный срок для рассмотрения заявления в связи с предстоящим обменом - 14 рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления, сокращен по сравнению с общим 30-дневным сроком рассмотрения обращений и заявлений граждан, установленным Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ 'О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации' (СЗ РФ. 2006. N 19. Ст. 2060).
Решение органа опеки и попечительства, оформленное в обязательном порядке в виде письменного документа, как о согласии с обменом, так и в отказе дачи согласия может быть обжаловано в судебном порядке по правилам, предусмотренным в главе 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.