Комментарии к статье 71. жилищного кодекса РФ
а) В случаях временного отсутствия в жилом помещении наниматель и члены его семьи сохраняют все права, вытекающие из положений Кодекса, договора социального найма.
Закон не предусматривает конкретных сроков временного отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов его семьи. Предполагается, что временное отсутствие вызвано уважительными причинами: выезд на учебу в другую местность, болезнь, длительная командировка по работе и др., даже при наличии регистрации по временному месту жительства.
Недопустима презумпция (предположение) о перемене места жительства, выезде в другую местность в связи с новой работой, являющихся основаниями для предъявления требований об утрате права пользования жилым помещением, без объективных данных (см. комментарий к ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Прежде всего, за время отсутствия нанимателя и членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение. Непозволительны изменение, расторжение, прекращение договора социального найма без ведома таких лиц, поскольку они затрагивают жилищные права и интересы отсутствовавших.
Разрешая споры, возникшие в связи с правом нанимателя и членов его семьи на сохранение за ними жилого помещения при выезде на длительный срок, следует учитывать, что жилое помещение сохраняется за этими лицами на основании охранного свидетельства (брони), которое должно оформляться не позднее 6 месяцев со времени выезда.
По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на жилое помещение.
Если гражданин, имеющий право забронировать занимаемое им жилое помещение, не сделал этого в течение 6 месяцев и к нему предъявлен иск о признании утратившим им право на жилую площадь либо если указанное жилое помещение занято другими лицами, впоследствии этим гражданином предъявлен иск о восстановлении его права на жилую площадь, суд вправе принять во внимание и другие письменные доказательства, подтверждающие право забронировать жилое помещение,
б) отсутствовавшие в жилом помещении наниматель и члены его семьи обязаны надлежащим образом выполнять свои обязанности: обеспечивать сохранность жилого помещения, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги и т.д.
Работникам МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства следует обратить внимание нанимателя и членов его семьи на то, что квартиры, жилые дома длительное время быть закрытыми и пустовать не должны. В жилых помещениях в целях противопожарной, иной безопасности за время отсутствия названных граждан должны проживать другие члены семьи нанимателя или близкие родственники.
Другой комментарий к Статье 71 ЖК РФ
Статья 71 ЖК РФ. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментарий к статье 71 ЖК РФ:
1. В комментируемой статье сформулировано общее правило, согласно которому временное отсутствие нанимателя жилого помещения, равно как и членов его семьи, само по себе не влечет изменения их прав и обязанностей, возникших из договора социального найма. Данный постулат является для жилищного права традиционным с 1995 г. Именно тогда ранее действовавшие положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускавшие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае его временного отсутствия, были Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П (СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622) признаны не соответствующими Конституции РФ. Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище.
2. В комментируемой статье не раскрывается понятие 'временное отсутствие' и не указан срок, в течение которого можно считать отсутствие временным. По всей видимости, в сфере жилищных правоотношений временное отсутствие противопоставляется выезду нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение для постоянного жительства (т.е. отсутствию постоянному), которое в силу ч. 3 ст. 83 коммент. закона и является основанием считать ранее заключенный договор социального найма расторгнутым со дня выезда.
Таким образом, жилищные права временно отсутствующих членов семьи нанимателя должны быть соблюдены при совершении всех значимых действий с жилым помещением. Например, для проведения переустройства или перепланировки занимаемого жилого помещения должно быть получено согласие в письменной форме, в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (п. 5 ч. 2 ст. 26 коммент. закона). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется на основании письменного согласия, в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 72 коммент. закона). Временно отсутствующий наниматель сохраняет право приобретения соответствующего жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.
Если отсутствие в жилом помещении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Подробнее об основаниях расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения см. в комментарии к ст. 83 коммент. закона.
Отметим, что сохраняются действительными не только права временно отсутствующих нанимателя или членов его семьи, но и соответствующие обязанности указанных лиц по договору социального найма. В частности - обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.