Комментарии к статье 90. земельного кодекса РФ
На земли, обеспечивающие деятельность городского транспорта, положения настоящей статьи не распространяются. Эти земли подчиняются правовому режиму земель населенных пунктов (зоны инженерной и транспортной инфраструктуры).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах функционирования международных транспортных коридоров, в соответствии со ст. 27 ЗК РФ ограничены в обороте.
Понятие земель железнодорожного транспорта дано в специальном законодательстве: это земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах (ст. 2 Федерального закона от 10 января 2003 г. N
В данном определении нет указания на то, что это земли за чертой населенных пунктов, что может способствовать формированию неоднозначной судебной практики. По нашему мнению, такое уточнение было бы нелишним, хотя и без него общее указание об этом в ст. 87 настоящего Кодекса не утрачивает своего значения. Вместе с тем в комментарии к ст. 87 уже указывалось, что можно считать сложившейся судебную практику, когда суды с упорством, достойным лучшего применения, распространяют действие ст. ст. 88 — 93 на земельные участки, находящиеся на землях городов и иных населенных пунктов.
Приведем пример. Между ГСК «Спортивный» (субарендатор) и ОАО «Российские железные дороги» (арендатор) был заключен договор субаренды частей земельного участка в г. Пензе, согласно которому разрешенное использование указанных частей земельного участка — для размещения гаражей (притом что разрешенное использование всего земельного участка — под объекты транспорта железнодорожного). Кооператив обратился в администрацию г. Пензы с заявлением о подготовке градостроительного плана данного земельного участка для завершения строительства гаражей, но получил отказ.
Суд первой инстанции удовлетворил требование кооператива о признании данного отказа незаконным, но вышестоящие судебные инстанции это решение отменили <1>, в том числе и со ссылкой на ст. 90 настоящего Кодекса, хотя в этом не было никакой необходимости. Достаточно было указания на нарушение ст. 42 ЗК РФ об использовании участка не в соответствии с разрешенным использованием.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Поволжского округа от 3 февраля 2011 г. по делу N А49-7074/2009.
Вместе с тем при схожих обстоятельствах требование предпринимателя о признании незаконным отказа управления Росреестра по Брянской области в государственной регистрации права собственности на административное здание (офис) по адресу: Брянская область, Унечский район, г. Унеча было удовлетворено <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Центрального округа от 23 июля 2012 г. по делу N А09-8707/2011.
Суд также сослался на п. 3 ч. 2 ст. 90 ЗК РФ, в котором говорится о земельных участках на полосах отвода железных дорог, и указал, что закон не содержит запрета на использование земельного участка полосы отвода железной дороги под строительство административного здания. Но здесь тем более не было необходимости применять ст. 90 ЗК РФ к землям населенных пунктов (г. Унеча), ведь в зонах транспортной инфраструктуры населенных пунктов также может быть выделена полоса отвода железной дороги. Следовательно, понятие полосы отвода не связано исключительно с субкатегорией земель транспорта.
Закон «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» дает следующее определение полосы отвода железных дорог: это «земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта».
И, хотя Правила установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог утверждены Постановлением Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611 во исполнение абзаца 6 п. 2 комментируемой статьи, нормы данного документа могут распространяться на различные категории земель, поскольку железнодорожные пути как линейные объекты могут проходить по любым земельным участкам.
Охранные зоны представляют собой территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям. Отношения по установлению охранных зон и использованию земельных участков в их границах регулируются п. п. 7 — 12 названных выше Правил.
Особенностям использования земельных участков, предназначенных для размещения автомобильных дорог, посвящена глава 4 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N
Полоса отвода определяется в названном ФЗ как земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса.
В границах полосы отвода автомобильной дороги запрещаются: выполнение работ, не связанных со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом, ремонтом и содержанием автомобильной дороги, а также с размещением объектов дорожного сервиса; размещение зданий, строений, сооружений и других объектов, не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги; распашка земельных участков, покос травы, осуществление рубок и повреждение лесных насаждений и иных многолетних насаждений, снятие дерна и выемка грунта, за исключением работ по содержанию полосы отвода автомобильной дороги или ремонту автомобильной дороги, ее участков, и ряд других действий.
Придорожные полосы автомобильной дороги представляют собой территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги.
Они устанавливаются для всех дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов. Названный Федеральный закон регулирует основные правила установления придорожных полос. Приказами Минтранса России от 13 января 2010 г. N 4 и 5 утверждены соответственно Порядок установления и использования полос отвода автомобильных дорог федерального значения и Порядок установления и использования придорожных полос автомобильных дорог федерального значения.
Некоторые вопросы использования земель морского и внутреннего водного транспорта регулируются Кодексом внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N
Среди земель транспорта значительное место занимают земли трубопроводного транспорта, на которых размещены нефтепроводы, газопроводы и иные трубопроводы, а также объекты, необходимые для их эксплуатации и обслуживания. Некоторые вопросы использования земельных участков трубопроводного транспорта урегулированы в Федеральном законе от 31 марта 1999 г. N
В ст. 28 Закона, в частности, предусмотрено, что на земельных участках, отнесенных к землям транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов <1>, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.
--------------------------------
<1> Правила охраны магистральных трубопроводов утверждены Минтопэнерго России 29 апреля 1992 г., Постановлением Госгортехнадзора России от 22 апреля 1992 г. N 9.
Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией — собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации — собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
По нашему мнению, положения указанного Закона, а также п. 6 комментируемой статьи в части установления охранных зон на землях транспорта могут распространяться и на земли иных категорий, о чем свидетельствует следующий пример.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к правительству Курганской области о взыскании убытков, связанных с ограничением прав собственника земельного участка. Заявитель полагает, что неисполнение обществом «Газпром трансгаз Екатеринбург», являющимся правообладателем газопроводов, обязанности по государственной регистрации обременения в виде охранной зоны привело к возникновению у истца убытков, связанных с невозможностью использовать приобретенный в собственность земельный участок в целях строительства.
Заявитель указывает, что при приобретении в собственность спорных земельных участков и государственной регистрации права собственности на них ему было неизвестно и не могло быть известно о наличии охранных зон объектов газоснабжения ввиду отсутствия таких сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости.
Из материалов дела видно, что предприниматель приобрел в собственность несколько участков сельскохозяйственного назначения; часть одного из земельных участков площадью 629 кв. м находится в охранной зоне, установленной на расстоянии 25 м от оси трубопровода: газопровод — отвод к ГРС р. п. Варгаши; данный земельный участок полностью находится в зоне минимальных расстояний, установленной на расстоянии 150 м от оси трубопровода.
Впоследствии по заявлению предпринимателя распоряжением правительства Курганской области участки были включены в границы населенного пункта д. Белый Яр, перераспределены и из них образованы 136 земельных участков, в том числе спорный. Был изменен вид разрешенного использования указанных участков на использование «для индивидуального жилищного строительства».
Суды отказали предпринимателю в иске, указав, что ограничения в использовании земельного участка, находящегося в границах охранной зоны газопровода, существовали на момент его приобретения предпринимателем и изменения категории и разрешенного использования этого участка. Наличие охранных зон газопровода не создавало препятствий в использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения, приобретенных предпринимателем в 2007 г.
Последующее формирование спорного земельного участка и постановка его на кадастровый учет с категорией «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства произведены в 2010 г. На тот момент предпринимателю было известно о том, что геодезические работы по разбивке земельных участков для строительства жилья нарушают положения Правил охраны магистральных трубопроводов <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Уральского округа от 14 июня 2012 г. N Ф09-3466/12 по делу N А34-2675/11.
Приведенный пример интересен двумя обстоятельствами: первое — охранные зоны существовали первоначально на землях сельскохозяйственного назначения, а затем, после перевода их в другую категорию, на землях населенных пунктов, а вовсе не на землях транспорта; второе же обстоятельство — отсутствие регистрации охранных зон в качестве обременения не только на рассматриваемом земельном участке, но и на многих других, что действительно в ряде случаев приводит к нарушению прав собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, чьи участки попадают в охранные зоны.