Комментарии к статье 70. земельного кодекса РФ
Комментируемая статья носит отсылочный характер, указывая, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Данный Закон, вступающий в силу с 1 января 2017 г., призван решить задачу объединения двух государственных ресурсов — Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости. При этом в результате такого слияния образуется Единый государственный реестр недвижимости, представляющий собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), состоящий из:
1) реестра объектов недвижимости;
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт;
6) книг учета документов.
Данный Закон устанавливает единые правила при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них.
В то же время обратим внимание, что с 1 января 2017 г. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Под ведением государственного кадастра недвижимости понимается деятельность органа кадастрового учета по внесению записей об объектах кадастрового учета в реестр объектов недвижимого имущества, присвоению кадастровых номеров объектам недвижимости, информационному взаимодействию, при котором в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, предоставленные органами исполнительной власти и местного самоуправления, а также предоставлению сведений из государственного кадастра недвижимости. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости установлен Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42.
Таким образом, основной целью государственного кадастрового учета земельных участков является подтверждение существования земельного участка в качестве уникального объекта, имеющего признаки, позволяющие его отличить от других объектов недвижимости. Кроме того, государственный кадастр недвижимости призван подтвердить прекращение существования земельного участка, например в случае его раздела и образования новых земельных участков (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).
В Концепции развития гражданского законодательства указывалось на необходимость сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет, что лишний раз подчеркивает значимость государственного кадастрового учета не только для того, чтобы отличать конкретный земельный участок от любых других, но и чтобы его индивидуализировать как объект права собственности.
Хотя существующее определение земельного участка, предусмотренное п. 3 ст. 6 ЗК РФ, не в полной мере соответствует Концепции развития гражданского законодательства, в целом можно отметить, что это определение опирается на основные принципы ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», указывающие на необходимость наличия характеристик, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи.
Подобное мнение поддерживается и в литературе. Так, например, М.Ю. Тихомиров отмечает, что «...на практике следует иметь в виду, что для того, чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 ЗК РФ» <1>. Также отмечается, что в результате государственного кадастрового учета земельных участков происходит индивидуализация земельного участка как объекта права <2>.
--------------------------------
<1> Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила. Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2007.
<2> Комментарий Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. N N 4, 5, 6; 2009. N N 2, 3, 4, 5.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к уникальным характеристикам земельного участка, т.е. тем самым характеристикам, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, относятся: кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ, площадь земельного участка. Прочие характеристики, в том числе адрес, разрешенное использование, категория земель и т.д., относятся к числу дополнительных сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке.
Значимость государственного кадастрового учета земельного участка для формирования земельных отношений трудно переоценить. Так, например, положения главы V.1 указывают, что предоставлению земельного участка всегда предшествует его государственный кадастровый учет. В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N
Частью 6 этой же статьи предусматривается, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.
Вместе с тем государством кадастровому учету придается еще более значимый характер, не ограничивающийся только индивидуализацией объектов недвижимости. Так, в Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 — 2019 гг.)», утвержденной распоряжением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. N
По общему правилу для целей осуществления государственного кадастрового учета требуется межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Согласно статье 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N
Исключением из общего правила, при котором подготовка межевого плана не требуется, является возможность осуществления государственного кадастрового учета на основании предусмотренной Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте.
Согласно ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в целях государственного кадастрового учета земельного участка наряду с соответствующим заявлением заинтересованному лицу требуется представить межевой план земельного участка. Требования к межевому плану земельного участка утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412.
Как предусмотрено ч. 2 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.