Комментарии к статье 56.9. земельного кодекса РФ
Несмотря на то что соглашение с собственником земельного участка предусматривалось ст. 281 ГК РФ, комментируемая статья впервые на законодательном уровне подробно устанавливает содержание соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
При этом необходимо иметь в виду, что права на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются в результате изъятия земельного участка, указаны в п. 2 ст. 279 ГК РФ, согласно которому в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:
1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;
2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком <1>.
--------------------------------
<1> Необходимо отметить наличие разных взглядов по вопросу о возможности применения норм об изъятии земельных участков к случаям, когда изымаемый участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен на праве аренды. Так, согласно Определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2011 г. N ВАС-2379/11 (СПС «КонсультантПлюс») нормы о порядке изъятия земельного участка у собственника в данном случае неприменимы. Прекращение договора аренды земельного участка должно осуществляться на основании иных механизмов, предусмотренных действующим законодательством. Вместе с тем иную позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 26 июля 2011 г. по делу N А40-96790/09-7-743), в соответствии с которой применение института выкупа для государственных или муниципальных нужд к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку в целях прекращения арендных отношений обеспечивает использование такого механизма изъятия земельного участка, который не только устанавливает баланс интересов сторон, но и гарантирует интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа.
Также данный вопрос урегулирован п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ.
Правила возникновения права собственности на изъятый земельный участок предусмотрены п. п. 4 и 5 ст. 56.11 ЗК РФ.
В соответствии с подп. 7 п. 1 комментируемой статьи в соглашение об изъятии включаются размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости. Размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N
Что касается порядка выплаты возмещения, ГК РФ и ЗК РФ напрямую не устанавливают форму возмещения. Исходя из содержания ст. 281 ГК РФ, ст. ст. 56.8, 56.11 ЗК РФ возмещение может осуществляться в денежной и (или) натуральной форме. При этом следует отметить, что возмещение в денежной форме носит предварительный характер, поскольку только при данном условии наступают правовые последствия в виде прекращения, возникновения, перехода прав на изымаемую недвижимость (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ). При возмещении в натуральной форме закон аналогичного требования не содержит. Предоставление правообладателю изымаемой недвижимости иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества допускается только с согласия такого лица и с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок (п. 3 ст. 281 ГК РФ, п. 3 комментируемой статьи).
В случае если соглашением предусмотрено предоставление взамен изымаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то такое предоставление осуществляется в соответствии с главой V.1 ЗК РФ и на соответствующем виде прав в зависимости от ранее существовавших прав на земельный участок (подп. 16 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, подп. 16 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, п. п. 2.7 и 2.8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N
Из указанных норм следует, что предоставление иного объекта недвижимости взамен изымаемого не может осуществляться, если правообладатель изымаемого земельного участка, иного объекта недвижимого имущества возражает против этого. Вместе с тем суд также не вправе обязать уполномоченные органы или организацию, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, обеспечить правообладателя изымаемого земельного участка и (или) иного объекта недвижимости другим недвижимым имуществом, поскольку из содержания норм ГК РФ и комментируемой главы следует, что возмещение осуществляется прежде всего в денежной форме, натуральное возмещение — по согласию сторон. Аналогичную позицию высказал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в отношении предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд (Постановление от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (СПС «КонсультантПлюс»)).
Пунктом 6 комментируемой статьи закреплена возможность перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу, в целях изъятия земельных участков, которые предстоит образовать. Эта мера направлена на упрощение процедуры, сокращение затрат и сроков, поскольку позволяет исключить, например, такие этапы, как: образование земельного участка, подлежащего изъятию, путем раздела земельного участка, принадлежащего гражданину или юридическому лицу; образование земельного участка путем объединения земельных участков для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Кроме того, нередко образовать земельный участок, подлежащий изъятию, из принадлежащего гражданину или юридическому лицу вовсе не представляется возможным, поскольку не соблюдаются требования о минимальном размере такого земельного участка.
Правила перераспределения земельных участков установлены ст. 11.7 и главой V.4 ЗК РФ. Учитывая, что в данном случае перераспределение осуществляется в связи с принятием решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, нормы ст. 39.29 ЗК РФ, устанавливающей обязанность гражданина или юридического лица — собственника земельного участка обратиться с заявлением о перераспределении, обеспечить образование земельного участка и т.п., не применяются.
В соответствии с п. 2 комментируемой статьи соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
Понятие «правообладатели земельных участков» раскрыто в п. 3 ст. 5 ЗК РФ. Это собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.
Вместе с тем анализ содержания ст. 279 ГК РФ и ст. 56.11 ЗК РФ показывает, что соглашение заключается не с любым правообладателем земельного участка или расположенного на таком земельном участке объекта недвижимого имущества, а только с:
— собственником таких объектов;
— лицом, которому в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное пользование, аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
— лицом, которому принадлежит на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, находящееся в государственной или муниципальной собственности здание, сооружение, помещение в них, объект незавершенного строительства.
При совпадении лица, которому принадлежит земельный участок, и лица, которому принадлежит расположенный на нем объект недвижимого имущества (из числа вышеуказанных лиц), заключается одно соглашение об изъятии недвижимости в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества. Аналогичное правило предусмотрено п. 2 ст. 239.2 ГК РФ. Особенности определения размера возмещения в данном случае установлены абз. 2 п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ.
Соглашения об изъятии с лицами, которые владеют и (или) пользуются земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, находящимися в частной собственности, на иных вещных правах или на основании договоров (сервитут, залог, аренды и т.п.), не заключаются.
В этом случае согласно п. 4 ст. 279 ГК РФ со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.
В случае если изъятие земельного участка делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.
Расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты, правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно (п. 8 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом средства на расчет с указанными лицами должны учитываться в размере убытков, причиняемых изъятием земельного участка, при определении размера возмещения в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ.
В отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, а также решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий (подп. 6 и 10 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N
В таком случае соглашение об изъятии земельного участка должно заключаться с уполномоченным общим собранием лицом.
Отдельно следует обратить внимание на вопрос, подлежит ли в случае изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд заключение соглашения об изъятии недвижимости с нанимателем жилого помещения. Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации при решении данного вопроса суд вправе, исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии, применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (СПС «КонсультантПлюс)).
Законом N
С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что в указанном случае нормы об изъятии не применяются.
В отношении п. 7 комментируемой статьи следует отметить, что правила купли-продажи недвижимости установлены § 1 и 7 главы 30 ч. 2 ГК РФ, мены — главой 31 ч. 2 ГК РФ. Кроме того, условия договора мены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе и при изъятии последних, определены ст. 39.22 ЗК РФ. При этом цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества, должна быть равнозначной, либо с согласия собственника земельного участка ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок (п. п. 5 и 6 ст. 39.22 ЗК РФ).