Текст статьи 56.8. Земельного кодекса РФ

Комментарии к статье 56.8. Земельного кодекса РФ

Конституцией Российской Федерации закреплено необходимое условие принудительного отчуждения имущества для государственных нужд — предварительное и равноценное возмещение (ч. 3 ст. 35).

Вместе с тем ГК РФ данное понятие не использовал, оперируя термином «выкупная цена земельного участка» (ст. 281). Содержание понятия «равноценное возмещение» раскрывалось только в судебной практике <1>.

--------------------------------

<1> Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5) под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.


Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» терминология ГК РФ и ЗК РФ в этой части приведена в соответствие с Конституцией РФ.

ГК РФ и ЗК РФ напрямую не устанавливают форму возмещения. Исходя из ст. 280 ГК РФ, ст. ст. 56.9 и 56.11 ЗК РФ возмещение может осуществляться в денежной или натуральной форме.

Комментируемой статьей определяются состав возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, особенности определения размера такого возмещения, а также рыночной стоимости земельных участков, передаваемых взамен изымаемых, или прав, на которых предоставляются земельные участки взамен изымаемых.

Так, в размер возмещения включаются:

1) рыночная стоимость земельных участков — если земельные участки находятся в частной собственности;

2) рыночная стоимость прав на земельные участки — если изымаемые земельные участки предоставлены на иных правах (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования, аренды);

3) убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. Следует отметить, что в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включаются также убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение;

4) рыночная стоимость расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению, — в случае, если изъятие таких объектов осуществляется одновременно с изъятием земельного участка. Одновременное изъятие земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений осуществляется в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ, п. 2 ст. 56.9 ЗК РФ).

В случае изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд при определении размера возмещения за жилое помещение помимо рыночной стоимости жилого помещения включается рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника помещения в праве общей собственности на такое имущество (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как отмечено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г., по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, являлся приблизительным и носил вероятностный характер. Однако судами при разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды, обоснованно учитывалось, что это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При установлении размера упущенной выгоды судами принимался во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает особенности определения размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования. При этом можно отметить, что в случае, если лицо, у которого изымается земельный участок, имеет право приобрести такой земельный участок в собственность бесплатно, то рыночная стоимость права на имеющийся земельный участок определяется как рыночная стоимость земельного участка, в остальных случаях — как рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Учитывая, что до настоящего времени нередка ситуация, при которой правообладатели земельных участков не оформили свои права на построенные на таких земельных участках здания, сооружения, либо правообладатели зданий, сооружений не оформили права на земельные участки, ч. ч. 3, 5 — 7 ст. 26 Закона N 499-ФЗ установлены правила определения размера возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости в таких случаях.

Пункт 5 комментируемой статьи, согласно которому рыночная стоимость изымаемого земельного участка или прав на него определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, закрепляет фактически сложившуюся судебную практику, согласно которой при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (СПС «КонсультантПлюс»). При этом судами учитывалось, что, по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ, правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было (Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г.).

Абзац 2 п. 5 комментируемой статьи регулирует особенности определения размера возмещения в случае, если разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения до дня принятия решения об изъятии земельного участка. Эта норма ориентирована на то, что в некоторых случаях изменение вида разрешенного использования земельного участка может происходить в результате утверждения документации по планировке территории (п. 5 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Закрепленный в п. 5 комментируемой статьи подход обусловлен тем, что по смыслу положений ГК РФ и ЗК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

Частью 10 ст. 26 Закона N 499-ФЗ урегулированы правила определения размера возмещения при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка: видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо в случае отсутствия данного документа вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества.

В целях исключения злоупотребления правом как со стороны публичных органов, так и со стороны правообладателей изымаемой недвижимости комментируемой статьей также четко определены объекты недвижимого имущества, неотделимые улучшения, сделки, не подлежащие учету при определении размера возмещения (п. 8). При определении таких объектов законодатель исходил из ст. 280 ГК РФ, согласно которой лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка. Также не подлежат учету объекты и улучшения, изначально произведенные на земельном участке незаконно.

Пункт 7 комментируемой статьи устанавливает срок, не позднее которого должен быть определен размер возмещения, — не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. Установление такого срока связано с обеспечением объективной оценки изымаемого имущества, поэтому законодатель увязывает этот срок с датой направления соглашения об изъятии, а не с датой принятия решения об изъятии.

Пункт 10 комментируемой статьи также закрепил новое правило о том, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Следует отметить, что согласно судебной практике, сложившейся до введения комментируемой нормы, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5), Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г., Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4 (СПС «КонсультантПлюс»)).

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 г., поскольку действующим законодательством не установлено иное (Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г. (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2016. N 4)).

К сожалению, на практике встречаются случаи, когда земельный участок фактически изымается у правообладателя и на нем осуществляется строительство объекта федерального, регионального или местного значения до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и соблюдения иных процедур, необходимых для такого изъятия. В целом такие действия можно квалифицировать как самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ) или самоуправство (ст. 330 УК РФ). Кроме того, согласно п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Таким образом, правообладатель земельного участка вправе требовать устранения нарушений своих прав.

Кроме того, как отмечено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г. (Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2016. N 4), отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Текст статьи 56.8. Земельного кодекса РФ