Комментарии к статье 56.11. земельного кодекса РФ
Комментируемая статья определяет правовые последствия заключения соглашения об изъятии недвижимости или вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Прежде всего такими последствиями являются переход права собственности на изъятые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, а также прекращение иных вещных прав прежних правообладателей такой недвижимости, досрочное расторжение договоров, заключенных в отношении такой недвижимости.
Аналогичные нормы содержатся и в ст. 279 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд установлены ст. 25.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N
В целях оптимизации процесса изъятия, сокращения дополнительных расходов п. 6 комментируемой статьи предусмотрены особенности расторжения договора аренды, безвозмездного пользования изымаемым земельным участком, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения изымаемым земельным участком, не зарегистрированных в ЕГРП. При этом исходя из содержания п. 7 ст. 25.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N
В целях обеспечения защиты прав и законных интересов правообладателей изымаемой недвижимости п. 2 комментируемой статьи увязывает наступление правовых последствий изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд с предоставлением возмещения, предусмотренного соглашением об изъятии или решением суда, в денежной форме. Такой подход в наибольшей степени соответствует конституционному требованию о предварительности возмещения за изымаемое недвижимое имущество (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Что касается возмещения в натуральной форме (передача иного земельного участка или иного объекта недвижимого имущества), закон аналогичного требования не устанавливает, что обусловлено многообразием ситуаций (например, строительство объекта, передаваемого взамен изъятого), а также особенностями предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (например, регламентированные сроки предоставления земельного участка в аренду). В этом случае необходимость предоставления такого возмещения для наступления правовых последствий, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, или возможность последующего предоставления такого возмещения должны определяться соглашением сторон об изъятии или решением суда.
Механизм реализации данных норм заложен в п. 2 ст. 25.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N
Пунктом 4 комментируемой статьи установлены правила перехода права собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Так, с момента прекращения на них права частной собственности возникает право того публично-правового образования, для чьих нужд осуществлялось изъятие, либо право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии.
Данное нововведение является, пожалуй, одним из наиболее дискуссионных. Однако при его оценке необходимо учитывать следующее. Во-первых, изъятие земельного участка осуществляется хоть и в пользу конкретной организации, но для осуществления деятельности в публичном интересе, для общего блага. Во-вторых, установлен ограниченный перечень организаций, на основании ходатайств которых может быть принято решение об изъятии (см. комментарий к ст. 56.4 ЗК РФ). В-третьих, размещение объектов федерального, регионального или местного значения, строительство которых планируется данными организациями и для которых осуществляется изъятие, должно быть предусмотрено утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории. В-четвертых, эта организация несла расходы, связанные с выявлением правообладателей подлежащей изъятию недвижимости, подготовкой соглашения об изъятии, и предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества.
Кроме того, закрепленный подход направлен на исключение необоснованных временных и финансовых затрат, неизменно возникающих при первоначальной передаче изъятого земельного участка в публичную собственность с последующим предоставлением организации для строительства объекта, в целях размещения которого был изъят земельный участок.
Вместе с тем в случае, если приобретение указанного земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона, на такой земельный участок возникает право публичной собственности. Так, например, ограниченными в обороте являются земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (подп. 7 п. 4 ст. 27 ЗК РФ). В таком случае предоставление земельного участка данной организации осуществляется по правилам, установленным главой V.1 ЗК РФ.
Часть 11 ст. 26 Закона N
С 1 января 2017 г. п. 4 комментируемой статьи дополняется новым подпунктом, предусматривающим возникновение права собственности на изъятый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости у организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с ГК РФ, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда. Такое нововведение связано с дополнением ГрК РФ новым институтом редевелопмента — комплексным развитием территорий. Содержание и порядок заключения договора о комплексном развитии территории урегулированы ст. 46.10 ГрК РФ (в ред. от 3 июля 2016 г. N
В качестве особенностей, предусмотренных подп. 5 в отличие от иных организаций, на основании решения которых принято решение об изъятии, можно отметить, что организация, с которой заключен договор комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, предоставляет только возмещение за изымаемые объекты. Также подп. 5 не содержит исключения о возникновении права собственности у такой организации в случае, если приобретение земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона. Однако исходя из п. 5 комментируемой статьи, ст. 27 ЗК РФ на такой земельный участок у указанной организации право собственности возникнуть не может.
В целях создания условий для скорейшего использования изъятого земельного участка для реализации государственного или муниципального проекта урегулирован вопрос о сносе объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке. Так, основанием для сноса таких объектов (за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия) является заключенное соглашение об изъятии недвижимости либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии (подп. 7 п. 1 комментируемой статьи).
В соответствии с ч. 12 ст. 26 Закона N