Текст статьи 56.10. Земельного кодекса РФ

Комментарии к статье 56.10. Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья определяет стороны соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, форму соглашения, порядок взаимодействия сторон в целях заключения соглашения, перечень представляемых для заключения такого соглашения документов.

Сторонами соглашения являются:

1) уполномоченный орган, принявший решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (за исключением случая изъятия земельного участка на основании ходатайства Государственной компании «Российские автомобильные дороги»);

2) правообладатель земельного участка и (или) расположенного на земельном участке иного объекта недвижимости (подробнее см. комментарий к ст. 56.9 ЗК РФ).

Новеллой законодательства является норма о заключении трехстороннего соглашения в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании поданного организацией ходатайства об изъятии. Данное нововведение связано с тем, что поскольку земельный участок изымается в пользу данной организации, то ЗК РФ возложил на нее целый ряд обязанностей, в том числе в части исполнения соглашения — по возмещению за изымаемый земельный участок, кроме того, именно у этой организации (если иное не предусмотрено ст. 56.11 ЗК РФ) возникают права на изымаемое недвижимое имущество.

Вместе с тем законодатель не стал отказываться от обязательного участия в соглашении в данном случае уполномоченного органа, что обусловлено необходимостью обеспечения государственных или муниципальных нужд, в целях которого осуществляется изъятие земельного участка. Кроме того, органы государственной власти или местного самоуправления выступают определенным гарантом обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, у которых изымается недвижимое имущество.

Комментируемая статья подробно регулирует вопрос о направлении проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателю такой недвижимости (п. п. 3, 5).

Наиболее значимым представляется закрепление в законе даты, с которой правообладатель изымаемой недвижимости считается надлежащим образом получившим указанный проект соглашения (п. п. 6, 7 комментируемой статьи), поскольку именно от этой даты исчисляется срок (90 дней), по истечении которого уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Исходя из п. 3 ст. 279 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 апреля 2015 г., такой иск мог быть подан по истечении года с даты письменного уведомления собственника земельного участка о предстоящем изъятии.

Указанное изменение даты, с которой может быть подан указанный иск, на практике воспринимается по-разному и нередко трактуется как существенное сокращение срока и, следовательно, ограничение прав и законных интересов правообладателей изымаемой недвижимости.

Вместе с тем такой вывод представляется не вполне обоснованным, поскольку ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала начало исчисления срока с момента уведомления о принятом решении об изъятии, которое, как правило, не содержит конкретных условий выкупа. В действующей редакции точкой отсчета срока является получение не просто уведомления о предстоящем изъятии, а проекта соглашения с указанием всех предлагаемых условий выкупа и приложением отчета об оценке размера возмещения.

Пункт 2 ст. 282 ГК РФ устанавливает предельный срок, в течение которого может быть подан указанный иск, — в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, т.е. в течение трех лет со дня его принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Такой подход в силу его предельно простого установления представляется более предпочтительным, чем ранее предусмотренный, — в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о предстоящем изъятии (ст. 282 ГК РФ (в ред. до принятия Закона N 499-ФЗ)).

С точки зрения обеспечения прав и законных интересов правообладателей изымаемой недвижимости важно отметить, законодатель подчеркнул, что правообладатель может не заключить соглашение об изъятии не только в связи с несогласием с условиями изъятия, но в целом по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка (п. 1 ст. 282 ГК РФ) и, соответственно, может обжаловать в суд это решение.

Как отметил Верховный Суд Российской Федерации, действующее законодательство не содержит требований об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, связанного с возмещением убытков, причиненных изъятием земельного участка (Определение от 5 июня 2012 г. N 25-КГ12-2 // СПС «КонсультантПлюс»).

Вместе с тем законодатель закрепил отдельные элементы досудебного урегулирования вопроса. Так, одним из элементов подготовки заключения соглашения является осуществление соответственно уполномоченным органом или организацией, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, переговоров с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия (подп. 6 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ). Пунктом 9 комментируемой статьи предусмотрено право правообладателя изымаемой недвижимости направить в указанные органы или организацию предложения об изменении условий соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих это изменение документов. На основании таких предложений уполномоченный орган по согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 г., принятие судом решения о понуждении к заключению соглашения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд законом не предусмотрено. По общим правилам действующего на момент рассмотрения дела законодательства при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе такой выкуп производится на основании решения суда, в котором должны быть определены выкупная цена, сроки и другие условия выкупа. Законодательством не установлена обязанность собственника земельного участка заключить такое соглашение, в связи с чем правовых оснований для понуждения ответчиков к заключению соглашения о выкупе у суда не имелось.

Следует отметить, что в данной части правовое регулирование вопроса не изменилось, согласно п. 2 ст. 282 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

До принятия Закона N 499-ФЗ п. 1 ст. 281 ГК РФ предусматривал, что соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Вместе с тем в соответствии с действовавшей до 1 апреля 2015 г. редакцией п. 3 ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков осуществлялось за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Таким образом, существовала определенная коллизия в части регулирования источника оплаты выкупной цены.

Законом N 499-ФЗ данная коллизия была устранена, а данный вопрос урегулирован в п. 13 комментируемой статьи. Здесь последовательно нашло воплощение положение, что затраты на изъятие земельного участка, осуществляемое в пользу организации, пусть и для осуществления деятельности в публичном интересе, несет такая организация.

Текст статьи 56.10. Земельного кодекса РФ