Комментарии к статье 39.26. земельного кодекса РФ
Комментируемая статья определяет последовательность действий заинтересованных лиц при заключении соглашения об установлении сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В частности, п. 1 данной статьи предусматривается, что к заявлению о заключении соглашения об установлении сервитута прилагается схема границ сервитута на кадастровом плане территории.
Стоит обратить внимание, что какие-либо требования к такой схеме в комментируемой статье не предусматриваются и данная схема не является схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Кроме того, законодатель не наделил какой-либо орган государственной власти или орган местного самоуправления полномочиями по утверждению единой формы такой схемы. В этой связи представляется, что содержание и форма этой схемы определяются на усмотрение лица, которое направляет заявление о заключении соглашения об установлении сервитута. Кроме того, подготовка схемы границ сервитута на кадастровом плане территории может осуществляться органом государственной власти или органом местного самоуправления, в случае если по мнению данного органа требуется определить иное местоположение границ сервитута (подп. 2 п. 3 комментируемой статьи).
Существующая неопределенность с формой и содержанием схемы на практике не должно приводить к трудностям при заключении соглашения об установлении сервитута, поскольку, как предусмотрено п. 5 комментируемой статьи, для целей определения границ устанавливаемого сервитута, заинтересованное лицо должно прибегнуть к помощи кадастрового инженера для определения координат характерных точек границ сервитута, что свидетельствует о том, что стороны при заключении соглашения четко понимают сферу действия сервитута. Однако нельзя отрицать, что лицо, заинтересованное в заключении сервитута, вправе определить координаты характерных точек границ сервитута заранее, в том числе использовать эти сведения при подготовке схемы границ сервитута на кадастровом плане территории.
Вместе с тем в случае если вопрос о сфере действия сервитута не решен, границы сервитута могут быть определены и в судебном порядке. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 г. N 11248/11 <1> отмечено, что при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а впоследствии и для государственной регистрации данного вещного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В том случае, если кадастровые работы для описания конкретных параметров сервитута выполнены и стороны спора согласны с их результатами, отраженными в межевом плане обслуживающего земельного участка, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ. Безусловно, соглашение об установлении сервитута может быть заключено не в любых случаях. В частности, уполномоченный орган вправе отказать в заключении соглашения об установлении сервитута в случае, если это приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или к существенным затруднениям в использовании земельного участка. При этом ЗК РФ не раскрывает критерии оценки «существенности» затруднений, которые могут возникнуть в использовании земельного участка, что представляется обоснованным, поскольку данный вопрос может быть решен только при оценке всех обстоятельств применительно к каждому конкретному случаю заключения соглашения об установлении сервитута.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2012. N 6.
Вместе с тем такой подход прямо указывает, что при изучении возможности установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заключения соответствующего соглашения должен действовать принцип, предусмотренный для случаев установления публичного сервитута, закрепленный в п. 5 ст. 23 ЗК РФ, о том, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В частности, мнения о том, что такие правила должны являться общими и распространяться не только при установлении публичных, но и частных сервитутов, неоднократно высказывались в литературе <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс», 2009; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учеб.-практич.). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный).