Текст статьи 39.25. Земельного кодекса РФ

Комментарии к статье 39.25. Земельного кодекса РФ

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 1 комментируемой статьи фактически предусматривает существенные условия соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Представляется, что, в случае если какое-либо из этих условий не будет содержаться в соглашении об установлении сервитута, такое соглашение не может считаться заключенным. Так, например, соглашение об установлении сервитута должно содержать кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут. В соответствии с ч. 4 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления. Частью 1 ст. 52 данного Закона установлено, что государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.

Вместе с тем следует оговориться, что, поскольку в комментируемой статье речь идет именно о сервитуте, устанавливаемом в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать, что п. 11 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено правило о том, что государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав в случае, если он осуществляется в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута.

Кроме того, п. 4 комментируемой статьи содержит исключения из общих правил, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в части отсутствия необходимости проведения государственного кадастрового учета соответствующей части земельного участка и государственной регистрации самого соглашения об установлении сервитута. Однако для применения этих правил требуется, чтобы стороны отразили данные положения в соглашении об установлении сервитута. При этом обратим внимание, что правило о возможности не осуществлять государственную регистрацию не распространяется на случаи, когда сервитут распространяется на весь земельный участок.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях <1>.

--------------------------------

<1> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.


Однако нормы комментируемой статьи не оперируют понятием «соразмерная плата», поскольку законодатель посчитал необходимым урегулировать правила определения платы по соглашению об установлении сервитута актами уполномоченных органов (Правительства РФ <1>, субъектов РФ, муниципальных образований). При этом такую плату могут получать землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, за исключением государственных и муниципальных предприятий и учреждений. При заключении такими предприятиями и учреждениями соглашений об установлении сервитута плата по этим соглашениям зачисляется в соответствующий бюджет.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 23 декабря 2014 г. N 1461 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности».

Текст статьи 39.25. Земельного кодекса РФ