Текст статьи 39.15. Земельного кодекса РФ

Комментарии к статье 39.15. Земельного кодекса РФ

В случае если земельный участок, в предоставлении которого заинтересовано лицо, уже образован, сразу подается заявление о предоставлении земельного участка на соответствующем виде права без торгов, при этом необходимо руководствоваться ст. 39.17 ЗК РФ.

Документы, в соответствии с которыми осуществляется образование земельных участков из земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены ст. 11.3 ЗК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уточнение описания местоположения границ земельного участка предусмотрено в отношении земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков <1>.

--------------------------------

<1> Указанный Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2017 г. До указанной даты регулирование данного вопроса имело аналогичный характер. Так, исходя из комплексного анализа положений ч. 3 ст. 25, ч. 4 ст. 27, ч. ч. 7, 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях: при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка; в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения; в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в государственном кадастре недвижимости содержатся несколько значений координат указанной характерной точки); при исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, в том числе кадастровой ошибки, о местоположении границ земельного участка (письмо Минэкономразвития России от 27 декабря 2011 г. N 29478-ИМ/Д23 // СПС «КонсультантПлюс»).


Предусмотренный этап предварительного согласования предоставления земельного участка не является аналогом ранее действующего предварительного согласования места размещения объекта. Так, сейчас предусмотрена обязанность заинтересованного гражданина или юридического лица самостоятельно подготовить схему размещения земельного участка или указать земельный участок, образование которого предусмотрено проектом межевания территории и на который претендует указанное лицо.

При этом уполномоченный орган вправе отказать в утверждении схемы и принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка только при наличии оснований, предусмотренных законом. Данный подход представляется более продуктивным, чем ранее действующий порядок, предусматривающий подбор земельного участка органом местного самоуправления, по мнению которого в большинстве случаев свободные участки для заявленных целей просто отсутствуют. Во-вторых, существенное отличие указанных процедур — отсутствие необходимости получения согласований в целях принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Это обусловлено тем, что возможность использования земельного участка в соответствии с тем или иным видом разрешенного использования должна решаться не в каждом конкретном случае индивидуально, а определяться при подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 г. N 1 (официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 28.02.2015) <1>.

--------------------------------

<1> Представляется важным отметить, что с учетом сноски 1 к указанному Приказу документы представляются (направляются) в подлиннике (в копии, если документы являются общедоступными) либо в копиях, заверяемых должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающего заявление о приобретении прав на земельный участок. Таким образом, документы могут быть представлены в копиях, которые заверяются должностным лицом органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принимающим заявление о приобретении прав на земельный участок. При этом в указанном случае в целях заверения представляемых документов должностным лицом представляется необходимым предъявление оригинала соответствующего документа. Представление в данном случае копий документов, заверенных нотариально в установленном законодательством порядке, представляется избыточным (письмо Минэкономразвития России от 3 июля 2015 г. N Д23и-3084).


Важным представляется закрепленное в п. 4 комментируемой статьи правило о рассмотрении заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков в порядке их поступления. Отсутствие четкого регулирования данного вопроса ранее нередко приводило к спорам и злоупотреблениям на местах. Особенно актуальным в настоящий момент законодательное закрепление данного положения видится в связи с тем, что оно определяет и очередность рассмотрения схем расположения земельных участков, местоположение которых может совпадать.

Последствия поступления в уполномоченный орган схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории при наличии на рассмотрении органа иной схемы расположения земельного участка, предусматривающих полное или частичное совпадение таких земельных участков, урегулированы п. 6 комментируемой статьи (в этом случае рассмотрение поступившей позднее схемы приостанавливается до принятия решения в отношении ранее поступившей схемы).

Наличие в комментируемой статье п. 5 обусловлено тем, что в целях более точного определения местоположения границ образуемого земельного участка, обеспечения их совместимости с местоположением иных земельных участков, подлежащих образованию, отображения их на публичной кадастровой карте установлено общее требование о подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа.

Однако, учитывая отсутствие в большинстве случаев специальных знаний и технических возможностей у граждан, для них предусмотрена возможность осуществлять подготовку схемы в целях образования земельного участка для его предоставления без проведения торгов по выбору гражданина — в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (п. 9 ст. 11.10 ЗК РФ).

Уполномоченный орган обязан обеспечить такой «перевод» схемы без взимания платы с заявителя, а срок на выполнение указанного действия, учитывая отсутствие специальных оговорок в комментируемой статье, не может влиять на общий срок рассмотрения заявления, установленный комментируемой статьей.

В случае если земельный участок подлежит образованию, не являются поводом для принятия решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка такие основания, как несоответствие разрешенного использования земельного участка заявленным целям, отсутствие установленного вида разрешенного использования земельного участка, неотнесение земельного участка к определенной категории земель. В этом случае решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка (п. 10).

Указанное правило не распространяется на случаи, когда обращаются с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, границы которого подлежат уточнению, или с заявлением о предоставлении земельного участка. В данном случае для решения вопроса соответственно о предварительном согласовании предоставления земельного участка и о предоставлении земельного участка до обращения в уполномоченный орган следует установить и (или) изменить вид разрешенного использования земельного участка, категорию земель в общем порядке, установленном законодательством.

В соответствии с ч. 21 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, в случае если земельный участок образуется на основании схемы расположения земельного участка, в отношении которого не установлен вид разрешенного использования, либо из земельного участка, который не отнесен к определенной категории земель, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является решением об установлении вида разрешенного использования земельного участка или земельных участков и (или) об отнесении земельного участка или земельных участков к определенной категории земель.

При этом принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления отдельного решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка и (или) об отнесении земельного участка к определенной категории земель не требуется. Установление вида разрешенного использования земельного участка и отнесение земельного участка к определенной категории земель осуществляются с учетом документов территориального планирования, документации по планировке территории (при наличии такой документации) и ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территории. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов.

Субъекты РФ до 1 января 2020 г. наделяются правом принимать решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, в предварительном согласовании предоставления земельного участка по иным основаниям, предусмотренным законами данных субъектов РФ, которые должны быть приняты не позднее 1 января 2016 г. (ч. ч. 29, 31, 32 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

Лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (до 1 января 2017 г. в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), а также выполняет при необходимости действия, связанные с выполнением условий для предоставления такого земельного участка (обращается с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид использования такого земельного участка и др. (п. 10.1 комментируемой статьи). При этом доверенность уполномоченного органа не требуется.

Срок п. 14 сокращен по сравнению со сроком действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, который составлял 3 года (п. 8 ст. 31 ЗК РФ). Это связано с тем, что срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка увязан с аналогичным сроком действия решения об утверждении схемы размещения земельного участка (п. 15 ст. 11.10 ЗК РФ). При установлении данного срока также учитывалось, что в период действия такого решения не допускается утверждение иных схем расположения земельных участков, местоположение которых частично или полностью совпадают. Кроме того, двухлетний период представляется достаточным сроком для выполнения кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ. Следует также отметить, что решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в большей степени гарантирует защиту прав и законных интересов заявителей, чем ранее действовавшее решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Текст статьи 39.15. Земельного кодекса РФ