Комментарии к статье 11.2. земельного кодекса РФ
Комментируемой статьей урегулированы общие правила образования земельных участков. При этом само понятие «образование земельных участков» не раскрывается. В целом можно согласиться с тем, что образование земельного участка представляет собой создание нового объекта недвижимого имущества <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства: новые правила. М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2014.
Однако, поскольку земельный участок, в отличие от других объектов недвижимости, не является рукотворным объектом (за исключением искусственных земельных участков), нужно сказать, что в данном случае речь не идет о создании земельного участка как природного объекта, природного ресурса или основы для осуществления хозяйственной деятельности. Под образованием земельного участка в данном случае понимается установление (изменение) местоположения его границ, в результате чего такой земельный участок становится объектом государственного кадастрового учета и объектом прав на землю.
Такой смысл понятия «образование земельного участка» находит свое отражение в ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N
К способам образования земельных участков относятся раздел, объединение, перераспределение земельных участков, выдел из земельных участков, а также образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которое имеет свои особенности (см. комментарий к ст. 11.3 ЗК РФ). Таким образом, можно сделать вывод, что образование земельного участка имеет место во всех тех случаях, когда требуется установить новые границы земельного участка или земельных участков <1>.
--------------------------------
<1> См.: Корнеев А.Л. Некоторые вопросы образования земельных участков // Экологическое право. 2012. N 5.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к работам, необходимым для создания искусственного земельного участка, относятся: подготовка документации по разметке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка; подготовка проектной документации для создания искусственного земельного участка (далее — проектная документация); проведение работ по созданию искусственного земельного участка (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий).
Согласно ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N
Исходные земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. При этом в соответствии с ч. ч. 3 и 3.1 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган государственного кадастрового учета снимает исходные земельные участки с государственного кадастрового учета. Из этого правила имеются исключения.
В частности, согласно ч. 3 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» исходный земельный участок должен быть снят с государственного кадастрового учета в случае, если право собственности на все образованные объекты недвижимости возникает в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>.
--------------------------------
<1> Так, например, согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N
В соответствии с п. 1 ст. 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2008. N 30. Ст. 3597; 2014. N 26. Ст. 3377.
1) решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, а также решение о безвозмездной передаче земельного участка, находящегося в федеральной собственности и подлежащего образованию, в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Согласно подп. 3 п. 3 ст. 22.2 ФЗ от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такое согласие является одним из документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. Однако образование земельных участков может осуществляться и без такого согласия на основании решения суда (п. 6 комментируемой статьи), что, как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от 22 апреля 2014 г. N
--------------------------------
<1> СПС «КонсультантПлюс».
Правило, предусмотренное п. 5 комментируемой статьи, соответствует общим положениям ст. 252 ГК РФ, закрепляющим, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками или по соглашению между ними. Особенности образования земельных участков из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности, предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2011. N 1. Ст. 47.
Законодатель указывает, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке, что в целом соответствует ст. 64 ЗК РФ, предусматривающей, что все земельные споры подлежат разрешению именно в суде. Однако при этом в ЗК РФ не конкретизируется, какие именно споры можно отнести к категории споров об образовании земельных участков.
В частности, в п. 2 Постановления Пленума ВАС и Пленума ВС от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что к числу споров, рассматриваемых по искам о правах на недвижимое имущество, относятся споры об установлении границ земельных участков. Решения суда по таким спорам являются основанием для изменения сведений о земельных участках в государственном кадастре недвижимости (п. 68 указанного Постановления).
Согласно п. 2.9 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениям, за 2010 — 2013 гг., утвержденного Президиумом ВС РФ 2 июля 2014 г., ВС РФ в качестве самостоятельной категории споров выделяет споры об определении границ земельных участков. При этом ВС РФ отмечается, что при рассмотрении споров о границах участков следует учитывать наличие у истца субъективного права на земельный участок (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка); наличие препятствий к осуществлению правомочий пользования и владения участком (в чем заключается нарушение или угроза нарушения права); факт противоправного создания именно ответчиком препятствий к осуществлению истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению земельным участком и другие обстоятельства. Как следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. N 19-КГ15-37, к земельным спорам, разрешаемым в судебном порядке, относятся споры смежных землепользователей о границах земельного участка.