Комментарии к статье 91. жилищного кодекса РФ
1. а) Как отмечалось в комментарии к ст. 17 Кодекса, жилые помещения должны использоваться по прямому назначению для проживания людей на основе права собственности или в соответствии с договором найма жилого помещения (социального, коммерческого найма). Использование жилья не по назначению предполагает, в частности, самовольное его переоборудование под склады, мастерские, офисы, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств,
б) под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей подразумеваются прежде всего 'сборища' шумных молодых компаний ночью в подъездах, сопровождающиеся пьянством, руганью и дракой, поджогами бумаг и почтовых ящиков, засорением мест общего пользования, унизительными и оскорбительными выпадами, угрозами в отношении нанимателей, осмелившихся делать им замечания, вымогательствами алкоголиков, бомжей и т.п.,
в) действия по бесхозяйственному обращению с жилым помещением, допущение его разрушения должны быть квалифицированы как умышленные, направленные против целостности основных конструктивных элементов и частей жилого помещения: окон, дверей, потолков, крыш, балконов, лоджий, сантехнического оборудования. Умышленные действия чаще всего бывают связаны с переоборудованием, перепланировкой квартир с нарушением действующих правил и без соответствующего разрешения органов местного самоуправления (а также МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства).
Неосторожное повреждение, уничтожение, порча частей жилого помещения не могут повлечь за собой выселения без предоставления другой жилплощади, но и по ним должны быть приняты конкретные меры ответственности, включая обязанности по возмещению вреда.
При этих нарушениях, являющихся неоднократными (систематическими), предупреждение наймодателя о необходимости устранения нарушений, недопущения их впредь должны быть официальными (под роспись в специальной форме о предупреждениях, в присутствии свидетелей, участкового уполномоченного и т.п.).
Когда наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения (достаточно одного официального предупреждения) не прекратят эти нарушения, продолжая их допускать, наймодатель обращается в суд с требованием о выселении виновных лиц (только виновных (!) в указанных нарушениях).
Если не будет оснований для отложения разбирательства, судья будет уверен, что по делу собраны все необходимые материалы и доказательства, выносится решение о выселении виновного лица из занимаемого жилого помещения без предоставления другой жилплощади.
2. Как предусматривает ст. 69 Семейного кодекса Российской Федерации, родители (либо один из них) могут быть лишены судом родительских прав, если они уклоняются от выполнения обязанностей родителей (в том числе от уплаты алиментов), отказываются без уважительных причин взять ребенка из родильного дома, жестоко обращаются с детьми (физические, психическое насилие над ними), являются больными, страдают хроническим алкоголизмом или наркоманией, совершили умышленное преступление против жизни и здоровья своих детей и т.д.
Само по себе лишение родительских прав судом одного или обоих супругов не является основанием для выселения из занимаемого жилого помещения на основании буквы закона. Лишенное родительских прав лицо (лица) обладает правом совместного проживания с детьми, в отношении которых оно лишено прав.
Однако следует иметь в виду, что такое положение является весьма опасным для физического, психического состояния ребенка, в деле воспитания. Поэтому еще на стадии судебного разбирательства о лишении родительских прав должен быть поставлен вопрос об одновременном выселении такого лица (лишенного родительских прав) без предоставления другой жилплощади.
Ошибочной является позиция некоторых судебных работников, полагающих, что вначале должно быть принято судебное решение о лишении родительских прав, затем лишенный прав какое-то время должен жить с ребенком, только после этого, когда выяснится невозможность совместного проживания с ребенком, суд приступит к специальному рассмотрению иска о выселении без предоставления.
Обязанности по исполнению решения (вступившего в законную силу) о выселении без предоставления другой жилплощади возлагаются на судебных приставов-исполнителей. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 'Об исполнительном производстве' в ст. 75 предусматривает: '...в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно.
Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа (наличие малолетних детей, зимнее время и т.п. не являются препятствием или основаниями переноса выселения).
Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии работников органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем'.
Другой комментарий к Статье 91 ЖК РФ
Статья 91 ЖК РФ. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Комментарий к статье 91 ЖК РФ:
1. Обязанности нанимателя, членов его семьи и лиц, за действия которых наниматель несет перед наймодателем ответственность, подробным образом освещены в ст. ст. 67, 68, 69, 76, 80 коммент. закона.
2. В части 1 коммент. ст. регламентируются санкции в виде выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи без предоставления какого-либо иного жилого помещения в случаях:
- использования жилого помещения не по назначению,
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей,
- бесхозяйственного использования жилого помещения, допуская его разрушение.
Перечень обязанностей нанимателя и членов его семьи достаточно обширен (см. коммент. к ст. 67 ЖК РФ), однако только за перечисленные выше нарушения условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов наступает ответственность в виде выселения без предоставления другого помещения.
Назначение жилого помещения и цели его использования регламентированы положениями ст. 17 коммент. закона.
3. Тот факт, что граждане, осуществляя свои жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, прямо оговорен в ч. 2 ст. 1, а также в уже упомянутой ст. 17 коммент. закона.
В силу ст. ст. 210, 211 ГК РФ собственник жилого помещения, занимаемого нанимателем, несет бремя содержания своего имущества и риск его случайной гибели и повреждения.
А одной из основных обязанностей нанимателя и проживающих с ним лиц, в соответствии со ст. 67 коммент. закона, является обязанность соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.
Именно в связи с этим наймодатель, как уполномоченное собственником такого помещения лицо (орган) (ст. 60 коммент. закона), наделен полномочиями предъявить требование о выселении в судебном порядке бесхозяйственно использующих жилое помещение лиц.
При этом ч. 1 коммент. ст. оговаривается, что требование о выселении может быть наймодателем заявлено только после того, как он предупредил нанимателя о необходимости устранения нарушений, влекущих разрушение жилого помещения, но тот не выполнил указаний наймодателя в разумный срок. Сами нарушения при этом носят систематический характер, а необходимость назначить нанимателю разумный срок для устранения таких нарушений - право, но не обязанность наймодателя, тем более учитывая систематичность данного нарушения.
Нельзя не отметить, что выселение по рассматриваемым в коммент. статье основаниям является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Как было разъяснено Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 'О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации' (БВС РФ. 2009. N 9), '...под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.)'.
К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда.
4. Частью 2 коммент. ст. установлено, что без предоставления другого жилого помещения выселяются лица, лишенные родительских прав, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми, в отношении которых они этих прав лишены. Лишение родительских прав также производится в судебном порядке. Данная норма коммент. ст. призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания.
В целях воспитания несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, над такими несовершеннолетними устанавливается опека или попечительство (ст. 31 ГК РФ). Опекуны и попечители ввиду необходимости заботы о своих подопечных могут проживать в одном помещении с несовершеннолетним, чьи лишенные родительских прав родители были выселены, однако самостоятельного права в отношении данного жилого помещения опекуны и попечители не приобретают, что является традиционной нормой в жилищном законодательстве (ст. 54 ЖК РСФСР).