Комментарии к статье 90. жилищного кодекса РФ
Судебное выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов семьи с предоставлением другого жилого помещения допустимо, если эти лица:
а) не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин,
б) предварительно предупреждены наймодателем об ответственности в форме судебного выселения из занимаемого жилого помещения с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения.
При квалификации причины многомесячной задолженности на уважительные или неуважительные суду следует исходить из количества членов семьи нанимателя, их ежемесячного заработка, других доходов, выяснить: предоставляются ли им субсидии на оплату жилья и коммунальные услуги, имеют ли они право на эти льготы (ст. 159 Кодекса), каковы взаимоотношения между членами семьи по расходам и затратам и т.п.?
При наличии оснований признания задолженности по уважительной причине суд, естественно, откажет в удовлетворении требований наймодателя о выселении, тем не менее наниматель должен быть предупрежден о последствиях допущения дальнейшей задолженности по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.
Предоставляемое неблагоустроенное жилое помещение должно соответствовать санитарно-техническим требованиям, по размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 Кодекса).
При рассмотрении таких споров суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (жилищно-коммунальные, санитарно-эпидемиологические) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания.
Другой комментарий к Статье 90 ЖК РФ
Статья 90 ЖК РФ. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 90 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья особым образом (наряду с положениями ст. 83 коммент. закона) предусматривает возможность расторжения договора социального найма в судебном порядке с выселением нанимателя и проживающих с ним членов его семьи при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Такое выселение следует рассматривать в качестве санкции за неправомерное поведение нанимателя.
2. В практике рассмотрения судебных дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев возникали некоторые вопросы. В частности, рядом судов при рассмотрении подобных дел применялись положения п. 2 ст. 687 ГК РФ, согласно которому по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, т.е. для погашения образовавшейся задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае согласия нанимателя с подобным условием наймодателю в выселении неплательщика судом отказывалось, при этом требования о погашении задолженности удовлетворялись.
Подобная практика правоприменения рассматриваемых положений гражданского и жилищного законодательства Верховным Судом РФ была признана неверной (см.: БВС РФ. 2000. N 8) с разъяснением, что п. 3 ст. 672 ГК РФ к договору социального найма применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений (т.е. применяемых только при отсутствии специальных норм) относится и упомянутый выше п. 2 ст. 687 ГК РФ. Жилищным же законодательством, в частности коммент. ст., каких-либо сроков для устранения допущенных нанимателем нарушений условий оплаты не предусмотрено.
3. Нанимателю и членам его семьи в связи с выселением по указанным основаниям должно быть предоставлено по новому договору социального найма в черте того же населенного пункта в домах государственного или муниципального жилищного фонда другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, а именно из расчета не менее 6 кв. м жилой (не общей) площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 коммент. закона). Подобное разъяснение правоприменения коммент. ст. дано Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5), поскольку коммент. ст., указывая на объект и размер жилого помещения, предоставляемого в связи с выселением по рассматриваемым основаниям, не содержит нормы, определяющей иные существенные условия такого предоставления.
4. Помимо выселения из занимаемого жилого помещения к недобросовестному нанимателю за невнесение установленной платы может быть применена и такая мера ответственности, как взыскание процентов (пени) за просрочку оплаты. Размер пени определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и ч. 14 ст. 155 коммент. закона.
5. Все вышеперечисленные санкции могут быть применены судом с учетом уважительности причин задолженности по оплате, что прямо следует из положений коммент. ст., поскольку выселение из жилого помещения, пусть и с предоставлением другого помещения, является все-таки крайней мерой воздействия наймодателя на нанимателя и, следовательно, применяться должно лишь к злостным неплательщикам. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги могут быть: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработица, тяжелое материальное положение нанимателя или членов его семьи в связи с болезнью, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, детей и др.
Представляется в этой связи, что добросовестный наниматель, допустивший задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в силу уважительных причин, не лишен возможности еще до истечения установленного коммент. ст. шестимесячного срока и применения к нему установленных коммент. ст. санкций проинформировать наймодателя о возникших затруднениях и так или иначе решить возникшую проблему, например, обратившись к наймодателю с заявлением о предоставлении ему отсрочки или рассрочки платежа, пусть даже названные отсрочки или рассрочки коммент. Кодексом прямо и не предусмотрены. Бесплатная юридическая консультация по телефонам: 8 (495) 899-03-81 (Москва и МО) 8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО) 8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)