Комментарии к статье 82. жилищного кодекса РФ
1, 2. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены в интересах и с согласия проживающих по договору социального найма.
Кодекс допускает изменение договора социального найма по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя:
а) граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями (изолированными - ч. 2 ст. 62 Кодекса) на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью (в результате брака, усыновления и т.п.), вправе требовать заключения с кем-либо из них (по их выбору) одного договора социального найма относительно всех занимаемых ими жилых помещений.
Требования граждан по заключению одного договора вместо ранее действовавших двух или более являются обязательными для наймодателя. Наймодатель не может отказать в заключении так называемого 'объединительного' договора социального найма со ссылкой на различные нарушения со стороны заинтересованных граждан, даже при задолженности по квартирной плате и оплате за коммунальные услуги. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке,
б) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (в случае лишения его свободы, длительной болезни и др.).
Это положение статьи не предъявляет особых требований относительно наличия у такого дееспособного лица источника средств существования. Однако это обстоятельство (наличие средств) может иметь значение при рассмотрении конкретного спора в суде,
в) такое же право (изменения жилищных правоотношений) принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. В этой ситуации сами члены семьи решают вопрос: кому из дееспособных лиц выступить в качестве нанимателя (с кем должен быть заключен договор).
Когда в жилом помещении остаются одни несовершеннолетние, устанавливается опекунство с определением конкретного лица - опекуна, с которым может быть заключен договор найма жилого помещения. Но опекун не приобретает права на жилую площадь несовершеннолетних,
г) комментируемая статья не предусматривает возможности заключения с совершеннолетним членом семьи отдельного договора (наряду с существующим договором с кем-либо из лиц, совместно проживающих, - нанимателем), т.е. вместо одного договора будут заключены, например, два договора.
Если совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площади (тем более в виде отдельной изолированной комнаты) будет требовать от наймодателя заключения отдельного договора социального найма наряду с ранее заключенным договором (скажем, с отцом или с матерью), как должен поступить такой наймодатель?
Он должен отказать в требовании со ссылкой на то, что ст. 82 Кодекса не предусматривает такого изменения договора социального найма?
Если спор будет рассматриваться в суде, суд откажет в требовании совершеннолетнего члена семьи со ссылкой также на ст. 82 Кодекса, не предусматривающего такую форму изменения договора.
Будет ли соответствовать принципам рассмотрения гражданских дел в суде такое решение? Иначе говоря, раз нет об этом правовой нормы в Жилищном кодексе, то, следовательно, нельзя.
Применительно к административному, уголовному производству можно понять: нет статьи (состава) о том или ином проступке, правонарушении, нет и иного решения вопроса.
Можно ли руководствоваться этим принципом в гражданском судопроизводстве при рассмотрении жилищно-правовых споров? Нет, нельзя.
Как известно, отсутствие конкретной правовой нормы не освобождает суды от обязанности по рассмотрению гражданско-правового спора. Они (суды) при этом должны руководствоваться положениями аналогии закона и аналогии права.
Как представляется, такой спор должен быть разрешен в интересах совершеннолетнего члена семьи, т.е. при наличии оснований и условий суд должен вынести решение, обязывающее наймодателя заключить договор социального найма жилого помещения с таким лицом.
При этом суд может руководствоваться ч. 1 и 2 ст. 7 Кодекса 'Применение жилищного законодательства по аналогии', а также общими смыслом и принципами положений рассматриваемой статьи.
Высказанная позиция может показаться спорной и малоубедительной, противоречащей буквальному толкованию этой статьи.
Тем не менее по этому вопросу должны быть даны соответствующие разъяснения Верховным Судом Российской Федерации.
Другой комментарий к Статье 82 ЖК РФ
Статья 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 82 ЖК РФ:
1. Положения коммент. ст. регламентируют только два основания для изменения договора социального найма:
- волеизъявление нескольких граждан, проживающих в одной квартире, но в разных жилых помещениях (комнатах) и по самостоятельным договорам социального найма, о заключении взамен всех названных договоров одного договора на все занимаемые ими помещения по причине объединения таких граждан в одну семью,
- волеизъявление членов семьи нанимателя по уже заключенному договору социального найма о замене этого нанимателя другим дееспособным членом семьи, в том числе в связи со смертью нанимателя,
То есть коммент. ст. дает правовые основания для изменения и субъектного, и объектного состава жилищного правоотношения.
Ранее существовавшая на основе положений ст. 86 ЖК РСФСР практика так называемого 'раздела ордера' действующим жилищным законодательством не предусмотрена.
2. Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о роли волеизъявления наймодателя, как стороны договора, на изменение которого направлены действия членов семьи нанимателя либо нанимателей по самостоятельным договорам социального найма, представляется, что наймодатель все-таки должен так или иначе выразить свое отношение к указанным действиям. Например, допустим отказ наймодателя в удовлетворении инициатив нанимателя (нанимателей) об изменении договора социального найма, когда, например, заключение единого договора в отношении нескольких жилых помещений в некогда коммунальной квартире приведет к возникновению жилищной нуждаемости нового нанимателя и его семьи или, например, отсутствует согласие на изменение договора со стороны кого-либо из членов семьи прежних нанимателей.
3. Комментируемая статья, как отмечено выше, регламентирует только два основания для изменения договора социального найма. Другими основаниями являются, например: предоставление гражданам на условиях социального найма освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения (ч. ч. 1 и 2 ст. 59), замена на стороне наймодателя в результате перехода права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления в отношении жилого помещения (ст. 64), вселение нанимателем других лиц в качестве членов своей семьи (ст. 70), выселение в судебном порядке из спорного жилого помещения только некоторых членов семьи нанимателя и др.
Комментируемый закон не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма и путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ, неправомерно и в судебном порядке удовлетворению не подлежит. Соответствующая позиция была высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 'О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации' (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9).