Комментарии к статье 79. жилищного кодекса РФ
1. Договор поднайма жилого помещения как договор производный от договора социального найма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Договор может быть возобновлен на следующий срок по воле сторон, продление ранее заключенного договора недопустимо.
2. При прекращении договора социального найма жилого помещения, в частности, в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Поднаниматель не вправе требовать представления ему освободившегося жилого помещения без соблюдения требований ст. 51 Кодекса 'Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма', ст. 52 'Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях' и ст. 57 'Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях' Кодекса.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
а) по соглашению сторон, при этом в конкретно установленные сроки занимаемое помещение поднанимателем, членами его семьи должно быть освобождено. В эти же сроки следует предусмотреть вывоз вещей поднанимателя (и членов его семьи), поднаниматель обязан произвести платежи за наем (оставшуюся задолженность),
б) при невыполнении условий договора поднайма: нарушение сроков, условий, порядка внесения платежей, а также требований по бережному отношению к жилому помещению, санитарно-техническому оборудованию и др.
4. Когда поднаниматель или гражданин, за действия которого этот поднаниматель отвечает, после предупреждений продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать помещения не по назначению и не проводит необходимого ремонта, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и требовать выселения поднанимателя и членов его семьи.
5. Если по законным основаниям прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он вместе с членами семьи подлежит выселению на основании решения суда без предоставления другой жилплощади.
Самоуправство здесь недопустимо, т.е. наниматель при этих нарушениях со стороны поднанимателя не вправе заниматься выселением 'своей властью'.
6. Как было изложено, договор поднайма жилого помещения в основном прекращается, когда возникают обстоятельства, не зависящие от воли сторон (истечение срока договора, смерть единственного нанимателя и др.).
Когда заключен договор поднайма без указания срока, по истечении годичного срока договор считается прекращенным.
В случаях же, когда договор поднайма заключен на определенный срок (например, на 5 лет), инициатор досрочного расторжения договора (как правило, наниматель) обязан предупредить другую сторону (поднанимателя) о расторжении договора поднайма за 3 месяца до истечения намеченного срока.
Другой комментарий к Статье 79 ЖК РФ
Статья 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 79 ЖК РФ:
1. Часть 1 коммент. ст. регламентирует общее условие прекращения договора поднайма жилого помещения - истечение срока, на который он был заключен. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 коммент. закона договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.
Кроме того, договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращает и правоотношения поднайма (ч. 2 коммент. ст.).
2. Нормы коммент. ст. предусматривают и иные основания прекращения действия договора поднайма. Так, согласно ч. 3 коммент. ст., договор поднайма может быть расторгнут по соглашению сторон, что следует рассматривать в качестве нормального способа расторжения договора поднайма, а также при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. В качестве примера: именно договором между поднанимателем и нанимателем определяются условия и порядок оплаты за поднаем (ч. 2 ст. 78 коммент. закона). Следовательно, невыполнение поднанимателем определенных договором условий оплаты и будет являться существенным нарушением условий такого договора и достаточным основанием для его расторжения.
3. Расторжение договора поднайма по воле сторон подразумевает согласованное волеизъявление как поднанимателя, так и нанимателя жилого помещения. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако, если договор поднайма заключен без указания срока, он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. То же касается и нанимателя жилого помещения, если инициатором расторжения договора выступает он (ч. 6 коммент. ст.).
4. Положения ч. 4 коммент. ст. регламентируют и иные условия экстраординарного прекращения правоотношений по пользованию жилым помещением по договору поднайма и расторжения такого договора, уже напрямую не связанные с нарушением его условий. Согласно указанной норме санкции вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения могут наступить для поднанимателя и членов его семьи (а именно за их действия отвечает поднаниматель) в случаях, если указанные лица используют это жилое помещение не по назначению.
Вопросы назначения и пределы использования жилого помещения подробно освещены в ст. 17 коммент. закона,
- систематически нарушают права и законные интересы соседей,
- бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Общие правила пользования жилыми помещениями независимо от формы собственности утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 'Об утверждении правил пользования жилыми помещениями' (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
5. В перечисленных в ч. 4 коммент. ст. случаях законодателем установлена сложная процедура расторжения договора поднайма жилого помещения: наниматель жилого помещения, как лицо, ответственное перед наймодателем (ч. 3 ст. 76 коммент. закона), вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения и только в том случае, если нарушения будут продолжаться, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если поднаниматель и проживающие с ним граждане отказываются освободить занимаемое жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма по перечисленным выше основаниям, их выселение производится также только в судебном порядке (ч. 5 коммент. ст.).