Комментарии к статье 77. жилищного кодекса РФ
1. Заключение договора поднайма жилого помещения в письменной форме является обязательным, одним из условий законности этого соглашения между нанимателем и поднанимателем, хотя в этой части статьи не содержится предписание ч. 2 ст. 162 ГК РФ 'в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность'. Иначе говоря, если законодатель считает, что письменная форма договора поднайма является безусловно обязательной, он обязан был здесь включить норму 'несоблюдение простой письменной формы договора поднайма влечет его недействительность'.
Без такой правовой нормы нарушение требования письменной формы договора поднайма (устной формы) не влечет его недействительность, в случае спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания, а сделка сама по себе действительна.
Один экземпляр договора передается наймодателю (органу местного самоуправления либо по его поручению МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства), а другой остается у нанимателя, при необходимости экземпляр (копия) может быть передан поднанимателю.
2. В договоре поднайма жилого помещения должны быть перечислены все граждане, вселяемые в жилое помещение нанимателя, в том числе и малолетние.
3. Договор поднайма жилого помещения как договор производный от договора социального найма, как правило, является срочным (заключается на срок). Договор без указания срока признается законным. Однако такой договор считается заключенным только на 1 год.
Поднаниматель по истечении установленного в договоре срока вправе претендовать на заключение нового соглашения с указанием срока на условиях, предложенных нанимателем.
4. Пользование жилыми помещениями по договору поднайма осуществляется в соответствии с условиями договора поднайма, положениями Кодекса и другими нормативными правовыми актами.
Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радиоаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приготовление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату за эти и другие услуги.
Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателя - инвалида, больного, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмездными, и их стоимость засчитывается во вносимые суммы за пользование жилой площадью.
Другой комментарий к Статье 77 ЖК РФ
Статья 77 ЖК РФ. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 77 ЖК РФ:
1. Положениями коммент. ст. регламентируются отношения по поводу процедуры заключения договора поднайма жилого помещения. Напомним, что в поднаем может быть передано только жилое помещение из состава государственного или муниципального жилищных фондов, занимаемое гражданами по договору социального найма (ст. 76 коммент. закона).
Как и договор социального найма, договор поднайма жилого помещения в соответствии с указаниями коммент. ст. заключается в простой письменной форме. В нем указываются все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем. Какой-либо специальной формы договора поднайма действующим законодательством не установлено.
2. В отличие от договора социального найма жилого помещения, являющегося бессрочным, договор поднайма является срочным договором. Коммент. ст. прямо предусмотрено, что срок рассматриваемого договора определяется его сторонами - нанимателем и поднанимателем. Если же сторонами срок действия договора поднайма специально не оговорен, то такой договор считается заключенным сроком на один год.
Экземпляр договора поднайма передается наймодателю.
Договор поднайма жилого помещения, по сути, производен от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращают и правоотношения поднайма.
3. В соответствии с положениями ч. 4 коммент. ст. пользование жилыми помещениями по договору поднайма осуществляется в соответствии с:
- договором поднайма жилого помещения,
- Жилищным кодексом РФ,
- иными нормативными правовыми актами.
Однако необходимо обратить внимание, что в силу положений ч. 3 ст. 76 коммент. закона поднаниматель вне зависимости от достигнутого с нанимателем соглашения об условиях пользования переданным в поднаем жилым помещением не приобретает самостоятельных прав и корреспондирующих с ними обязанностей по пользованию таким помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Отсутствие у поднанимателя жилого помещения самостоятельных прав и обязанностей по пользованию переданным ему помещением не означает полное отсутствие у него каких-либо связанных с поднаймом прав и обязанностей вообще. Так, например, поднаниматель, как и наниматель по договору социального найма, обязан использовать занимаемое помещение для проживания, т.е. соблюдать установленные ч. ч. 3 и 4 ст. 17 коммент. закона условия. Поднаниматель жилого помещения должен своевременно вносить плату за поднаем (ст. 78 коммент. закона). Поднаниматель при использовании переданного ему помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 79 коммент. закона), а в случае прекращения или расторжения договора поднайма - освободить занимаемое помещение (ч. 5 ст. 79 коммент. закона). Как указано выше, права и обязанности поднанимателя в связи с использованием переданного ему помещения могут быть установлены и иными нормативными правовыми актами.
Еще одним отличительным признаком договора поднайма является его возмездность (ст. 78 коммент. закона).
Таким образом, договор поднайма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленного по договору социального найма, является срочным, взаимным, возмездным, консенсуальным.