Комментарии к статье 76. жилищного кодекса РФ
1. Правом передачи части или всего жилого помещения в поднаем (лицами не из числа членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним иждивенцев) обладает только сам наниматель. По смыслу этой части статьи члены семьи нанимателя таким правом не обладают.
а) Для заключения договора поднайма требуется письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, в том числе временно отсутствующих (тоже письменное согласие), а также несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста.
Отказ в даче согласия наймодателем на поднаем может быть обжалован в суд,
б) предметом договора поднайма может быть все жилое помещение (в случае временного выезда нанимателя со всеми членами семьи в другую местность), отдельная изолированная комната (помещение), смежные комнаты или даже часть занимаемого нанимателем, членами его семьи помещения,
в) договор поднайма может быть заключен при условии, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 Кодекса), а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ч. 3 ст. 59 Кодекса).
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется, прежде всего, письменное согласие наймодателя, а также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель и члены его семьи не приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.
Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в частности за действия, связанные с нарушениями правил содержания жилья, является наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает, или в него вселяется, или должен вселиться на обычных условиях договора социального найма гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса (см. комментарий к этой статье), а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Другой комментарий к Статье 76 ЖК РФ
Статья 76 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76 ЖК РФ:
1. Передача жилья в поднаем предполагает предоставление нанимателем жилого помещения или его части во вторичное пользование поднанимателю за плату. То есть договор поднайма является производным от договора социального найма, ранее заключенного в отношении того же жилого помещения.
Следует иметь в виду, что нормы о поднайме жилого помещения также содержатся и в Гражданском кодексе РФ (ст. 685 ГК РФ).
2. В силу перечисленных норм права, по договору поднайма может передаваться часть, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Перечень объектов жилищных прав и видов жилых помещений приведен в ст. ст. 15, 16 коммент. закона. Принимая во внимание, что п. 3 ч. 1 ст. 16 коммент. закона к жилым помещениям отнесена комната, можно предположить, что в поднаем может быть передано и так называемое койко-место в изолированной комнате.
Также следует отметить, что в поднаем передается только жилое помещение (его часть), занимаемое по договору социального найма. Таким образом, находящееся, например, в собственности у гражданина или в аренде у юридического лица жилое помещение (его часть) в поднаем передано быть не может. Согласно ч. 2 ст. 30 коммент. закона собственник жилого помещения вправе принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение предоставить иному физическому лицу во владение или в пользование на основе договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.
3. Договор поднайма заключается с соблюдением следующих обязательных условий:
- наличие согласия в письменной форме наймодателя, а также проживающих с нанимателем членов его семьи, а если квартира коммунальная, - всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире.
Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о необходимости получения согласия также и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, считаем возможным допустить, что получение такого согласия необходимо, поскольку временно отсутствующие члены семьи нанимателя не утрачивают своих жилищных прав в отношении подлежащего передаче в поднаем жилого помещения (ст. 71 коммент. закона) и, следовательно, имеют очевидную заинтересованность в его использовании для тех или иных целей,
- наличие общей площади передаваемого в поднаем жилого помещения на одного проживающего (с учетом вселяющихся поднанимателя и членов его семьи) для отдельной квартиры - не менее учетной нормы, для коммунальной - не менее нормы предоставления. Указанным жилищным нормативам посвящены положения ст. 50 коммент. закона,
- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заключить договор поднайма. Перечень указанных выше хронических заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 'Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире' (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). Сам факт наличия таких больных делает заключение договора поднайма невозможным. Федеральным законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи, при которых передача жилого помещения в поднаем не допускается.
4. Договор поднайма заключается на определенный сторонами данного договора либо коммент. законом срок, в письменной форме с указанием в нем всех вселяющихся (ст. 77 коммент. закона), носит возмездный характер (ст. 78 коммент. закона) и не влечет для вселившегося поднанимателя и членов его семьи возникновения у них самостоятельного права пользования данным жилым помещением (ч. 3 коммент. ст. и п. 1 ст. 685 ГК РФ).