Текст статьи 74. жилищного кодекса РФ

Комментарии к статье 74. жилищного кодекса РФ

1, 2. Письменный договор об обмене жилыми помещениями между нанимателями заключается на основе предварительно полученного согласия:

а) наймодателей (с той и другой стороны) на обмен от соответствующих должностных лиц органа местного самоуправления либо по поручению этого органа МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства. Согласие должно быть оформлено с соблюдением требований к документам, исходящим от государственных органов с регистрацией.

Не рекомендуется оформление дачи согласия только одной резолюцией должностного лица в тексте договора об отмене,

б) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих (см. комментарий к ч. 1 ст. 72 Кодекса).

3. Как было отмечено, дача согласия на обмен наймодателем оформляется в письменной форме. Также в письменной форме оформляется отказ в даче такого согласия с оформлением соответствующего документа не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

При разбирательстве такого спора в суде судьи должны обратить внимание на пункты ст. 73 Кодекса (случаи, когда обмен не допускается), действующие на время рассмотрения этого дела.

5. Договор об обмене жилыми помещениями, заключенный между нанимателями на основании согласия наймодателей и членов семьи нанимателей, служит предпосылкой расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, т.е. вначале составляется документ о расторжении ранее заключенного договора социального найма между наймодателем и нанимателем в связи с достигнутым соглашением (договором) об обмене жилыми помещениями и переездом нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение, предусмотренное в договоре. Затем заключается новый договор социального найма между наймодателем (по месту нахождения жилья) и нанимателем после его переезда в обусловленное помещение на основе договора об обмене.

Недопустимо совмещение договоров о расторжении ранее действовавшего и нового в связи с переездами на основе соглашения об обмене, поскольку в них участвуют разные лица (наниматели).

Недопустимо также изменение условий договора социального найма применительно к 'новым' нанимателям в сравнении с условиями проживания 'бывших' нанимателей.

Расторжение и заключение договоров социального найма (двух) осуществляется не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения нанимателей и представления им соответствующих документов. К текстам договоров о расторжении и заключении договоров должны быть приложены заявления нанимателей об обмене, согласие членов семьи, а также письменное согласие наймодателя.

Другой комментарий к Статье 74 ЖК РФ

Статья 74 ЖК РФ. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

Комментарий к статье 74 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья подробно описывает процедуру оформления обмена жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

Порядок осуществления и оформления обмена кроме положений коммент. закона регламентируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 (Советская юстиция. 1967. N 6), действующей в настоящее время в части, не противоречащей ст. ст. 72 - 75 ЖК РФ.

2. В силу положений коммент. ст. обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется на основании договора, который должен соответствовать ряду указанных в коммент. ст. условий, а именно:

- должен быть оформлен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного всеми нанимателями, участвующими в данной сделке, а также одобрен проживающими с нанимателями членами семьи каждого нанимателя, имеющими, согласно ч. 2 ст. 69 коммент. закона, с нанимателями равные права,

- должен быть представлен сторонами договора каждому из наймодателей, количество которых зависит от числа участников договора,

- должен быть письменно одобрен каждым из наймодателей в установленный коммент. ст. срок - 10 рабочих дней со дня обращения нанимателя.

Требований о государственной регистрации сделки обмена в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594), коммент. ст. не содержит.

Положениями ч. 4 коммент. ст. наймодателю при отказе в согласовании представленного договора обмена предписано руководствоваться положениями ст. 73 коммент. закона, содержащей исчерпывающий перечень оснований для такого отказа.

Дополнительной гарантией нанимателям - сторонам договора обмена служит указание на возможность обжалования действий наймодателя по отказу в даче согласия на обмен в судебном порядке.

3. Часть 5 коммент. ст. посвящена правовым последствиям заключенного договора обмена. Такой договор является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями и одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Во вновь заключенном договоре социального найма, согласно ч. 3 ст. 69 коммент. закона, должны быть указаны и члены семьи нанимателя, вселяющиеся в обменянное жилое помещение.

Для соблюдения всей указанной процедуры отведен срок - 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов, т.е. самого договора обмена и письменного согласия наймодателей.

Текст статьи 74. жилищного кодекса РФ