Комментарии к статье 67. жилищного кодекса РФ
1, 2. Права нанимателя по договору социального найма подробно предусматриваются в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г., в тексте конкретного договора социального найма.
Некоторые права непосредственно вытекают из положений других статей Кодекса, в частности, право требовать изменения договора (ст. 82), право требовать расторжения и прекращения договора (ст. 83) и др.
В этой статье не предусмотрено право нанимателя и членов его семьи на приватизацию жилой площади на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. 'О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации' (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г. <,*>,).
--------------------------------
<,*>, Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 48. Ст. 4738.
Если жилое помещение по договору социального найма получено до 1 марта 2005 г. (т.е. до вступления Жилищного кодекса в действие), то за этими гражданами сохраняется право на бесплатную приватизацию своего жилья до 1 января 2007 г.
Впрочем, сохраняется и право деприватизации ранее приватизированного жилья, т.е. возврата собственника в положение нанимателя по договору социального найма <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации').
Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие Кодекса <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Статья 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'.
3, 4. В ч. 3 этой статьи дается только основной перечень обязанностей нанимателя. Полный перечень его обязанностей имеется в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г.
В них предусмотрены обязанности:
а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен капитальный ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение представляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (правила приемки в эксплуатацию жилых домов и сооружений),
б) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства,
в) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующих разрешений, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации,
г) переселяться с членами своей семьи в порядке, установленном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям,
д) при расторжении договора социального найма освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанность ремонта (текущего) жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги,
е) допускать в заранее согласованное сторонами договора социального найма время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, ликвидации аварий - в любое время,
ж) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользоваться жилым помещением по договору социального найма, в частности, на основании льгот, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения,
з) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством Российской Федерации.
Другой комментарий к Статье 67 ЖК РФ
Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья определяет общие права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Нанимателем по договору социального найма жилого помещения в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ и ч. 1 ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин, но не юридическое лицо.
2. В части 1 коммент. ст. установлен перечень основных прав нанимателя. Этот перечень не является исчерпывающим, что подтверждается ч. 2 этой же статьи, согласно которой наниматель может иметь и иные права, отличные от перечисленные в ч. 1 коммент. ст., установленные коммент. законом, другими федеральными законами и договором социального найма.
В частности, в силу положений ч. 2 ст. 66 коммент. закона, наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей. Наниматель, согласно ч. 2 ст. 83 коммент. закона, обладает неотъемлемым правом с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В соответствии со ст. 159 коммент. закона наниматель при определенных коммент. законом условиях имеет право на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 'О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации' (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) предусматривает право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации.
3. В силу положений ч. 1 коммент. ст. наниматель имеет право:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.
Перечень лиц, которых наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, установлен ч. 1 ст. 70 коммент. закона,
- сдавать жилое помещение в поднаем.
Соответствующие отношения регламентированы ст. ст. 76 - 79 коммент. закона,
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (подробнее - ст. 80 коммент. закона),
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
Вопросы обмена жилыми помещениями подробно регламентированы ст. ст. 72 - 75 коммент. закона. Однако следует обратить внимание, что указанные нормы применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями. Обмен жилыми помещениями между нанимателем и собственником недопустим. В подобной ситуации сделка совершается в виде мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, с одной стороны, на жилые помещения частного жилищного фонда - с другой. В частности, возможность совершения подобной сделки допускается ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 'О жилищной политике Санкт-Петербурга' (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).
Вопросам реализации права нанимателя на замену занимаемого им по договору социального найма жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера посвящены положения ст. 81 коммент. закона,
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В силу положений ст. 65 коммент. закона перечисленные в названной статье действия указаны как обязанности наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 коммент. закона.
4. В части 3 коммент. ст. установлен примерный перечень основных обязанностей нанимателя. Однако, как это следует из ч. 4 коммент. ст., этот перечень не является исчерпывающим. Другие обязанности нанимателя могут быть установлены как федеральным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения.
В частности, обширный перечень обязанностей нанимателя закреплен в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
В силу положений ст. 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ 'О пожарной безопасности' (СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649) на нанимателе лежит ответственность и за соблюдение требований пожарной безопасности.
В Типовом договоре социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 'Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения' (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126), обязанностям нанимателя посвящены положения п. 4.
5. Следует отметить, что коммент. ст. не предусматривает возможности установления обязанностей нанимателя нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также актами муниципальных образований.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 коммент. закона).