Текст статьи 66. жилищного кодекса РФ

Комментарии к статье 66. жилищного кодекса РФ

1. Наймодатель по договору социального найма за действия, связанные с нарушениями жилищного законодательства, условий договора, несет перед уполномоченными (на применение мер ответственности) государственными органами и перед нанимателем административно-правовую и гражданско-правовую ответственность.

а) Статья 7.22 'Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений' Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (принятого 20 декабря 2001 г.) предусматривает: нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц...,

- статья 7.23 этого Кодекса особо выделяет ответственность за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами,

- статья 9.5 предусматривает ответственность за нарушение правил приемки домов и ввода в эксплуатацию жилья, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе их в эксплуатацию...,

б) ответственность наймодателя перед нанимателем предусматривается ГК РФ. Гражданско-правовая ответственность, прежде всего, предполагает возмещение убытков у нанимателя, если они возникли по вине наймодателя (в форме реальных убытков и упущенной выгоды).

Если в жилищном законодательстве или в тексте договора социального договора (за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателем) установлена неустойка (штраф, пеня), то убытки возмещаются, как правило, в части, не покрытой неустойкой.

За пользование денежными средствами нанимателя вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет нанимателя подлежат уплате наймодателем проценты на сумму этих средств (ст. 395 ГК РФ).

Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей не освобождает наймодателя от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором социального найма.

2. Эта часть статьи конкретизирует ответственность наймодателя в зависимости от вида нарушений.

а) Неисполнение или ненадлежащее исполнение наймодателем по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме (мест общего пользования) и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, дает право нанимателю потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, устройствами и т.д.

Реализация этого положения непосредственно зависит от того, включено ли это положение в текст договора социального найма.

При отсутствии этих условий в договоре и недобросовестности наймодателя требование об уменьшении платы за пользование занимаемым помещением, общим имуществом и др. должно быть рассмотрено судом по правилам искового производства - со ссылкой на эту статью,

б) при неисполнении или ненадлежащим исполнении своих обязанностей по названным видам работ наймодателем наниматель вправе требовать возмещения убытков (реальных убытков и упущенной выгоды). Такое требование тоже может быть рассмотрено судом,

в) если нанимателю причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие нанимателю другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя (наймодателя) обязанность компенсации указанного вреда (ст. 151, 1099, 1101 ГК РФ).

Другой комментарий к Статье 66 ЖК РФ

Статья 66 ЖК РФ. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 66 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья регламентирует вопросы ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и ее положения являются логическим продолжением норм ст. 65 коммент. закона, определяющей обязанности наймодателя.

2. Частью 1 коммент. ст. вводится правило об ответственности наймодателя за неисполнение обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Причем рамки такой ответственности законом строго очерчены: наймодатель в обоих указанных выше случаях несет ответственность, предусмотренную законодательством (но не договором).

При этом положениями ч. 2 коммент. ст. отдельно оговариваются конкретные санкции, применяемые нанимателем по его выбору, за перечисленные там же конкретные нарушения наймодателем своих обязанностей.

В качестве примера практической реализации положений ч. 1 коммент. ст., укажем на такое достаточно распространенное нарушение, как предоставление нанимателю коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В соответствии с ч. 4 ст. 157 коммент. закона при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, для наймодателя наступает санкция, предусмотренная законодательством, - необходимость изменения размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 'О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов' (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168).

В силу положений ст. 7.23 КоАП РФ нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение на должностных лиц административного штрафа.

3. В случаях, когда незаконное прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии, подача которой, в силу ч. 4 ст. 154 коммент. закона, входит в состав коммунальных услуг, либо отключение потребителей от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, в силу ст. 215.1 УК РФ, наказывается либо штрафом, либо лишением свободы.

То есть за приведенное в качестве примера нарушение или ненадлежащее исполнение наймодателем своих обязанностей по обеспечению нанимателя коммунальными услугами надлежащего качества и в зависимости от характера допущенного нарушения может наступить как гражданско-правовая ответственность самого наймодателя, так и административная и даже уголовная ответственность для его должностных лиц.

4. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту как жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме наниматель имеет возможность по своему выбору:

- потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме,

- устранить самостоятельно недостатки жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме и потребовать от наймодателя возмещения своих расходов на устранение,

- потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Иных способов стимулировать наймодателя к выполнению своих обязанностей надлежащим образом закон не содержит. Поэтому уже в силу положений коммент. ст. такой часто используемый гражданами в подобных случаях 'способ', как произвольный (по собственному усмотрению) полный или частичный отказ от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, - незаконен.

Текст статьи 66. жилищного кодекса РФ