Комментарии к статье 65. жилищного кодекса РФ
1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право не только требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. У наймодателя есть и другие права, вытекающие из обязанностей нанимателей. Если наниматель, например, обязан обеспечить сохранность жилого помещения, то наймодатель имеет право требовать от нанимателя обеспечения его сохранности... Эта особая юридическая конструкция связи прав и обязанностей - суть правоотношения.
Кодекс предусматривает особые права наймодателя: дача согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 72), на поднаем жилого помещения (ст. 76), расторжение договора социального найма в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 и др.
2, 3. В ст. 65 предусмотрена только часть обязанностей наймодателя. Более подробно обязанности наймодателя указаны в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г., в частности:
а) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем,
б) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 88 Кодекса).
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя,
в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ,
г) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях,
д) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг,
е) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя,
ж) производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность,
з) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма,
и) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Другой комментарий к Статье 65 ЖК РФ
Статья 65 ЖК РФ. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65 ЖК РФ:
1. Комментируемой статьей устанавливаются самые общие права и обязанности наймодателя. Самые общие потому, что из содержания ч. 1 коммент. ст. прямо вытекает только одно право наймодателя - требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вопросам оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги посвящены положения главы VII (ст. ст. 153 - 160) коммент. закона.
Однако наймодатель, который в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона, представляя интересы собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, обладает и иными прямо не перечисленными в коммент. ст. правами.
2. Часть прав наймодателя корреспондирует с отдельными обязанностями нанимателя, а именно наймодатель имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи соблюдения последними обязанностей, согласно ч. 3 ст. 67 коммент. закона: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения и др.
Наймодатель при определенных условиях (в силу положений ч. 1 ст. 70 коммент. закона) имеет право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя, не дать письменного согласия на обмен нанимателями жилыми помещениями (ст. ст. 72, 74 коммент. закона), запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным коммент. законом (ст. 80 коммент. закона).
3. Перечень обязанностей наймодателя, регламентированных коммент. ст., значительно более обширен. В частности, в силу норм коммент. закона наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
В данном случае представляется, что речь идет о помещении не только без юридических обременений, но и свободном фактически. В противном случае фактическое же вселение нанимателя будет невозможно,
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к общему, дан в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.
Требования к содержанию общего имущества сформулированы в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 'Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность' (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680),
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Нормативы проведения капитального ремонта помещений регламентированы Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 'Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда' (РГ. 2003. N 214 (дополнительный выпуск). Данная обязанность наймодателя прописана и в Типовом договоре социального найма, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 'Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения' (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126),
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 'О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов' (СЗ РФ. 2011. N 22. Ст. 3168) закреплены требования, которым должны соответствовать предоставляемые услуги. В частности, разд. II:
- предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению - круглосуточно в течение отопительного периода), т.е. бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг,
- предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в переделах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг.
4. Наймодатель кроме указанных в ч. 2 коммент. ст. обязанностей несет и иные предусмотренные как жилищным законодательством, так и условиями заключенного договора социального найма обязанности (ч. 3 ст. 65 коммент. закона).
Так, например, коммент. законом наймодателю предписана обязанность предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратится к нему с такой просьбой (ст. 81 коммент. закона).
Согласно ст. 87 коммент. закона, на наймодателе лежит обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма нанимателю, если ранее им занимаемое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания.
5. В силу требований ст. 16 закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 'О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации' (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, в котором находится приватизируемое жилое помещение, в случае, если такой жилой дом требует капитального ремонта, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значительный объем обязанностей наймодателя вытекает и из Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 'Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями' (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
И наконец, как указано выше со ссылкой на ч. 2 коммент. ст., обязанности наймодателя могут быть определены и заключенным договором социального найма. В частности, обширный перечень обязанностей наймодателя перечислен в п. 5 Типового договора социального найма, утвержденного указанным выше Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.