Комментарии к статье 64. жилищного кодекса РФ
а) Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение из ведения Российской Федерации в ведение субъектов Российской Федерации, из ведения субъектов Российской Федерации в ведение органов местного самоуправления на основе административно-правовых актов не влечет за собой изменение или расторжение договора социального найма жилого помещения.
Однако наниматели должны быть проинформированы о таком переходе права собственности,
б) государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых ГК РФ.
В случаях, когда законодательство Российской Федерации допускает предоставление жилого помещения по договору социального найма за счет жилищного фонда государственных, муниципальных унитарных предприятий, принадлежащего им на праве хозяйственного ведения, возможен переход такого права к другим субъектам,
в) казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (право оперативного управления) (ст. 296 ГК РФ).
Если законодатель считает возможным предоставление жилой площади нуждающимся по договору социального найма за счет фонда жилья казенного предприятия, учреждения, он обязан предусмотреть в специальном законодательном акте наделение таких предприятий и учреждений соответствующим фондом и порядок предоставления социального жилья.
Другой комментарий к Статье 64 ЖК РФ
Статья 64 ЖК РФ. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментарий к статье 64 ЖК РФ:
1. Нормы коммент. ст. продолжают давнюю юридическую традицию, сложившуюся в целях укрепления стабильности общественных и экономических отношений. Подобное аналогичному правило сформулировано в ч. 1 ст. 617 ГК РФ, а применительно к договору найма жилого помещения - в ст. 675 ГК РФ, которая, согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, наряду с положениями жилищного законодательства подлежит применению к договору социального найма.
Из содержания ч. 1 ст. 617 ГК РФ следует, что договор аренды сохраняет свое действие не только при переходе права собственности на арендуемое имущество, но и при изменении титульного владельца (переходе права хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения). Согласно же указанной выше ст. 675 ГК РФ, сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено для случаев перехода к другому лицу только права собственности на занимаемое нанимателем жилое помещение.
Таким образом, положения коммент. ст. шире по своему содержанию закрепленных в ст. 675 ГК РФ норм в отношении договора найма жилого помещения и позволяют сохранить неизменным договор социального найма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.
2. В силу положений ст. 49 коммент. закона по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение, относящееся только к государственному или муниципальному жилищным фондам. Аналогичный вывод следует и из содержания ст. 60 коммент. закона.
Напрашивается вопрос: означают ли положения коммент. ст., что в данном случае речь идет о переходе прав собственности только между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями? При том, что рассматриваемые жилые помещения не изъяты и не ограничены в обороте (ст. 129 ГК РФ), ответ на заданный нами вопрос все-таки должен быть утвердительным. В противном случае при переходе такого жилого помещения в частную собственность сам факт сохранения договора социального найма сомнителен.