Комментарии к статье 63. жилищного кодекса РФ
1. Сделка (договор как двусторонняя сделка) в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Сделки юридических лиц между собой и с гражданами согласно требованию ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме. Однако при этом следует иметь в виду: несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность такой сделки (договора). Сделка сама по себе действительна, но в случае спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания, они могут приводить письменные, другие доказательства.
Сделка из-за несоблюдения простой письменной формы может быть признана недействительной, если только на последствие недействительности такой сделки прямо указано в статье, т.е. должно быть выражение 'несоблюдение формы сделки (договора) влечет ее (его) недействительность'. Например: 'Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность' (ст. 651 ГК РФ).
В комментируемой статье такого выражения нет. Следует ли из вышесказанного, что договор социального найма жилого помещения может быть заключен и в устной форме? Логический анализ ст. 160 - 162 ГК РФ приводит к выводу о возможности такой формы договора.
Если законодатель считал, что для важности закрепления прав и обязанностей сторон необходим договор в письменной форме, он должен был дополнить ч. 1 комментируемой статьи выражением: 'несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность'. Не является ли это обстоятельство упущением законодателя?
2. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. <,*>,
--------------------------------
<,*>, Российская газета. 2005. 27 мая, договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат. Признаны утратившими силу: п. 1 Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. 'Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР' (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10) в части, касающейся Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, и подп. 'б' п. 2 этого Постановления.
Другой комментарий к Статье 63 ЖК РФ
Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63 ЖК РФ:
1. Право владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищных фондов на условиях социального найма, согласно ч. 1 коммент. ст., возникает в результате сложного юридического состава, элементами которого являются:
- решение уполномоченного собственником такого помещения органа или лица о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования,
- заключенный договор.
В соответствии с нормами ранее действовавшего жилищного законодательства указанный выше юридический состав включал в себя еще один элемент - ордер на право вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).
2. Частью 1 коммент. ст. указывается, что договор социального найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Напрашивается вопрос: будет ли такой договор считаться заключенным и действительным при несоблюдении сторонами договора указанных в коммент. Кодексе условий о простой письменной форме?
Перечень сделок, совершаемых в простой письменной форме, регламентирован ст. 161 ГК РФ. Согласно ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.
Как видно из содержания ст. 63 коммент. закона, данная статья не указывает на последствия несоблюдения простой письменной формы заключения рассматриваемого договора. Из изложенного выше можно сделать вывод, что договор социального найма, при заключении которого не была соблюдена простая письменная форма, - действителен.
Вместе с тем содержание Типового договора социального найма (п. 4), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 'Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения' (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126), вменяет нанимателю в обязанность принять от наймодателя в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение.
Кроме того, ч. 3 ст. 69 ЖК РФ предписывается в обязательном порядке указывать в договоре социального найма членов семьи нанимателя.
Таким образом, в коммент. ст., как представляется, речь идет все-таки об императиве в плане оформления данного договора как письменного документа, без которого невозможно будет вселение в предоставленное жилое помещение ни самого нанимателя, ни членов его семьи.
3. В настоящее время ч. 2 коммент. ст. полномочия по утверждению Типового договора социального найма жилого помещения отнесены к предметам ведения Правительства Российской Федерации. Указанным выше Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения был утвержден.
С 1 сентября 2009 г. вопрос утверждения Типового договора социального найма будет находиться в компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти (п. 9 ст. 110 Федерального закона от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ 'О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации' (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616).