Комментарии к статье 49. жилищного кодекса РФ
1. Социальный наем означает удовлетворение потребностей социально незащищенных граждан в жилье бесплатно или на иных льготных условиях государством за счет жилищного фонда социального использования (государственного или муниципального жилищного фонда), как правило, в порядке очередности. При этом следует иметь в виду: граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном Кодексом порядке.
В процессе применения этого положения на практике следует обратить внимание на ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации: 'Малоимущим, иным указанным в законе гражданам (!), нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами'.
Продолжает действовать положение ст. 9 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. 'О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации' (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г.) <,*>,: 'Для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях договора социального найма'.
--------------------------------
<,*>, Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 48. Ст. 4738, см. также Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации' (пп. 1, 2 ч. 2 ст. 2).
Условия признания граждан малоимущими предусматриваются законами субъектов Российской Федерации. К этим условиям, определяющим критерии признания граждан малоимущими и дающим право на жилье по социальному найму, относятся:
1) доход, приходящийся на каждого члена семьи (не доход, приходящийся на всех членов семьи, а доход каждого члена на один год),
2) стоимость имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, подлежащего налогообложению.
До начала процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин основание для признания нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору социального найма исходя из обеспеченности жильем на одного человека (ст. 51 Кодекса).
1) Расчет органами местного самоуправления доходов семьи гражданина-заявителя следует проводить на основе сведений о составе семьи гражданина.
Доходы учитываются на основе Постановления Правительства Российской Федерации от 20 августа 2003 г. 'О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной помощи'.
При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина-заявителя рекомендуется учитывать все виды доходов, полученные гражданином-заявителем и каждым членом его семьи, в частности:
а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2003 г. 'Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы',
б) компенсации, выплачиваемые государственными органами, общественными объединениями за время исполнения государственных или общественных обязанностей,
в) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсации, выплачиваемые при выходе в отставку...,
г) социальные выплаты из бюджета всех уровней (пенсии, компенсационные выплаты, стипендии, пособия по безработице, по временной нетрудоспособности и др.),
д) авторские вознаграждения,
е) доходы от занятий предпринимательской деятельностью,
ж) доходы по акциям, другие доходы,
з) проценты по банковским вкладам и др. <,*>,
--------------------------------
<,*>, Более подробно см.: Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (утверждены Приказом Минрегиона Российской Федерации от 25 февраля 2005, N 17. Спец. изд.).
Не рекомендуется включать в доходы граждан:
- единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба..., а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию...,
- компенсации материальных затрат, выплачиваемые безработным в связи с их направлением на работу (учебу) в другую местность...,
- пособия на погребение... и др.
2) В соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах к имуществу, находящемуся в собственности членов семьи граждан и подлежащему налогообложению, может быть отнесено:
а) согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 12 декабря 1991 г. 'О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения' <,*>,:
--------------------------------
<,*>, Следует обратить внимание на изменения, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации (ст. 217 Кодекса). Освобождены от налогов наследники по наследованию, одаряемые, если они с дарителями состояли в близких родственных отношениях по Семейному кодексу Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 27. Ст. 2717).
- жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах,
- автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства,
- предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и камней,
- паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах,
- суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях...,
- стоимость имущественных и заемных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении,
б) согласно Закону Российской Федерации от 11 октября 1991 г. 'О плате за землю', земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения и др. <,*>,
--------------------------------
<,*>, Более подробно см. названные Методические рекомендации.
Не подлежат учету виды имущества:
- весельные лодки, а также моторные лодки с двигателем мощностью не выше 5 л. с.,
- автомобили легковые, специально оборудованные для инвалидов, полученные через органы социальной защиты,
- промысловые морские и речные суда.
3) Законом субъекта Российской Федерации, устанавливающим порядок признания граждан малоимущими, рекомендуется утвердить перечень документов, являющихся основанием для определения размера дохода и стоимости имущества:
а) паспорт гражданина или иной документ, удостоверяющий его личность,
б) документы о составе семьи гражданина-заявителя (свидетельство о рождении, заключении брака, решение об усыновлении, иные судебные решения и др.),
в) копии документов из налоговых органов, а также органов по регистрации имущественных прав...,
г) копии налоговых деклараций о доходах за расчетный период, заверенных налоговыми органами...,
д) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о стоимости принадлежащего на правах собственности гражданину-заявителю и членам его семьи налогооблагаемого недвижимого имущества,
е) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о категории принадлежащего гражданину-заявителю, членам его семьи на правах собственности налогооблагаемого движимого имущества, определяемой для целей исчисления налоговой ставки по транспортному налогу.
4) Для исчисления среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, или дохода одиноко проживающего гражданина-заявителя с целью постановки на учет и предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в законе субъекта Российской Федерации должно быть установлено, что доход определяется за расчетный период, равный одному календарному году, непосредственно предшествующему месяцу подачи заявления о постановке на учет по предоставлению жилых помещений.
Вначале целесообразно исчислять среднемесячный доход каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина-заявителя путем деления суммы его доходов, полученных в течение расчетного периода, на число месяцев, в течение которых он имел эти доходы. Далее, среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде следует разделить на количество членов семьи гражданина-заявителя.
Пример:
Семья из пяти человек декларирует следующие доходы в течение расчетного периода, установленного равным 12 месяцам:
член семьи первый - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 36 тыс. руб., полученная за 12 месяцев,
член семьи второй - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 20 тыс. руб., полученная за 10 месяцев из 12, входящих в расчетный период,
член семьи третий - трудоспособный работающий, заработная плата 10 тыс. руб., полученная за 5 месяцев из 12, входящих в расчетный период,
член семьи четвертый - трудоспособный работающий, не имеющий дохода в течение всего расчетного периода,
член семьи пятый - неработающий пенсионер, пенсия 2400 руб. в месяц.
Среднемесячный доход каждого члена семьи составляет:
1 - 36 тыс. : 12 = 3 тыс. руб.
2 - 20 тыс. : 10 = 2 тыс. руб.
3 - 10 тыс. : 5 = 2 тыс. руб.
4 - 0 руб.
5 - 2400 руб.
Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде составляет:
3 тыс. + 2 тыс. + 2 тыс. + 2400 = 9400 руб.
Размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи в расчетном периоде, составит:
9400 : 4 (кол-во членов семьи за вычетом члена семьи, имеющего нулевой доход) = 2350 руб.
5) При определении прав граждан, нуждающихся в жилых помещениях, на постановку на учет как малоимущих целесообразно ввести систему предварительного отбора с целью исключения уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве малоимущих семей, уровни среднемесячных доходов и стоимости имущества которых заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя (пороговое значение дохода), означающие, что данная семья в состоянии приобрести жилое помещение за счет собственных или заемных средств.
Пороговые значения дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими рекомендуется устанавливать нормативно-правовым актом представительного органа муниципального образования.
Органам местного самоуправления рекомендуется установить расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилых помещений по норме предоставления жилых помещений на основе расчета:
СЖ = НП x РС x РЦ,
где СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма,
НП - норма предоставления жилого помещения на одного члена семьи,
РС - размер семьи (членов),
РЦ - средняя расчетная цена одного кв. м жилья.
Полученный показатель СЖ составит размер денежных средств, необходимых для приобретения на территории муниципального образования жилого помещения (не ниже нормы предоставления - ст. 50 Кодекса).
Для определения порога размера среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, может быть использована формула:
ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ,
где ПД - порог среднемесячного размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи,
СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма,
ПН - установленный период накоплений (в месяцах), который может быть равен среднему времени ожидания в очереди на получение жилого помещения,
РС - размер семьи (члены),
ПМ - среднемесячный минимальный уровень дохода на одного человека (прожиточный минимум на одного члена семьи).
6) При определении недостающих средств у семьи следует исходить из оценки имеющегося имущества гражданина-заявителя: из полученной оценки размера денежных средств на основе расчетного показателя рыночной стоимости приобретения жилого помещения:
ПЖ = СЖ - И,
где ПЖ - потребность в средствах на жилье,
СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилья,
И - размер стоимости имущества, принадлежащего семье гражданина-заявителя, подлежащего налогообложению.
ПЖ - объем средств, недостающих у семьи гражданина-заявителя, для приобретения жилого помещения в размере не ниже нормы предоставления жилья <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Более подробно см. Методические рекомендации.
При этом должна быть проведена оценка возможности получения гражданами ипотечного кредита (исходя из ежемесячных размеров доходов членов семьи).
7) Принятие решения о признании граждан малоимущими возможно, если размер недостающих средств превышает возможности семьи по их накоплению, а размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на одного члена семьи, не позволяет претендовать на получение кредита на приобретение или строительство жилого помещения.
В случаях же, когда возможности семьи по накоплению средств равны или превышают размер недостающих средств, принимается решение об отказе в признании гражданина малоимущим.
Пример:
Основные предпосылки:
а) средняя рыночная стоимость одного кв. м жилого помещения в IV кв. 2005 г. составляла 11692 руб.,
б) норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет (условно) 18 кв. м общей площади на одного человека,
в) ожидаемая продолжительность очереди на получение социального жилья - 10 лет,
г) показатель минимального уровня дохода принимается равным установленному прожиточному минимуму на человека, который составляет 2244 руб. в месяц для работающих, 2041 руб. в месяц для несовершеннолетних детей и 1544 руб. в месяц для пенсионеров.
Молодая семья из трех человек (двое работающих, один ребенок). Среднедушевой месячный доход 8 тыс. руб.
Размер стоимости имущества, подлежащего налогообложению и учитываемого при отнесении граждан к категории малоимущих граждан, составляет 300 тыс. руб.
Долгосрочные обязательства (потребительские кредиты, прочие долговые обязательства, а также алименты и другие регулярные обязательные платежи, связанные с содержанием иждивенцев, с медицинским страхованием) составляют 1200 руб. в месяц (5% от среднемесячных доходов семьи).
Определяется порог стоимости имущества, равный расчетному показателю рыночной стоимости приобретения жилья по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма:
СЖ = НП x РС x РЦ
СЖ = 18 x 3 x 11692 = 631373 руб.
Порог размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи:
ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ
ПД = 6873 руб.
Среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи (8 тыс. руб.), превышает установленный порог (6873 руб.), поэтому по результатам предварительной процедуры отбора эта семья не может быть признана малоимущей <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Другие примеры признания граждан малоимущими предусмотрены в Методических рекомендациях.
3. Как было изложено в комментарии к ч. 2 этой статьи, на основании ст. 9 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. 'О приватизации жилищного фонда Российской Федерации' (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г.) на условиях договора социального найма удовлетворяются жилищные потребности инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей.
Этот перечень лиц может быть расширен законом субъекта Российской Федерации (но не сужен).
Порядок предоставления жилой площади названным, иным категориям граждан является общим, т.е. на основе положений Кодекса, если исключения из общих правил не предусмотрены федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации (в частности, в особых случаях внеочередного предоставления жилья).
4. В вышеупомянутом Законе Российской Федерации 'Об условиях признания граждан малоимущими в целях обеспечения их жильем по договору социального найма' особо должно быть выделено право органов местного самоуправления по предоставлению жилья по договорам социального найма вышеуказанным категориям граждан: инвалидам Великой Отечественной войны, приравненным к ним лицам, инвалидам труда и др. (ч. 2, 3 комментария), а также иным гражданам, названным в законе субъекта Российской Федерации в качестве лиц, имеющих право на жилье по договору социального найма.
5. Иностранцам жилая площадь по договору социального найма не предоставляется, если международным договором Российской Федерации не предусмотрена обязанность Российской Федерации по предоставлению такого жилья (в частности, в случаях предоставления жилых помещений для поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами - ст. 108 Кодекса).
Другой комментарий к Статье 49 ЖК РФ
Статья 49 ЖК РФ. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 49 ЖК РФ:
1. По договору социального найма предоставляются жилые помещения только государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), а также находящиеся в собственности муниципальных образований (ч. 2 ст. 19 коммент. закона).
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 коммент. закона).
Подробно о порядке признания помещения жилым помещением и требованиях, которым должно отвечать жилое помещение, см. в комментарии ст. 15 настоящего Кодекса.
Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона.
Договор социального найма, согласно ст. 49 коммент. закона, заключается на право владения и пользования (но не распоряжения) жилым домом, квартирой, частью жилого дома или квартиры, комнатой.
3. Законодатель разделяет понятие 'жилой дом' как самостоятельный объект жилищных прав и понятие 'многоквартирный дом', объектами жилищных прав в котором являются изолированные жилые помещения. Приведенное в ч. 2 ст. 16 коммент. закона легальное определение 'жилой дом' продублировано в п. 5 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).
Указанным Постановлением Правительства РФ введено не имеющее легального определения в коммент. Кодексе, но неоднократно упоминаемое (п. 8 ч. 1 ст. 4, п. 2 и п. 16.1 ст. 12, п. 8.1 ст. 13, ч. 3 ст. 16, ст. 20, ст. 22, ст. 30 коммент. закона и другие) понятие 'многоквартирный дом', которым, согласно п. 6 поименованного Постановления Правительства РФ, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе и элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. Подробнее об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме см. в комментарии ст. 36 настоящего Кодекса.
4. Договор социального найма заключается в письменной форме без установления срока действия (ч. 2 ст. 60 коммент. закона) на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (ч. 1 ст. 63 коммент. закона). Не допускается заключение договора социального найма на неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 коммент. закона). Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 коммент. закона), что гарантирует стабильность в данной области жилищных правоотношений.
Во исполнение требований ч. 2 ст. 63 коммент. закона Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 'Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения' (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126) утвержден Типовой договор социального найма. Ранее действовавший Типовой договор, утвержденный Постановлением Совмина РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 'Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда в РСФСР' (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 9), утратил силу с 4 февраля 2006 г. на основании Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).
Указанным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 установлено в том числе, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу данного Постановления, переоформлению не подлежат.
Однако как быть в ситуации, когда гражданин проживает в жилом помещении госжилфонда только на основании ордера, который, напомним, в силу положений ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (ст. 46) являлся основанием только для вселения?
В Москве данный вопрос решен следующим образом. Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1181-ПП 'Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999 года по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы' (Вестник мэра и правительства Москвы. 2008. N 5), работа по заключению договоров социального найма жилых помещений, предоставленных до 1999 года гражданам на основании ордеров или иных актов органов исполнительной власти города Москвы, должна быть завершена до 1 декабря 2010 года (п. 2.2 Постановления). На Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы возложена обязанность ведения системы записей о договорах социального найма в электронном виде в реестре договоров социального найма и осуществления функций держателя указанного реестра (п. п. 1.2 и 1.3 Постановления).
Все вышеприведенные отличительные признаки договора социального найма направлены в первую очередь на защиту прав граждан-нанимателей и установление стабильности при использовании и распоряжении объектами государственного и муниципального жилищного фонда.
5. Из состава муниципального жилищного фонда по договорам социального найма жилые помещения предоставляются, согласно ч. 2 коммент. ст., только малоимущим гражданам, которые по установленным только настоящим Кодексом (но не иным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта РФ - предлагаем сравнить с положениями части 3 коммент. статьи) основаниям признаны нуждающимися в жилых помещениях.
Установленное правило соответствует положениям ст. 40 Конституции РФ и вводит в качестве основного критерия для принятия решения уполномоченным органом о предоставлении государственного или муниципального жилья финансовую и имущественную обеспеченность гражданина. Как было отмечено Конституционным Судом РФ в Определении от 5 марта 2009 г. N 376-О-П, ст. 40 (ч. 3) Конституции Российской Федерации обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.
Сам коммент. закон не содержит критериев 'малоимущности', указывая, что порядок признания граждан малоимущими в целях коммент. закона устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации (ч. 2 ст. 49 коммент. закона).
Так, например, в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. 'О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге' (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) (ст. 2) малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге. При этом размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина, а также размер стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества определяются в соответствии с Методиками согласно приложениям к рассматриваемому Закону Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г.
6. Основания для признания гражданина малоимущим в Москве установлены ст. 2 Закона Москвы от 25 января 2006 г. 'О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях' (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 10) и ориентированы на имущественную обеспеченность гражданина, которая для постановки на жилищный учет должна быть меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести гражданину для обеспечения жильем по норме предоставления.
Непосредственное ведение в установленном порядке жилищного учета граждан (согласно п. 3 ч. 1 ст. 14 коммент. закона) осуществляется органом местного самоуправления с учетом:
- дохода, приходящегося на каждого члена семьи,
- стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 коммент. закона) также находится в компетенции органов местного самоуправления.
Виды имущества, подлежащего налогообложению, определены в Законе РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 'О налогах на имущество физических лиц' (РГ. 1992. N 36).
В целях реализации данной нормы коммент. Кодекса Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 18 (Библиотечка РГ. 2005. N 6) для субъектов РФ и органов местного самоуправления утверждены Методические рекомендации по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма.
В соответствии с положениями коммент. ст. при признании гражданина малоимущим должны учитываться как размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, так и стоимость имущества, находящегося в собственности членов его семьи и подлежащего налогообложению.
7. Положения коммент. закона прямо указывают на то, кого следует считать членами семьи нанимателя (см. комментарий к ч. 1 ст. 69), а также определяет круг лиц, являющихся в силу коммент. закона членами семьи собственника (см. комментарий к ч. 1 ст. 31). Это - проживающие совместно с данным нанимателем (собственником) его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (собственника).
Кроме того, указанными выше нормами коммент. закона (ст. ст. 31 и 69) определено, что членами семьи нанимателя (собственника) могут быть признаны и иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также (в исключительных случаях) иные граждане. Причем, говоря о признании членом семьи нанимателя (собственника) 'иного лица', следует отметить существенный момент, прямо указанный коммент. законом: для признания 'иного лица' членом семьи собственника жилого помещения достаточно факта вселения собственником в свое помещение такого лица в качестве члена своей семьи. Для признания 'иного лица' членом семьи нанимателя необходимо соответствующее судебное решение (подробнее см. комментарий к ст. 31 и ст. 69 ЖК РФ).
Предоставление по договорам социального найма малоимущим гражданам жилых помещений из состава муниципального жилищного фонда осуществляется исключительно в порядке, установленном коммент. законом.
Основания и порядок признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, закреплены в ст. ст. 51 и 52 коммент. закона. В этой связи необходимо еще раз отметить, что наличие у гражданина только статуса малоимущего при отсутствии у него установленных коммент. законом оснований для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма. При этом федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся по смыслу комментируемых законоположений может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.
8. Федеральным законом, законом субъекта РФ либо указом Президента РФ могут быть установлены иные (кроме малоимущих) категории граждан, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Такие граждане согласно п. 3 коммент. ст. подлежат обеспечению жильем по договорам социального найма за счет жилищных фондов Российской Федерации или субъекта РФ. Указанные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, законом субъекта РФ либо указом Президента РФ.
Так, например, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге порядок и условия осуществления жилищного учета определены законами данных субъектов Федерации.
В частности, в Санкт-Петербурге, согласно ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. 'О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге' (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) правом состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и соответственно правом на предоставление жилого помещения по договору социального найма обладают не только малоимущие, условия признания каковыми регламентированы в ст. 2 данного Закона Санкт-Петербурга, но и многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, ветераны Великой Отечественной войны и ветераны боевых действий, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, и иные перечисленные в данной статье лица.
Нуждающимися в жилых помещениях жители Москвы могут быть признаны при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в ст. 8 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. 'Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения' (Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 42).
Дополнительным императивным условием для постановки гражданина на жилищный учет как в Москве, так и в Санкт-Петербурге является период проживания гражданина, изъявившего желание встать на соответствующий учет, в этих городах на законных основаниях - в общей сложности не менее 10 лет. Следует в связи с этим отметить, что попытка иных субъектов РФ ввести подобное условие как обязательное для принятия на жилищный учет Верховным Судом РФ признавалась неправомерной.
Так, например, Определением Верховного Суда РФ от 30 августа 2006 г. N 9-Г06-14 заявление о признании частично не действующим Закона Нижегородской области 'О порядке ведения органами местного самоуправления городских округов и поселений Нижегородской области учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма' было удовлетворено, поскольку, как указал суд, федеральным законодательством субъектам РФ не предоставлено право вводить дополнительные условия постановки граждан на учет по улучшению жилищных условий.
Хочется обратить в связи с этим внимание, что при оспаривании в судебном порядке содержащейся в жилищном законодательстве г. Москвы аналогичной нормы об условии проживания в городе на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет в целях принятия на жилищный учет, Верховный Суд РФ в своем Определении от 11 июля 2007 г. N 5-Г07-56 придерживался диаметрально противоположной точки зрения, указав на право г. Москвы как субъекта РФ в опережающем порядке урегулировать данный вопрос.
9. В качестве примера установления федеральным законодательством категорий граждан, признаваемых нуждающимися в жилых помещениях, сошлемся на соответствующие положения Федерального закона от 27 мая 1998 г. 'О статусе военнослужащих' (в редакции Федерального закона от 8 декабря 2010 г. N 342-ФЗ 'О внесении изменений в Федеральный закон 'О статусе военнослужащих' и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан' (СЗ РФ. 2010. N 50. Ст. 6600). В целях принятия на жилищный учет граждане указанных в Законе льготных категорий должны подтвердить лишь свою нуждаемость в жилье. Подтверждения 'малоимущности' не требуется.
Указанным Федеральным законом от 8 декабря 2010 г. N 342-ФЗ, действующим с 1 января 2011 г., введен и ряд новых льготных категорий граждан, на которых распространяется установленный Федеральным законом 'О статусе военнослужащих' порядок и условия обеспечения жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы.
Это граждане, уволенные со службы из содержащихся за счет средств федерального бюджета:
- органов внутренних дел Российской Федерации,
- органов Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий,
- учреждений и органов уголовно-исполнительной системы (см. УИК РФ).
Для перечисленных категорий обязательными являются основания увольнения со службы, а именно: по достижении предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями.
То есть увольнение со службы, например, в связи с вступлением в законную силу приговора суда о назначении гражданину наказания в виде лишения свободы будет препятствием для данного лица в решении жилищного вопроса.
Общая продолжительность службы в календарном исчислении должна составлять 10 лет и более.
Еще одной льготной категорией, на которую с 1 января 2011 года распространен порядок и условия обеспечения жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы, указаны граждане, уволенные с военной службы, имеющие право на обеспечение жилыми помещениями в соответствии с законодательством СССР и подлежащие обеспечению жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета.
Рассматриваемым Законом установлен и особый, отличный от установленного Жилищным кодексом РФ, порядок обеспечения жилыми помещениями данной льготной категории очередников. Процитируем положения дополненного п. 2.1 ст. 15 Федерального закона 'О статусе военнослужащих': 'Обеспечение жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более и которые до 1 января 2005 года были приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, и совместно проживающих с ними членов их семей осуществляется за счет средств федерального бюджета по выбору гражданина, уволенного с военной службы, в форме предоставления:
- жилого помещения в собственность бесплатно,
- жилого помещения по договору социального найма,
- единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения.
При предоставлении в соответствии с настоящим Федеральным законом гражданам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, жилых помещений в собственность бесплатно или по договору социального найма размер общей площади жилых помещений определяется в соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона. При предоставлении в соответствии с настоящим Федеральным законом гражданам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения размер этой денежной выплаты определяется исходя из норматива общей площади жилого помещения, определенного в соответствии с пунктом 4 статьи 15.1 настоящего Федерального закона, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого субъекта Российской Федерации'.
Нетрудно заметить, что введены отличные от установленного Жилищным кодексом РФ предоставления жилого помещения по договору социального найма формы обеспечения жильем этой льготной категории граждан - предоставление жилого помещения в собственность бесплатно и выделение единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения.
Порядок признания граждан Российской Федерации, проходящих военную службу по контракту в Вооруженных Силах Российской Федерации, нуждающимися в жилых помещениях и предоставления им жилых помещений по договору социального найма регламентирован Приказом Министра обороны РФ от 30 сентября 2010 г. N 1280 'О предоставлении военнослужащим Вооруженных Сил Российской Федерации жилых помещений по договору социального найма и служебных жилых помещений' (РГ. 2010. 29 октября).
Особый, отличный от установленного коммент. Законом порядок принятия на жилищный учет и обеспечения жильем установлен и Федеральным законом от 12 января 1995 г. 'О ветеранах' (СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168) для лиц, являющихся, а также относящихся к ветеранам Великой Отечественной войны. Из содержания ст. ст. 14, 15, 17, 18, 21 Закона следует, что инвалиды и участники Великой Отечественной войны, военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев, лица, награжденные знаком 'Жителю блокадного Ленинграда', члены семей погибших (умерших) инвалидов войны и участников Великой Отечественной войны принимаются на жилищный учет и затем обеспечиваются жилыми помещениями из состава государственного жилищного фонда независимо от их имущественного положения. Норма обеспечения жильем для названных выше категорий установлена ст. 23.2 Закона и составляет 36 квадратных метров общей площади на человека. Для сравнения, норма предоставления жилого помещения, установленная в Санкт-Петербурге для 'нельготных' категорий состоящих на жилищном учете граждан, составляет 18 квадратных метров общей площади для семьи составом два и более человек и 33 квадратных метров общей площади для одиноко проживающего гражданина.
10. Другим примером установления нормами федерального законодательства особого порядка обеспечения жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан являются положения Закона РФ от 15 мая 1991 г. N 1244-1 'О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС' (РГ. 1991. 29 мая) в редакции Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 130-ФЗ 'О внесении изменений в статьи 14 и 15 Закона Российской Федерации 'О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС' (СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3270). Пункт 2 ч. 1 ст. 14 в действующей с 17 июня 2011 г. редакции Закона РФ гласит, что обеспечение жилыми помещениями нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, получивших или перенесших лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалидов вследствие чернобыльской катастрофы осуществляется один раз в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Следует отметить, что в действующей редакции Закона устранены существовавшие ранее различия в формах обеспечения жильем указанных выше категорий очередников в зависимости от того, были ли они поставлены на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года или после этой даты.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 'О некоторых вопросах реализации подпрограммы 'Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством...' (СЗ РФ. 2006. N 13. Ст. 1415) граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении 'Маяк', и приравненные к ним лица, вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющие право на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета, реализуют свое право на получение жилых помещений за счет денежных средств, удостоверяемых государственным жилищным сертификатом.
11. В качестве примера установления указами Президента РФ как категорий нуждающихся в жилых помещениях граждан, так и особого порядка обеспечения их жильем приведем Указ Президента РФ от 14 сентября 1995 г. N 941 'О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда Российской Федерации (с изм. на 23 декабря 2007 г.)' (СЗ РФ. 1995. N 38. Ст. 3668). Согласно п. 6 данного Указа в актуальной редакции, судье Конституционного Суда РФ не позднее трех месяцев после назначения на должность и (или) в случае необходимости улучшения его жилищных условий предоставляется во внеочередном порядке в месте постоянного пребывания Конституционного Суда РФ благоустроенное жилое помещение в виде отдельной квартиры с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв. м или в виде отдельной комнаты. При этом указанное жилое помещение предоставляется судье Конституционного Суда РФ за счет средств местного бюджета с последующей компенсацией из средств федерального бюджета.
12. В Санкт-Петербурге непосредственная организация и ведение жилищного учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и учет граждан, нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, находится в компетенции районных администраций в соответствии с Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26 августа 2008 г. N 1078 'Об администрациях районов Санкт-Петербурга' (Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2008. N 10).
13. В Москве полномочиями по признанию жителей города малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях наделен Департамент жилищной политики и жилищного фонда в соответствии с распоряжением правительства Москвы от 5 июля 2011 г. N 512-РП 'О признании утратившим силу распоряжения правительства Москвы от 5 мая 2006 г. N 744-РП' (Вестник мэра и правительства Москвы. 2011. N 40).
14. Частью 3 коммент. ст. установлено правило, согласно которому жилые помещения (в установленных законодательством формах) упомянутым в коммент. части очередникам предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен соответствующим федеральным законом или законом субъекта Федерации.
15. Часть 4 коммент. ст. устанавливает правило, согласно которому указанные выше категории граждан, так же как и малоимущие, могут быть обеспечены жильем за счет муниципального жилищного фонда, но только в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Органы местного самоуправления могут быть наделены данными полномочиями законами субъектов РФ в порядке, установленном ст. 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ 'Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации' (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822).
В этой связи следует особо отметить, что в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных ЖК к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают исключительно органы государственной власти данных субъектов РФ.
16. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются гражданам категорий, закрепленных федеральным законом или законом субъекта РФ, в установленном коммент. Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, законом субъекта РФ либо указом Президента РФ.
17. Часть 5 коммент. ст. в императивном порядке запрещает предоставление жилых помещений из состава как государственного, так и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.