Текст статьи 48. жилищного кодекса РФ

Комментарии к статье 48. жилищного кодекса РФ

1. Правом голосования (голоса) на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают все собственники. В случаях, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, т.е. собственникам на правах общей долевой или совместной собственности, все они обладают равными правами при голосовании как непосредственно, так и через представителя. Один из собственников может быть представителем другого.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников может участвовать на основании:

а) законного представительства. Законными представителями несовершеннолетних являются их родители, полномочия которых вытекают из документов об отцовстве и материнстве. Эти же правила действуют относительно усыновленных детей, недееспособных лиц,

б) доверенности, выдаваемой одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, в данном случае на собрании собственников. Доверенность выдается на совершение конкретных правомерных действий (участие в собрании, внесение предложений, голосование 'за' или 'против' и т.д.).

Доверенность может быть удостоверена организацией, где собственник работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства или она может быть удостоверена нотариусом.

3. Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на имущество (см. комментарий к ст. 42 - 43 Кодекса).

4, 5, 6. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений может проводиться посредством оформленных в письменной форме проектов решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Если будет установлено, что за предложенный проект проголосовали 'за' более половины присутствовавших на собрании, тогда он приобретает силу законного решения.

Как представляется, по смыслу ст. 47 Кодекса на одном и том же собрании недопустимо проведение непосредственного и заочного голосования (имеется в виду недопустимость: присутствующие голосуют непосредственно, отсутствующие присылают свои предложения в письменной форме), т.е. собрание собственников жилого помещения в многоквартирном доме должно быть проведено с соблюдением требований ст. 44 - 46 Кодекса с непосредственным голосованием либо в форме заочного голосования (ст. 47 Кодекса).

При голосовании, проводимом в письменной форме за предложенные проекты решений, должны быть выделены варианты ответов 'за', 'против', 'воздержался'.

Другой комментарий к Статье 48 ЖК РФ

Статья 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 48 ЖК РФ:

1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к процедуре голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и определяет субъектный состав участников голосования.

К участию в голосовании допускаются только собственники помещений в данном доме или их представители, наделенные соответствующими полномочиями. Наличие в числе участников голосования представителей собственников помещений диктуется как юридическими, так и фактическими причинами. К юридическим причинам могут быть причислены неполная или ограниченная дееспособность собственника помещения, а к фактическим - загруженность собственника другими делами, его нежелание лично осуществлять права и исполнять обязанности либо юридическая безграмотность.

2. В части 2 коммент. ст. формулируются основания возникновения представительства применительно к юридически значимым действиям, содержание которых составляет голосование на общем собрании собственников помещений.

Действия представителя, основанные на указаниях федеральных законов, именуются законным представительством. В качестве законных представителей выступают, например, родители или опекуны несовершеннолетних (не достигших четырнадцати лет) детей. Полномочия в данном случае возникают непосредственно из закона, например, из ст. 28 ГК РФ.

Действия представителя, основанные на указаниях, содержащихся в актах уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления, именуются обязательным представительством. Обязательное представительство, как правило, сопровождается еще и выдачей доверенности.

Особенностью представительства, основанного на доверенности, является то обстоятельство, что оно возникает по воле представляемого и при согласии представителя. Представительство, основанное на доверенности, именуется договорным. Договорное представительство может оформляться и договором поручения (ст. 971 ГК РФ).

3. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. определяются требования к содержанию доверенности на голосование. Обязательными реквизитами доверенности, под которой понимается письменное уполномочие, выдаваемое собственником помещения другому лицу для представительства перед участниками собрания, законодатель называет имена или наименования представителя и представляемого, их место жительства или место нахождения, паспортные данные физических лиц, являющихся представителем и представляемым. Очевидно, что в доверенности должны быть описаны полномочия представителя на совершение конкретных действий, содержание которых соответствует характеру принимаемых на общем собрании решений.

Доверенность должна быть собственноручно подписана представляемым с указанием даты ее выдачи. Доверенность может быть выдана несколькими собственниками помещений одному лицу.

4. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. устанавливаются и требования к оформлению доверенности, которые должны соответствовать правилам, закрепленным в п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, либо правилам нотариального удостоверения доверенностей (п. п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ).

Из правила п. 4 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного учреждения, в котором доверитель находится на излечении. Такая доверенность по смыслу нормы, содержащейся в абз. 2 п. 4 ст. 185 ГК РФ, удостоверяется бесплатно.

Согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей, должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.

5. По общему правилу (пункт 2 статьи 185 ГК РФ) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. К компетенции общего собрания не отнесено решение вопросов, связанных с совершением сделок, требующих нотариального удостоверения, за исключением, пожалуй, гипотетических случаев ипотеки жилого дома и помещений, в нем расположенных (ст. 10, гл. XIII ФЗ 'Об ипотеке (залоге недвижимости)' // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400, 2001. N 46. Ст. 4308, 2002. N 7. Ст. 629, N 52. Ст. 5135, 2004. N 6. Ст. 406, N 27. Ст. 2711, РГ. 2004. 31 дек.).

6. В части 3 коммент. ст. закреплена императивная формула определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, принимающий участие в голосовании на общем собрании, в том числе и путем заочного голосования. Из этой формулы следует, что собственник располагает тем большим количеством голосов, чем больше его доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, определяемая, в свою очередь, отношением площади принадлежащего собственнику помещения к общей площади жилого дома (см. коммент. к ч. 2 ст. 37).

7. Часть 4 коммент. ст. устанавливает возможность голосования на общем собрании собственников помещений, проводимом путем совместного их присутствия, т.е. обычным порядком не только посредством поднятия руки или опускания бюллетеней в урну для голосования, но и посредством оформленных в письменной форме решений собственников. При этом законодатель не уточняет срок, до истечения которого указанные решения должны быть представлены. Анализ нормы, содержащейся в п. 4 коммент. ст. во взаимосвязи с правилом п. 2 ст. 47, позволяет сделать вывод о том, что момент представления письменных решений собственников, как присутствующих, так и отсутствующих на общем собрании, может быть приурочен к моменту фактического голосования по тому либо иному вопросу.

8. В части 5 коммент. ст. формулируется ограничение по способу голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования.

9. Часть 6 коммент. ст. конкретизирует правила подсчета голосов собственников помещений, полученных в результате голосования посредством оформленных в письменном виде решений. Зачетными признаются только те голоса собственника, если по вопросу, поставленному на голосование, их обладатель в своем письменном решении оставил один из трех ('за', 'против', 'воздержался') возможных вариантов. Указанное правило распространяется только на конкретный вопрос, поставленный на голосование. Решение, в котором фигурируют ответы на несколько голосуемых вопросов, будет считаться действительным (зачетным) в той своей части, где соблюдено правило однозначного ответа.

Текст статьи 48. жилищного кодекса РФ