Комментарии к статье 46. жилищного кодекса РФ
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов (более 50%) принимающих участие в данном собрании собственников.
При решении вопросов, связанных с реконструкцией многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, при решении вопросов о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введением ограничений пользования им, о передаче в пользование другим лицам общего имущества в многоквартирном доме (пп. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 Кодекса) необходимо большинство не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (не от общего числа принявших участие на собрании).
Решения общего собрания оформляются вместе с протоколом как завершающая часть этого протокола или отдельно от протокола. Протокол с указанием даты проведения собрания должен быть подписан председательствующим и секретарем.
2. Поскольку повестка дня проводимого собрания заранее должна быть сообщена собственникам (в частности, не позднее чем за 10 дней до даты проведения - ч. 4 ст. 45 Кодекса), собрание не вправе изменять повестку дня, оно также не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня.
Допустимы обычное обсуждение тех или иных вопросов без вынесения решения, критические высказывания и предложения.
3. Согласно статье 46 ЖК РФ, Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть доведены до сведения всех собственников этого дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений (через информационные листки, доски объявлений и информации в подъездах и др.) независимо от того, принимали они участие в работе собрания или нет.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения собраний находятся, как правило, в ведении постоянно действующего органа собрания - совета собственников жилого дома, избранного на собрании жильцов (собственников) этого дома.
5, 6. Поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений (в том числе не участвовавших в голосовании), собственник, не принимавший участие в голосовании или голосовавший против, вправе обжаловать принятое решение в суд, если этим решением нарушены его права и законные интересы. Обжалование допустимо в течение 6 месяцев со дня, когда этот собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Суд может оставить в силе обжалуемое решение, а также может и отменить его в зависимости от обстоятельств:
а) голосование заинтересованного в рассмотрении дела не могло повлиять на результаты голосования при соблюдении требований кворума,
б) допущенные нарушения не являются существенными, не ущемляют имущественных прав и интересов этого собственника,
в) принятое решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику, не связанных с обязанностями по возмещению затрат, в частности, по содержанию мест общего пользования многоквартирного дома.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом должны соблюдаться требования законодательства относительно реконструкций жилого дома (перепланировки, переустройства), в том числе с его расширением или надстройкой, использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (см. комментарий к ст. 26, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другой комментарий к Статье 46 ЖК РФ
Статья 46 ЖК РФ. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 46 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья устанавливает правила принятия решений общим собранием собственников помещений по некоторым вопросам, отнесенным к его компетенции.
К правилам ведения общего собрания собственников специальных требований коммент. ст. не предъявляет. Его традиционно должен вести избранный большинством голосов присутствующих собственников или их представителей председатель собрания. Желательно заранее согласовать и предложить в качестве возможной для избрания кандидатуру председателя собрания. Аналогичным образом избирается секретарь собрания, который обязан вести протокол общего собрания.
2. В части 1 коммент. ст. закреплены формулы принятия решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и поставленным на голосование. В этих формулах законодатель постарался преодолеть препятствия, имманентно присущие общему порядку согласования актов распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений:
- о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой,
- возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений,
- ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им,
- передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Решение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом должно применяться с учетом правила, закрепленного в ч. 1 ст. 143 коммент. закона.
3. Важным документальным подтверждением принятых на общем собрании собственников помещений решений является протокол общего собрания. Его ведение, как правило, возлагается на секретаря собрания. В протоколе должны получить отражение все вопросы, обсуждавшиеся в ходе собрания, а также поступившие предложения. Персональную ответственность за фактическую достоверность сведений, содержащихся в протоколе, его оформление, сроки оформления, установленные общим собранием, несут председатель и секретарь собрания, которые подписывают указанный протокол.
Протоколы общих собраний собственников помещений должны храниться в месте либо по адресу, определенным решением собрания, и быть доступными для ознакомления собственникам помещений или их представителям. Представляется, что решением общего собрания должна быть установлена возможность снятия копий с протоколов общих собраний при наличии оправданного к тому интереса собственника помещения или его представителя.
4. В части 2 коммент. ст. сформулировано императивное правило, согласно которому налагается запрет на принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а равно на изменение повестки дня общего собрания собственников помещений, указанной в сообщении о его проведении. Очевидно, что требуемая законодателем определенность по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений, не позволяет обойти правило коммент. части путем указания в повестке дня вопроса, имеющего название 'разное'.
5. Собственник помещения, по инициативе которого созвано собрание, должен довести до сведения других собственников данного многоквартирного дома информацию, касающуюся решений, принятых общим собранием, и итогов голосования по вопросам, вынесенным на голосование. Информация, содержащая указанные сведения, доводится до собственников единственно возможным с точки зрения законодателя путем, а именно посредством размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома. Указанное сообщение должно быть размещено в помещении, а, скажем, не на входной двери, ведущей в это помещение. Срок, в течение которого информационное сообщение подлежит размещению, не должен превышать десяти дней с даты принятия соответствующих решений.
6. Правило, закрепленное в ч. 5 коммент. ст., перекликается с нормой, нашедшей отражение в ч. 1. Указанное правило снимает часть проблем, связанных с немотивированным желанием ряда собственников свести на нет возможности коммерческого использования объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, не в меру активные собственники могут проводить обязательные для всех решения, реализация которых будет обременительна для части собственников, выступающих против указанных решений. На этот случай законодатель предусматривает формальную возможность обжалования принятых общим собранием решений в суде. Схема реализации такой возможности определена в ч. 6 коммент. ст.
Как представляется, формулируя норму ч. 5 коммент. ст., разработчики закона попытались обойти предписания, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П, имея в виду то обстоятельство, что общее собрание собственников помещений не является объединением лиц в юридическом смысле, поэтому возможно понуждение условного меньшинства условным большинством. Однако и без членства в объединении (факт проживания граждан - собственников помещений в одном доме не означает автоматического возникновения какого-либо объединения de jure) решения общего собрания, обязывающие всех собственников помещений, в том числе и тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против, не могут быть для последних позитивно обязывающими, особенно в части пользования и распоряжения элементами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, что противоречило бы нормам ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.
7. Право на обжалование в суд решений, принятых общим собранием собственников помещений, предоставлено собственникам, которые не принимали участия в собрании, принявшем обжалуемое решение, и собственникам, которые голосовали против принятия обжалуемого решения. При этом необходимым условием реализации права на обжалование (в материальном смысле) выступает факт нарушения обжалуемым решением прав и охраняемых законом интересов собственника помещения. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Срок исковой давности определен законодателем в шесть месяцев. На вопрос о том, кто будет являться ответчиком по иску собственника помещения, коммент. ст. ответа не дает. По смыслу п. 2 ст. 27 АПК РФ образования, не имеющие статуса юридического лица, могут быть стороной спора, разрешаемого арбитражным судом.
8. Часть 7 коммент. ст. предоставляет собственнику, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, право единоличного принятия решений о реконструкции дома, в том числе с его расширением или надстройкой, о возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, о ремонте многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введении ограничений пользования им, о передаче в пользование помещений, находящихся в многоквартирном доме. Реализация подобного рода решений должна осуществляться по правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности, земельным и гражданским законодательством. Норма, содержащаяся во втором предложении коммент. части, косвенно указывает на обязанность собственника, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, проводить годовые общие собрания с пользователями (нанимателями, арендаторами) помещений, расположенных в этом доме.