Комментарии к статье 35. жилищного кодекса РФ
1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным, в частности, ст. 31 - 34 Кодекса, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда гражданин обязан освободить жилое помещение вместе со всеми членами семьи, если иное не оговорено в законе.
Выселение может быть с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член его семьи выселяется без предоставления другого помещения (по содержанию ст. 31 Кодекса жилое помещение не сохраняется), если только нет обстоятельств, предусмотренных ч. 4 ст. 31 Кодекса (если у бывшего члена семьи нет возможности приобретения жилья в связи с его имущественным положением и др.). Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязанности, т.е. собственник обязан предоставить им другое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Если бывший супруг, другие члены семьи откажутся перейти в предоставленное жилое помещение, суд выносит решение о выселении этих лиц с предоставлением другого (предложенного) жилого помещения.
Поэтому в ст. 31 - 32 Кодекса предусматриваются одновременно случаи выселения с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения (см. комментарий к этим статьям).
2. В случаях использования жилого помещения гражданами не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, бесхозяйственного обращения с помещением, допущения его порчи и разрушения собственник этого помещения после предупреждений и просьб, требований о прекращении этих незаконных действий, о проведении необходимых ремонтных работ обращается в суд с исковым заявлением о выселении виновных (ст. 35 Кодекса).
Для применения последствий этой части статьи о выселении необязательно наличие всех предусмотренных правонарушений по последовательности. Достаточно одного из названных видов существенных нарушений и факта нереагирования на просьбы, требования со стороны собственника.
Кроме того, следует иметь в виду:
а) самоуправство по выселению недопустимо. Требование о выселении с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения рассматривается только судом общей юрисдикции относительно виновного лица в правонарушении,
б) суд с согласия собственника может отложить рассмотрение дела, назначив виновному срок для устранения последствий нарушений,
в) в ч. 2 настоящей статьи не выделены последствия выселения на основании решения суда, т.е. выселение с предоставлением или выселение без предоставления другой жилплощади. Поэтому, как представляется, здесь возможны случаи выселения с предоставлением или без предоставления другой жилплощади. Для сравнительного анализа см. положения ст. 91 Кодекса.
Другой комментарий к Статье 35 ЖК РФ
Статья 35 ЖК РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Комментарий к статье 35 ЖК РФ:
1. Право пользования жилым помещением у гражданина, проживающего в жилом помещении собственника этого жилого помещения, может прекратиться по различным основаниям, но в любом случае эти основания должны быть предусмотрены либо в самом ЖК РФ, других федеральных законах, либо в договоре между собственником и гражданином-пользователем. В случае спора вопрос о наличии основания прекращения права пользования жилым помещением решается судом в соответствии с положениями коммент. ст., а также ст. ст. 31, 33 и 34 Кодекса.
2. Особые основания прекращения права пользования жилым помещением предусмотрены для граждан, которые проживают в жилом помещении собственника на основании решения суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), а также на основании завещательного отказа (ст. 33 Кодекса) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Как бывшие члены семьи собственника жилого помещения, так и граждане-пользователи, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением, несут обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения, а также по его содержанию, если иное не предусмотрено соглашением, заключенным с собственником данного помещения. Нарушение ими обязанностей по надлежащему осуществлению права пользования жилым помещением может повлечь за собой прекращение права пользования с последующим выселением из жилого помещения.
К таким нарушениям закон относит:
- использование жилого помещения не по назначению,
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей,
- бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушающее его.
В целях пресечения нарушений собственник предупреждает гражданина-пользователя о необходимости прекратить нарушения и устранить их последствия. Если вследствие действий пользователя жилое помещение разрушается, собственник назначает пользователю разумный срок для устранения последствий и проведения ремонта помещения.
Прекращение права пользования жилым помещением и выселение как санкция за неправомерное поведение гражданина-пользователя является крайней мерой, подлежащей применению только тогда, когда и после предупреждения собственника пользователь допускает те же самые нарушения.
3. В числе оснований для прекращения права пользования и выселения гражданина-пользователя из жилого помещения собственника в коммент. ст. не указано такое основание, как невыполнение пользователем своих финансовых обязательств перед собственником по оплате падающей на него доли расходов по содержанию жилого помещения. Представляется, что временный пользователь (ч. 7 ст. 31 Кодекса) подлежит выселению по требованию собственника без предоставления другого жилого помещения в случае, если он систематически (более трех раз подряд) допускает просрочку в оплате жилья и (или) имеет задолженность, по крайней мере, за три неоплаченных месяца.
Применительно к отказополучателю следовало бы предусмотреть обязательность предупреждения его собственником с предоставлением некоторого срока для погашения задолженности по оплате, при просрочке свыше трех месяцев отказополучатель также может быть признан утратившим право пользования жилым помещением собственника, если он в течение месяца после предупреждения его собственником не погасил свою задолженность по оплате содержания занимаемого им помещения.
4. Правила ч. 2 коммент. ст. применяются к отношениям по пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку в силу бланкетной ссылки, содержащейся в ст. 34 Кодекса, на отношения между собственником жилого помещения - плательщиком ренты и гражданином-пользователем - получателем ренты распространяются, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, правила ст. 33 Кодекса, регулирующие отношения между собственником жилого помещения и пользователем жилого помещения - отказополучателем.
5. При прекращении права пользования жилым помещением собственник предоставляет гражданину-пользователю, утратившему это право, срок для освобождения занимаемого жилого помещения. Если в этот срок указанный гражданин добровольно не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению в принудительном порядке по решению суда, принятому по заявлению собственника.
Выселение производится судебными приставами-исполнителями в порядке исполнения судебных решений, предусмотренном Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ 'Об исполнительном производстве' (СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849).
Если выселяемый гражданин состоял на регистрационном учете по адресу нахождения жилого помещения собственника, то вступившее в законную силу решение суда о его выселении является основанием для снятия выселяемого с регистрационного учета по данному адресу.
6. Независимо от основания прекращения права проживания в данном жилом помещении (право пользования им) выселение гражданина без предоставления ему иного жилого помещения является сложной проблемой, имеющей не только правовые, но и этические и социологические аспекты. Конституционный принцип гласит: 'Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища' (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ). Тем самым наш Основной Закон допускает лишение граждан жилища при наличии на то оснований, предусмотренных законом. Положения коммент. ст. не противоречат Конституции РФ. Но, как представляется, подход к этой проблеме должен быть изменен с внесением изменений в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, но это дело будущего. В настоящее же время суды сплошь и рядом принимают решения о выселении граждан, у которых по тем или иным основаниям прекращено право пользования жилым помещением. Суды не несут ответственности за то, как и где будет жить гражданин, оставшийся без жилплощади. Не могут принять на себя обязательства по обеспечению жильем таких граждан и публичные образования. Государство, а тем более муниципальные образования, не в состоянии пока увеличить объемы жилищного строительства с тем, чтобы обеспечить жильем всех граждан, нуждающихся в жилище, очереди на получение жилплощади из государственного и муниципальных жилищных фондов не уменьшаются.
Но, с другой стороны, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения и снятие их с регистрационного учета, т.е. фактически 'выкидывание их на улицу', превращает таких граждан в лиц без определенного места жительства, так называемых бомжей, число которых достаточно велико, они становятся питательной средой для роста преступности, распространения заразных болезней, наркомании, антисанитарии.
Представляется, что в целях решения этой проблемы публичные образования на местах могли бы организовывать специальные социальные жилые дома для бездомных граждан, что-то вроде домов призрения или хосписов для престарелых и одиноких людей. В системе государственного и муниципального жилищных фондов существуют жилые дома социального назначения, но они предназначены не для бездомных граждан, выселенных без предоставления другого жилого помещения, а для определенных категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, что предусматривается ст. ст. 92, 96 - 98 Кодекса. Наряду с такими жилыми домами социального назначения публичные образования могли бы содержать дома-общежития для бездомных граждан. В домах для бездомных выселяемым без предоставления другого жилого помещения гражданам могли бы предоставляться жилые помещения в виде комнат или хотя бы части (углов) комнат, по адресу таких домов для бездомных указанные граждане могли быть поставлены на регистрационный учет. Создание таких домов для бездомных граждан было бы поддержано общественными организациями благотворительной направленности, возможно, крупный бизнес по принципу государственно-частного партнерства мог бы принять участие в создании домов для бездомных.
При наличии домов для бездомных в судебной практике учитывалась бы эта возможность при рассмотрении исков собственников жилых помещений о выселении бывших членов семьи и пользователей жилым помещением на основании коммент. ст. без предоставления другого жилого помещения.