Комментарии к статье 32. жилищного кодекса РФ
1, 2, 3, 4. а) Вопросы изъятия земельных участков должны решаться на основе норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства.
На основании ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В частности, в случаях необходимости размещения на изымаемых землях объектов федеральных энергетических систем, обороны и безопасности, федеральных транспортных путей, информации и связи, объектов электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог и др.
Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами развития городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).
Последовательно должны соблюдаться требования ст. 36 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации относительно градостроительного регламента, видов разрешенного использования и размеров земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности для строительства.
При наличии права собственности (ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на землю земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. И в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен (не позднее чем за год до предстоящего изъятия) органом, принявшим решение об изъятии (ч. 3 ст. 279 ГК РФ).
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения (в частности, о выкупной цене) или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением (ст. 280 ГК РФ),
б) выкуп жилого помещения - это, по существу, принудительное изъятие жилого помещения у собственника (за исключением части помещения) на возмездных началах для государственных или муниципальных нужд.
При рассмотрении вопросов, связанных с изъятием жилья у собственника, заинтересованные лица должны иметь документы и данные:
1) решение об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд <,*>, (в том числе путем выкупа) с официальными данными, свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов (с соблюдением сроков и порядка уведомления землевладельца),
--------------------------------
<,*>, Предоставление земельных участков товариществам, обществам, кооперативным общественным объединениям рассматривается как изъятие земли для государственных или муниципальных нужд. Но затраты при этом возмещаются за счет средств этих организаций и объединений.
2) решение об изъятии у собственника жилого помещения путем выкупа, вынесенное компетентным органом государственной власти (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации), администрациями городов и районов.
Решение должно основываться на материалах об отводе, изъятии земельного участка, при этом его законность и обоснованность связаны с последующим этапом государственной регистрации,
3) данные о письменном уведомлении собственника о принятых решениях об изъятии (выкупе) земельного участка, о выкупе жилого помещения с соблюдением требования годичного срока. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с учетом интересов собственника и только с его согласия.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться им по своему усмотрению. Собственник вправе, в частности, вселить в жилое помещение лиц, ставших членами его семьи (зятя, невестку, усыновленного и др.) (см. комментарий к п. 'ж' ч. 1 ст. 31 Кодекса). Но права распоряжения жильем у него существенно ограничены. Он не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением жилого помещения (договоры купли-продажи, продажи, дарения). Ограничиваются права собственника по заключению договоров аренды (имущественного найма), безвозмездного пользования имуществом. Это очевидно, ибо принято решение об изъятии (выкупе) жилого помещения.
Собственник по своему усмотрению вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие рациональное использование жилого помещения. Но при этом он должен проявить осмотрительность, ибо несет риск отнесения на него (как на собственника) при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями (не оправдавшими себя).
6, 7. В письменное соглашение между собственником и компетентным органом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования включаются взаимные обязательства сторон, в частности, по внесению согласованной суммы выкупа, сроку и порядку передачи причитающегося платежа, сроку освобождения жилого помещения собственником (может быть предусмотрено право проживания в изымаемом жилом помещении до приобретения другого жилого помещения), оказанию помощи и содействия собственнику со стороны названных органов в организации перевозок вещей, оборудования, материалов (выделение транспортных средств на возмездных началах).
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются:
а) рыночная стоимость <,*>, жилого помещения (по ценам спроса и предложения, где находится помещение, и на время ведения переговоров по выкупу).
--------------------------------
<,*>, Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
При возникновении сложностей по определению выкупной цены следует руководствоваться положениями Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации' (с изм. и доп. на 27 февраля 2003 г. <,*>,). Договором между оценщиком (специалистом в данной области) и заказчиком (собственником жилого помещения и (или) органом при выкупе) может быть предусмотрено проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
--------------------------------
<,*>, Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 9. Ст. 805.
Оценка может быть проведена на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа, при несогласии собственника с оценкой жилого дома необходимо обращаться в суд,
б) рыночная стоимость надворных построек (сарая, бани, теплицы, погреба и других построек, связанных с удовлетворением жилищно-бытовых потребностей собственника и его членов семьи),
в) стоимость плодово-ягодных насаждений, посевов на основе нормативов, утвержденных правительствами республик, органами исполнительной власти краев, областей (субъектов Российской Федерации) <,*>,,
--------------------------------
<,*>, Продолжает действовать Постановление Совета Министров РСФСР от 27 января 1984 г. (с изм. от 3 марта 1992 г.) 'О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, и о порядке определения и утверждения нормативов для оценки плодово-ягодных насаждений и посевов' (СП РСФСР. 1984. N 4. Ст. 28, за исключением п. п. 1, 2, изменений в п. 3 (изменения не опубликованы)).
г) затраты в связи с изменением места проживания, временным пользованием жилым помещением. Сюда входят издержки и расходы по найму транспортных средств, вспомогательной рабочей силы, платежи, связанные с проживанием по договору имущественного найма (поднайма),
д) расходы, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, с оформлением права собственности (временное прекращение выполнения обязанностей по трудовому договору, оформление отпуска без содержания, платежи при оформлении договоров и их регистрации),
е) затраты и причитающиеся платежи в связи с досрочным прекращением обязательств по гражданско-правовым договорам (вынужденное досрочное прекращение договора аренды (имущественного найма) и выселение нанимателей), вынужденный возврат заранее полученных сумм в счет причитающихся платежей и др.
8. а) По специальному письменному соглашению (договору с собственником жилого помещения) собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, т.е. ту цену, которая образуется из перечисленных пп. 'а' - 'е'. Возмещение оставшейся суммы стоимости жилья или возврат излишней суммы с указанием их срока должны быть предусмотрены в соглашении.
Изымаемое жилое помещение по выкупу при отсутствии споров переходит в полное хозяйственное ведение или оперативное управление органа, непосредственно заинтересованного в сносе в связи с изъятием земельных участков. Собственник жилого помещения не обладает правом на использование материалов, связанных с разборкой и переносом помещения,
б) в этом же специальном соглашении (договоре) должны быть предусмотрены:
- размеры предоставляемого жилья (на праве собственности) с учетом членов семьи, совместно проживающих с собственником, на основе норм предоставления жилья (ч. 1 ст. 50 Кодекса),
- место нахождения предоставляемого жилья (в пределах городской черты, конкретного района и т.п.),
- недопустимость требований об освобождении собственником сносимого дома до реального предоставления ему жилья на праве собственности.
9. При несогласии собственника с изъятием жилого помещения иск органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе этого помещения подается в суд по месту нахождения сносимого жилого помещения не позднее двухлетнего срока с момента направления собственнику жилого помещения уведомления. При наличии уважительных причин этот срок может быть восстановлен судом по правилам ст. 205 ГК РФ.
При вынесении судом решения об удовлетворении исковых требований о выкупе (и вступлении его в законную силу) собственник и его члены семьи подлежат выселению с предоставлением выделенного жилого помещения (ч. 8 этой статьи) либо без предоставления жилья с указанием порядка и сроков передачи собственнику выкупной суммы (см. комментарий к ст. 35 Кодекса).
10. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категориям ветхих или аварийных утверждаются соответствующими службами по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных, как отмечалось, утверждены Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) не пригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.
Комиссия после изучения соответствующих представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает решение:
а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания,
б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) после проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки,
в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены.
Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания (за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся на праве личной собственности).
Если собственники индивидуальных жилых домов на праве личной собственности не снесли подлежащий сносу дом, то по требованию муниципальных органов такие дома подлежат сносу за счет средств собственников. При отсутствии средств на снос у собственника местные органы власти и управления обязаны оказывать помощь и содействие в сносе таких домов.
При применении этой нормы следует иметь в виду: в ряде случаев здесь допускаются нарушения требований законодательства, т.е. с целью передачи особо ценных земельных участков (в центрах городов, зеленых зонах) предпринимателям-инвесторам компетентные должностные лица-чиновники 'подводят' под аварийные дома, вполне пригодные для проживания. Поэтому при наличии признаков необоснованности, незаконности решений об аварийности домов следует обжаловать их в судебном порядке.
Другой комментарий к Статье 32 ЖК РФ
Статья 32 ЖК РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 32 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья претерпела изменения по сравнению с ее первоначальной редакцией: ч. 10 дополнена указанием на возможность не только сноса многоквартирного дома, признанного аварийным, но и его реконструкции. Также коммент. ст. дополнена новыми положениями - ч. ч. 11 и 12, которые предусматривают особое основание для решения вопроса о сносе или реконструкции аварийного дома: принятие решения 'О развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности'. Указанные дополнения внесены в коммент. ст. Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ 'О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации' (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498). Названные дополнения коммент. ст. играют важную роль в реализации юридических гарантий права собственности на жилые помещения.
Так, правительством Санкт-Петербурга принята (адресная) программа 'Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге', которая предусматривает реновацию (обновление) ряда жилых кварталов, застроенных в основном пятиэтажными крупнопанельными домами ('хрущевками') постройки 60 - 70-х годов. Реновация заключается в сносе таких домов и возведении на их месте новых современных многоквартирных домов с более удобными и просторными квартирами. В этой адресной программе значатся, например, квартал 5-й в микрорайоне Дачное (идут на расселение и снос 48 домов) и кварталы 2А, 2Г микрорайона Ульянка (15 домов на расселение и снос). Обязательства перед проживающими в домах, подлежащих расселению и сносу, собственниками жилых помещений (а также нанимателями) по предоставлению им другого жилья и/или денежной компенсации принимают на себя инвесторы-застройщики, которые определяются по результатам публичных торгов, проводимых в форме аукциона (см. об этом: Степанов К. Лот на Ульянку. Инвесторы, решившие участвовать в торгах, надеются на принцип разумного сотрудничества с жильцами // РГ. 2008. 3 сент.).
2. Изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома, как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно являться совершенно исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередач и т.д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры территорий, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, они могут иметь место в практике, несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений. Однако здесь речь идет о государственных или муниципальных нуждах именно как о нуждах публичных, соответствующих интересам всех или подавляющего большинства граждан, проживающих или работающих на территории данного административного образования. Это непреложный принцип, который не допускает никаких исключений. Суды при рассмотрении споров должны строго руководствоваться этим принципом и не поступаться интересами собственников под давлением административного ресурса, когда понятие государственных или муниципальных нужд подменяется интересами отдельных групп лиц, пусть даже высокопоставленных, как это подчас имеет место в практике. Совершенно обоснованно в ЖК РФ уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.
Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.
В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.
Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, ориентированы, прежде всего, на обеспечение прав собственника изымаемого жилого помещения, учет его интересов. В частности, выкуп может быть произведен и ранее указанного срока - одного года, но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.
В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. Например, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 'Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Тележная ул., д. 25 - 27, литера А' (Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 18 авг.) предусматривается, что выкуп жилых помещений должен осуществляться за счет средств, выделенных администрации Центрального района Санкт-Петербурга Законом Санкт-Петербурга от 31 октября 2007 г. N 534-107 'О бюджете Санкт-Петербурга на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов' по статье расходов 'Расходы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан' (код целевой статьи 3500816). Не ясно, достаточно ли у районной администрации средств, чтобы выплатить компенсации собственникам изымаемых помещений. Но дело не только в этом. В Постановлении правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 не указано, для каких именно 'государственных нужд Санкт-Петербурга' предназначен изымаемый земельный участок площадью 614 кв. м по Тележной ул., д. 25 - 27, литера А. Это важный и принципиальный вопрос, целевое назначение изымаемого участка должно быть таковым, что оно обеспечивает в данном конкретном случае несомненный приоритет публичных интересов Санкт-Петербурга над частными интересами собственников жилых помещений, подлежащих изъятию. Поэтому причины изъятия земельного участка вместе с находящимся на нем жилым домом и предназначение изымаемого земельного участка должны обязательно указываться в правовых актах об изъятии. В реквизитах Постановления правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 отмечено, что оно внесено в реестр нормативных правовых актов Санкт-Петербурга 6 августа 2008 г. под регистрационным номером 7450, но следовало бы также указать, что это Постановление зарегистрировано в территориальном органе Федеральной регистрационной службы, иначе имеет место нарушение требования ч. 3 коммент. ст.
3. 'Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа...', - сказано в ч. 1 ст. 32 Кодекса. Правовой формой выкупа, пусть даже и принудительного, является договор, соглашение, по терминологии Кодекса, но соглашение - это и есть двухсторонняя или многосторонняя сделка, т.е. договор. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора - продавцом - является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.
Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является, в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование, согласно ст. ст. 124 и 125 ГК РФ, являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования и в его интересах. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у Российской Федерации, субъекта РФ или соответственно муниципального образования.
Соглашение (договор) о выкупе жилого помещения является, прежде всего, разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного общегражданского договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику, например, по оказанию ему содействия в приобретении другого жилого помещения, помощи по переезду и др. Поэтому, строго говоря, соглашение о выкупе жилого помещения содержит элементы различных договорных типов и потому может быть квалифицировано как смешанный договор, понятие которого дается в п. 3 ст. 421 ГК РФ.
Представляется, что в целях урегулирования столь сложных вопросов было бы целесообразным разработать типовой договор о принудительном выкупе жилого помещения с утверждением его постановлением Правительства РФ.
4. Узловым вопросом изъятия жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или, как ее называет законодатель, - 'выкупная цена жилого помещения', призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме. Являясь особой экономико-правовой категорией, выкупная цена имеет определенную структуру, установленную законом.
Согласно ч. 7 коммент. ст. выкупная цена состоит из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.
Как прямо указано в ч. 6 коммент. ст., выкупная цена жилого помещения, как и другие условия выкупа, определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.
В практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г. Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб., присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве (см. об этом: Козенко А., Савина Е. Жители Бутова проявили несносный характер. В микрорайоне вновь разгорелся жилищный конфликт // Коммерсантъ. 2008. 1 авг.).
Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту - профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ 'Об оценочной деятельности в Российской Федерации' (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813, с послед. изм. и доп.). Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона, 'под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства' То обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе. Обратиться к оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, так как именно он обязан предложить собственнику изымаемого жилого помещения цену, обоснованную экономически, а не установленную произвольно без привязки к рыночным ценам.
Если в период, начинающийся с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения, до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения. Это правило, вполне согласующееся с принципами справедливости и гармоничного сочетания публичных и частных интересов, должно побудить собственника жилого помещения к выявлению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сразу же по получении уведомления об изъятии жилого помещения. Это позволит собственнику жилого помещения учесть колебания цен на рынке жилья, он должен понимать, что его вложения не могут увеличить стоимость жилого помещения, что в данном случае цена его жилого помещения полностью зависит от конъюнктуры на рынке жилья.
При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если 'старое' и 'новое' помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т.д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником.
В качестве общего базового показателя оценки стоимости жилья на рынке жилья служит цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения.
При выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
В практике встречаются случаи, когда в период, предшествующий сносу жилого дома, количественный состав собственника увеличивается, это имеет значение, если собственник взамен денежной компенсации соглашается на получение другого жилого помещения, размер которого определяется по норме предоставления, умножаемой на число членов семьи собственника. Жилищные органы принимают в расчет только тех членов семьи собственника, которые поставлены на регистрационный учет по данному жилому помещению на момент принятия решения о сносе жилого дома или о включении данного дома в программу реновации квартала. Такой подход - не совсем правильный, точкой отсчета должна быть дата получения собственником уведомления о принятии решения о принудительном изъятии жилого помещения в связи со сносом жилого дома. Относительно каждого нового члена семьи, вселенного собственником после получения уведомления, следует устанавливать основания вселения, и только в тех случаях, когда вселение новых членов семьи осуществлено без надлежащих оснований в целях получения квартиры в большем размере, такие члены семьи собственника не подлежат учету при расчете размера жилой площади, предоставляемой взамен изымаемой.
5. Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению 'также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием'. Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 коммент. ст. называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами), при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.
Это основные виды убытков, которые включаются в выкупную цену, в конкретных случаях у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения. Таким образом, выкупная цена - специальное собирательное понятие, это не только цена изымаемого жилого помещения, по существу, это - размер компенсации, которая должна быть выплачена собственнику в связи с принудительным изъятием принадлежащего ему жилого помещения.
6. Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна зачитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. В таком случае собственнику выплачивается лишь разница между согласованной сторонами выкупной ценой и стоимостью предоставляемого жилого помещения.
По смыслу ч. 8 коммент. ст. предоставляемое взамен жилое помещение передается собственнику изымаемого жилого помещения в собственность.
Закон не предусматривает возможности обеспечения собственника и, разумеется, совместно проживающих с ним членов его семьи другим жилым помещением из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма или общегражданского найма. Такой вариант, абстрактно говоря, не исключается, к возникшим в этом случае отношениям могут быть применены по аналогии положения ч. ч. 1 - 9 коммент. ст.
7. Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто и договор не будет заключен, то вопросы, связанные с выкупом, будут решаться в судебном порядке. При этом суды должны строго руководствоваться положениями коммент. ст., в судебной практике имеют место случаи попыток уполномоченных органов занизить выкупную цену или предоставить собственнику взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, не адекватное изымаемому. Необходимо исходить из того, что закон - положения коммент. ст. - не допускает ущемления интересов собственника изымаемого жилого помещения, таковы буква и дух Кодекса.
В части 9 коммент. ст. предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Такое обращение названо здесь иском о выкупе жилого помещения. Более корректно формулировать предмет этого иска как требование об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых органом-истцом. Срок исковой давности по таким искам - сокращенный: два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и о государственной регистрации этого решения. Если этот срок пропущен, в удовлетворении иска должно быть отказано. При этом складывается ситуация, когда принудительный выкуп жилого помещения вообще не может иметь места. В таком случае уполномоченный орган государственной власти или орган муниципального образования должен принять решение об отмене своего решения об изъятии земельного участка для публичных нужд либо о его изменении, или принять новое решение об изъятии земельного участка, но с обоснованием того, что несмотря на прошедшие два года те же причины остаются и изъятие участка для конкретных публичных нужд по-прежнему необходимо.
Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, заявление подается в суд общей юрисдикции по правилам ст. ст. 254 - 258 ГПК РФ, если же собственником является юридическое лицо, заявление подается в арбитражный суд по правилам ст. ст. 197 АПК РФ - Статья 201 АПК РФ.
Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и т.п. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда (ст. ст. 151, 1099 - 1101 ГК РФ).
8. В случае признания многоквартирного жилого дома находящимся в аварийном состоянии возникает сложный комплекс правовых отношений. Проживание людей в таком доме недопустимо. В настоящее время проблема расселения людей из домов, находящихся в аварийном состоянии, является одной из приоритетных общенациональных задач, поскольку в целом по стране существует 93 млн. кв. м ветхого жилья, из них - 11,2 млн. кв. м - аварийного. Из федерального бюджета субъектам РФ выдано 32 млрд. руб. субсидий на решение этой задачи (см. об этом: Скобелев П. Надзорная труба. Владимир Путин следит за работой фонда ЖКХ // РГ. 2008. 4 сент.). Санкт-Петербургу выделено 8 млрд. руб. с учетом большого количества зданий, которые не ремонтировались более 100 лет и теперь подлежат сносу (см. об этом: Климов А. Кусок коммунального пирога. В течение трех лет Петербург получит восемь миллиардов рублей на обновление ветхого жилья // РГ. 2008. 4 сент.). Губернатор Санкт-Петербурга обещает, что до конца 2011 г. 'проблема аварийного жилья будет принципиально решена' (см.: 'Сказано - сделано? Как губернатор выполняет свои обещания и как решаются задачи, поставленные перед городской властью' // Невское время. 2008. 6 сент.). В настоящий момент, на конец 2011 года, не все аварийные дома в Санкт-Петербурге расселены.
В связи с тем что время от времени происходят неожиданные случаи обрушения многоквартирных домов, как это случилось в Санкт-Петербурге 16 августа 2008 г., когда рухнула стена жилого дома на Малодетскосельском проспекте, необходимо проводить плановые периодические обследования многоквартирных жилых домов. Обследования проводятся специализированными организациями, заключения которых представляются образуемым жилищными органами межведомственным комиссиям (МВК), которые в свою очередь составляют акт о признании многоквартирного дома находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу или реконструкции. На основании заключения специализированной организации и акта МВК уполномоченный орган государственной власти принимает решение о признании данного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений в этом доме.
В первоначальной редакции положения ч. 10 коммент. ст., предусматривающие последствия признания многоквартирного дома аварийным, исходили из того, что признанный аварийным дом подлежит сносу. Однако во многих случаях аварийные дома могут быть восстановлены путем их реконструкции. В связи с этим Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ 'О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации' (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498) текст ч. 10 коммент. ст. дополнен указанием на то, что аварийный дом может быть либо снесен, либо подвергнут реконструкции. В практике происходит по-разному, например, многие из построенных в 60-е годы прошлого века жилых домов из крупноблочных панелей (так называемые хрущевки, хрущобы) находятся в аварийном состоянии, в одних регионах их сносят, в других - реконструируют и продолжают использовать под жилье.
Понятие реконструкции - более широкое, чем понятие капитального ремонта. Реконструкция допускает изменение конфигурации здания, изменение этажности в сторону увеличения или снижения, возведение флигелей, мансард, внутренние перепланировки и т.д. Возможность реконструкции признанного аварийным многоквартирного дома самими собственниками помещений может оказаться для них предпочтительней, чем получение выкупа за изымаемые помещения при сносе дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно заблаговременно позаботиться о финансировании предстоящих в будущем затрат на капитальный ремонт, реконструкцию или снос дома с возможностью строительства нового дома на месте снесенного (см. об этом ниже - комментарий к ст. 158 ЖК РФ).
9. Предстоящий снос или реконструкция аварийного дома требуют детальной регламентации отношений между собственниками помещений в аварийном доме, с одной стороны, и государством или муниципальным образованием в лице их уполномоченных органов, с другой стороны. К сожалению, в ч. 10 коммент. ст. некоторые процедурные аспекты этих отношений отражения не получили. На восполнение этих пробелов направлены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 14 (п. п. 20 - 22).
Орган, принявший решение о сносе или реконструкции многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса или реконструкции дома. В части 10 коммент. ст. это уведомление названо требованием, очевидно, в нем должен быть указан не только разумный срок для сноса или реконструкции аварийного дома, но и срок для ответа на полученное уведомление. В ответе уполномоченному органу собственники помещений в аварийном доме должны сообщить о своем решении - будут ли они сносить или реконструировать аварийный дом либо отказываются от того и другого. Ответ собственников помещений в аварийном доме явится основанием для возможных переговоров с уполномоченным органом и подготовки соглашения, которое может оказаться необходимым для урегулирования организационных и финансовых вопросов, которые при этом возникают. Законодатель не должен был устанавливать конкретный срок, который предоставляется для сноса или реконструкции аварийного дома. Понятно, что продолжительность этого срока зависит от ряда объективных факторов: размеров аварийного дома, его состояния и т.д. С учетом всех этих обстоятельств предоставляемый срок должен быть разумным. Если срок, установленный уполномоченным органом, представляется собственникам помещений в аварийном доме недостаточным, они вправе оспорить его в суде, как вправе оспорить в суде все решение уполномоченного органа о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений.
Как следует из ч. ч. 11 и 12 коммент. ст., указанный разумный срок не может быть менее шести месяцев, так как ранее шести месяцев изъятие земельного участка и помещений в аварийном доме допускается только с согласия собственников. С учетом важного правового значения этого согласия оно должно быть облечено в надлежащую письменную форму с подтверждением подлинности подписей всех собственников помещений либо с нотариальным удостоверением соглашения (согласия).
10. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом, либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение.
Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не приступили к его сносу или реконструкции, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.
Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находящийся в аварийном состоянии, изымается для муниципальных нужд, постольку принудительное изъятие у собственников их жилых помещений осуществляется путем их выкупа по правилам, предусмотренным ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 коммент. ст.
Ввиду того что собственники жилых помещений в аварийном многоквартирном доме уже получили уведомление соответствующего органа о принятом решении о признании этого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение определенного срока, вторичное их уведомление о принудительном изъятии жилого помещения не требуется. Выкуп жилого помещения должен быть осуществлен по истечении срока, предоставленного собственникам для сноса или реконструкции аварийного дома.