Комментарии к статье 29. жилищного кодекса РФ
1. Самовольным является переустройство и (или) перепланировка жилого помещения при отсутствии:
а) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодекса),
б) документа согласования (в форме решения), выдаваемого органом местного самоуправления (ч. 5, 6 ст. 26 Кодекса).
2. За действия по самовольному переустройству и перепланировке виновные лица привлекаются к административной ответственности по признакам ст. 9.4, 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях <,*>,:
--------------------------------
<,*>, Текст Кодекса по состоянию на 9 февраля 2004 г.
а) ст. 9.4 - 'нарушение требований нормативных документов в области строительства', 'нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ...',
б) ст. 9.5 - 'нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию', 'строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства...', 'нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию...'.
3. На основании решения органа местного самоуправления собственник жилого помещения или наниматель по договору социального найма обязаны привести такое помещение в прежнее состояние, т.е. в первоначальный вид, соответствующий архитектурно-планировочной, проектно-сметной документациям, иным установкам, включая разрешение компетентных органов на строительство.
В порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, означает проведение работ по восстановлению жилищного помещения с ведома подразделений архитектуры и градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства, установке по полной, частичной разборке и сборке дома (части дома), квартиры, мерам безопасности, приемке объекта после завершения работ.
4. Решение органа местного самоуправления о приведении жилого помещения в прежнее состояние может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.
Решением суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются жилищно-бытовые, иные права (в частности, права землепользования) и законные интересы граждан либо это не создает опасность для окружающих (загромождения на проходах во двор, плохо закрепленные перекрытия, крыши и др.).
5. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску органа местного самоуправления принимает решение (когда не принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном виде):
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
При организации торгов должны соблюдаться требования ст. 447 - 449 ('Заключение договора на торгах') ГК РФ. В качестве организатора торга в данном случае выступает орган местного самоуправления. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса.
При невозможности организации торгов в форме аукциона и конкурса нельзя исключать возможности заключения обычных договоров купли-продажи недвижимости (где продавцом должен быть собственник жилого дома),
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Имеется в виду, что собственник (наймодатель) не знал и не должен был знать о самовольных переустройствах и (или) перепланировках со стороны нанимателя. Если собственник (наймодатель) знал или должен был знать об этих незаконных действиях, прежде всего, наступает ответственность этого лица.
При таких незаконных действиях со стороны нанимателя собственник (наймодатель) обладает правом ставить вопрос о расторжении договора найма (выселении) (при наличии оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса).
Суд не обладает правом вынесения решения о расторжении такого договора социального найма при отсутствии требований со стороны наймодателя. Наймодатель же (собственник) обладает правом ставить вопрос перед судом о расторжении договора социального найма с нанимателем, как отмечалось, только при наличии оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса.
6. При реализации требований п. 1 ч. 5 ст. 29 Кодекса для нового собственника устанавливается срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение не будет приведено в прежнее состояние, оно вновь подлежит продаже с публичных торгов.
Другой комментарий к Статье 29 ЖК РФ
Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 29 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья включает нормы, устанавливающие признаки и правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Следует отметить, что ранее действовавшее жилищное законодательство не регламентировало на уровне закона процедурные вопросы, связанные с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений. Правила, закрепленные в коммент. ст., в известной мере перекликаются с правилами ст. 222 ГК РФ, устанавливающими понятие и последствия самовольной постройки, в качестве которой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Главным отличием самовольной постройки от самовольного переустройства и (или) перепланировки в сущностном смысле является то, что постройка, по мнению законодателя, это объект, а не действие. Переустройство же и перепланировка - это определенные действия над объектом.
2. Признаками самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки, закрепленными в ч. 1 коммент. ст., являются:
- отсутствие основания для осуществления мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения,
- нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с установленными правилами.
Основанием, подтверждающим принятие решения о согласовании и открывающим легальную возможность для производства соответствующих работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании.
Нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки может быть как существенным, так и несущественным. Однако, в отличие от самовольной постройки, признак существенности нарушения проекта юридического значения не имеет. Любое нарушение проекта по смыслу нормы, закрепленной в п. 1 коммент. ст., характеризует действия по переустройству и (или) перепланировке как самовольные.
3. Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, устанавливающую юридическую ответственность за действия по самовольному переустройству и (или) самовольной перепланировке жилого помещения. Собственники или наниматели жилого помещения, самовольно переоборудовавшие или перепланировавшие занимаемое ими жилое помещение, могут быть привлечены к административной ответственности. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. Административное правонарушение по указанной статье рассматривают органы государственной жилищной инспекции.
4. В части 3 коммент. ст. на собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма возлагается обязанность по приведению переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние. Срок и порядок приведения такого жилого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки. Решение, принятое органом, осуществляющим согласование, и содержащее порядок и сроки производства работ по приведению жилого помещения в прежнее состояние, должно быть направлено лицу (собственнику или нанимателю жилого помещения), осуществившему самовольное переустройство и (или) перепланировку, а также в управляющую организацию и (или) товарищество собственников жилья (жилищный кооператив).
5. Комментируемая статья не содержит правила, касающегося установления факта самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и определения компетентного органа, устанавливающего указанный факт. Представляется, что такие отношения должны быть урегулированы в соответствующем нормативном акте субъекта РФ и (или) муниципального образования.
6. В части 4 коммент. ст. формулируются основание и условия, при соблюдении которых переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение может быть сохранено в таком виде. Как следует из содержания коммент. части, собственник или наниматель жилого помещения могут быть освобождены от обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние только на основании решения суда. Судебное решение может быть принято, если фактом переустройства и (или) перепланировки не были нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо произведенные переустройство и (или) перепланировка не создают угрозу жизни или здоровью граждан.
7. Правила коммент. ст. не предусматривают, а следовательно, исключают возможность согласования задним числом уже произведенных переустройства и (или) перепланировки в административном порядке. Однако судебная практика идет по несколько иному пути. Согласно Постановлению (определению) Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года // БВС. 2007. N 1) норма, закрепленная в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности, с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Президиум Верховного Суда РФ отмечает также, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в соответствующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
8. Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие некоторые меры, направленные на принудительное приведение жилого помещения в состояние, существовавшее до его самовольного переустройства и (или) перепланировки. Указанные меры в своей основе опираются на судебное решение и по своему содержанию различны для собственника жилого помещения и нанимателя жилого помещения. Кроме того, указанные меры могут иметь место лишь при отсутствии решения суда, согласно которому жилое помещение сохраняется в переустроенном и (или) перепланированном состоянии и при неприведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование.
9. В отношении собственника жилого помещения суд может принять решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения с возложением на покупателя обязанности по приведению его в прежнее состояние. На практике возникает вопрос о выселении граждан из продаваемого в такой ситуации жилого помещения. Разъясняя указанную ситуацию, Президиум Верховного Суда РФ в своем Постановлении (Определении) от 23 ноября 2005 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года // БВС. 2006. N 3) отметил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может.
10. Публичные торги по продаже жилого помещения проводятся в соответствии с правилами ГК РФ и гл. 9 Федерального закона 'Об исполнительном производстве' (РГ. 2007. 6 окт.). Если покупатель, выигравший торги, не выполнит возложенную на него обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние, по решению суда возможна повторная процедура продажи указанного помещения с публичных торгов.
11. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма суд может принять решение о расторжении указанного договора. Одновременно с этим суд может обязать собственника помещения, являющегося наймодателем, осуществить мероприятия по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Комментируемая статья не содержит каких-либо предписаний, касающихся жилищных прав нанимателя, с которым по решению суда расторгнут договор социального найма. Речь в данном случае идет о выселении нанимателя из занимаемого им жилого помещения как юридическом и фактическом последствии расторжения договора. Представляется, что, если действия нанимателя не подпадают под признаки ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, он не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения. Между тем в литературе высказывается и иная точка зрения. Так, по мнению Е.С. Гетман и В.Н. Симонова: 'Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, произведшие самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения' (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 397 - 398).
12. В части 6 коммент. ст. содержится норма, обязывающая орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, установить новый срок для приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние. Очевидно, что указанный срок должен соответствовать сроку, который вправе определить в своем решении суд, возлагая на нового собственника обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Порядок такого приведения, но в рамках нового срока, остается тем же, что был адресован прежнему собственнику или нанимателю жилого помещения.
Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние по смыслу ч. 6 коммент. ст. возлагается на нового собственника или собственника, являвшегося наймодателем. Во втором предложении ч. 6 коммент. ст. содержится норма, определяющая судьбу жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние новым собственником или собственником, являющимся наймодателем.
Включение в процедуру продажи с публичных торгов жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, как представляется, является в данном случае ошибочным решением законодателя.