Комментарии к статье 26. жилищного кодекса РФ
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основе принятого решения означает:
а) прежде всего, соблюдение требований законодательства по переделкам, изменениям жилого помещения относительно первичных установок архитектурно-планировочной, проектно-сметной документаций, других правовых актов. Предъявляют конкретные требования к переустройству и перепланировке такие акты, как Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон 'Об архитектурной деятельности в Российской Федерации', Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, Правила пользования жилыми помещениями, Типовой договор социального найма жилого помещения,
б) согласование с органом местного самоуправления, выполняющим контрольные функции.
Иначе говоря, закон представляет возможность проведения работ по переустройству и перепланировке, однако такие работы должны проводиться с ведома органов местного самоуправления на основе специального решения. Решение о согласовании означает, что конкретные функции контроля осуществлены, работы по переустройству и перепланировке будут проводиться (на основе объективных данных) или проводятся (проведены) в соответствии с требованиями законодательства.
2. 1) Заявление в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения подается заинтересованным лицом.
В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ (по форме, предусмотренной Правительством Российской Федерации).
2) К правоустанавливающим документам на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (в подлиннике или копии, засвидетельствованные нотариусом) относятся договоры передачи помещений в собственность на основе договоров купли-продажи, дарения (с последующей регистрацией), свидетельство о праве наследства на помещение (с последующей регистрацией) и др.
3) Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения готовится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. (с изм. и доп. на 10 января 2003 г.) 'Об архитектурной деятельности в Российской Федерации' <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 167.
Изменения архитектурного облика (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с ГК РФ (ст. 758 - 762), Законом Российской Федерации 'Об авторском праве и смежных правах' от 9 июля 1993 г. (с изм. и доп. на 25 июня 2004 г. <,*>,) и договором на создание и использование архитектурного проекта.
--------------------------------
<,*>, Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 30. Ст. 3090.
При этом разрешение на строительство (подрядные работы) не требуется, если эти работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
4) В предоставленный технический паспорт с учетом всех работ по переустройству и перепланировке должны быть внесены соответствующие изменения.
5) Необходимо согласие в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (в том числе отсутствовавших членов семьи нанимателя, имеющих законные права проживания - ст. 71 Кодекса). (Применительно к договору социального найма.)
По договору коммерческого найма такое согласие представляется членами семьи собственника, обладающими правами совместной или долевой собственности на это помещение.
6) Допустимость проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на основе заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации.
Как предусматривается в ст. 2 (п. 10) Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Органы архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассматривают и согласовывают проекты охранных зон памятников природы, истории, культуры и ландшафтной архитектуры, городского дизайна, проекты реставрации памятников архитектуры, истории и культуры, имеющих федеральное и региональное значение, и контролируют их реализацию.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, исходящих от органов архитектуры и градостроительства, охраны памятников архитектуры, истории и культуры, МУП и учреждений жилищно-коммунального хозяйства.
4, 5, 6. Решение органа местного самоуправления о согласовании является основанием для заключения договоров подряда на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.
Другой комментарий к Статье 26 ЖК РФ
Статья 26 ЖК РФ. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 26 ЖК РФ:
1. В комментируемой статье определяются некоторые формальные условия, соблюдение которых является необходимым и достаточным для принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Указанное решение и выступает в качестве основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, что получило отражение в названии коммент. ст.
2. Часть 1 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую требования, которым должно следовать лицо, намеревающееся осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. В качестве таких требований называются соблюдение законодательства и наличие согласования мероприятий по переустройству и (или) перепланировке, полученного от органа, осуществляющего согласование.
3. Правила коммент. ст. не уточняют, какое именно законодательство должно быть соблюдено. Анализ предметной сферы регулируемых в гл. 4 ЖК РФ отношений показывает, что речь в данном случае может идти помимо ЖК РФ о Федеральном законе 'О техническом регулировании' (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140), Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). ст. 16), Федеральном законе 'Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации' (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822), Федеральном законе 'Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов) Российской Федерации' (СЗ РФ. 2002. N 26 (ч. I). Ст. 2519), Федеральном законе 'Об архитектурной деятельности в Российской Федерации' (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473). В понятие 'законодательство' в данном случае следует включать также подзаконные нормативные правовые акты, а равно законы и подзаконные нормативные акты, принимаемые субъектами РФ (см. коммент. к ст. 5 ЖК РФ).
4. В роли органа, осуществляющего согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения выступает орган местного самоуправления, компетенция которого в этой части установлена нормой п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вопросами согласования переустройства и перепланировки жилых помещений занимаются органы местного самоуправления на территориях каждого из названных городов на основании законов указанных субъектов РФ.
5. В части 2 коммент. ст. законодатель устанавливает исчерпывающим образом перечень документов, которые необходимо предъявить в орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, для целей принятия последним соответствующего решения.
В роли заявителя должен выступать собственник помещения, которое планируется к переустройству и (или) перепланировке либо уполномоченное указанным собственником лицо. Заявителем может являться и наниматель жилого помещения по договору социального найма, но только в случае получения соответствующего полномочия на представление указанных в коммент. пункте документов. Для получения соответствующего полномочия наниматель жилого помещения по договору социального найма должен обратиться к наймодателю с письменным заявлением. В роли наймодателя, наделяющего нанимателя жилого помещения полномочиями на представление указанных в коммент. пункте документов, выступает собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления или управомоченное им лицо (см. коммент. к ст. 60 ЖК РФ).
6. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 'Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения' (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812, N 39. Ст. 3957).
7. В качестве правоустанавливающих документов, которые представляются в орган, осуществляющий согласование, могут выступать свидетельства о праве собственности на жилое помещение, договоры купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п.
8. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать действовавшим ранее государственным стандартам либо действующим требованиям технических регламентов. Фраза 'оформленный в установленном порядке' означает, что указанный проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию, и подписывается ее руководителем.
Проект также должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды. Из этого следует, что при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения требуется наличие согласований соответствующих служб.
Слова 'в установленном порядке' означают также, что детальные требования к процедуре подготовки и оформления, а равно к содержанию проекта переустройства или перепланировки определяются соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления, предписаниям которых должен следовать заявитель.
9. В качестве обязательного документа в орган, осуществляющий согласование, представляется технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, являющийся документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Форма технического паспорта и содержание его реквизитов установлены в приложении 11 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 в ред. Приказа Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199 (Строительная газета. 1999. 23 июля, 20 авг.). Технический паспорт жилого помещения не следует смешивать с иными документами, имеющими похожее название, например, с паспортом жилого помещения, требования к которому установлены в приложении 1 к Типовому договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденному Приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 г. N 17-132 (информационная система 'Кодекс').
10. В п. 5 ч. 2 коммент. ст. содержится норма, рассчитанная на случай, когда заявителем, желающим провести переустройство и (или) перепланировку, является уполномоченный наймодателем наниматель жилого помещения. В указанном случае в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (см. коммент. к ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).
11. Если жилое помещение или дом, в котором находится подлежащее переустройству и (или) перепланировке жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки.
Формулировка п. 6 ч. 2 коммент. ст. исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.
12. В части 3 коммент. ст. содержится норма, запрещающая органу, осуществляющему согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, требовать от заявителя представления иных, чем определенные в ч. 2 коммент. ст. документов. Факт получения документов от заявителя подтверждается распиской. В выдаваемой заявителю расписке должны быть указаны перечень полученных документов и дата их получения.
13. Часть 4 коммент. ст. устанавливает срок, в течение которого органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании. Указанное решение принимается по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов.
14. В ч. 5 коммент. ст. установлен предельный срок, в течение которого орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании. Форма и содержание указанного решения установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 'Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения' (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812, N 39. Ст. 3957).
15. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием проведения мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Это означает, что заявитель вправе приступить к выполнению работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения только после получения указанного разрешительного документа.