Комментарии к статье 23. жилищного кодекса РФ
1. Вопросы перевода жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые решаются, как отмечалось, на основе положений Кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации и реализуются непосредственно органами местного самоуправления (городскими, районными администрациями, иными муниципальными образованиями).
2. Собственник помещения или уполномоченное лицо (на основе доверенности) в местную администрацию по месту нахождения помещения представляет:
1) мотивированное заявление о переводе помещения. Заинтересованное лицо (с указанием всех сведений о себе) должно привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую,
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или копии, засвидетельствованные нотариусом). К документам относятся: договоры передачи помещений в собственность (дарения помещения) (с последующей регистрацией), купли-продажи (с последующей регистрацией), свидетельство о праве наследства на помещения (с регистрацией) и т.д.,
3), 4) план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, которые составляются центрами учета, инвентаризации и оценки недвижимости (бывшее БТИ), муниципальными унитарными предприятиями (МУП) жилищно-коммунального хозяйства,
5) документ (решение о переводе с переустройством, перепланировкой) для проведения соответствующих переустройств и перепланировок, если для использования помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Все вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой помещений, должны быть решены на основе договоров, согласований с органами архитектуры и градостроительства <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Статьи 20, 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. 'Об архитектурной деятельности в Российской Федерации' // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 77. Ст. 4473.
На этом этапе перевода помещений в жилые и нежилые через переустройства и перепланировки должны быть проведены также согласования по пожарной безопасности, экологическому благополучию, использованию земельных участков, обслуживанию со стороны муниципальных унитарных предприятий жилищно-коммунального хозяйства.
3. Органы местного самоуправления обязаны требовать соблюдения вышеуказанных правил, поскольку они носят императивный (безусловно-обязательный) характер и связаны с обеспечением безопасности людей (см. ч. 10 ст. 23).
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления всех необходимых документов по переводу.
5. Решение о переводе или переводе с проведением переустройства и (или) перепланировки, принятое органами местного самоуправления, является основанием для проведения работ, связанных с использованием помещения по новому назначению, или работ по договору подряда по переустройству, перепланировке при наличии соответствующих проектно-сметных документов.
6. См. комментарии к ч. 3, 4 этой статьи.
7. См. комментарии к ч. 5 этой статьи.
8. См. комментарии к ч. 5 этой статьи.
9. Акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки направляется в центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости и является законным основанием использования переведенного помещения по новому назначению.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством предписания.
Относительно жилых помещений должны соблюдаться Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Другой комментарий к Статье 23 ЖК РФ
Статья 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23 ЖК РФ:
1. Значение коммент. ст. состоит в детальном регулировании порядка перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определении формальных условий такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст. 22 ЖК РФ, а также в установлении правовых последствий принятия соответствующих актов о переводе.
2. Законодатель отнес решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Такой подход имеет положительное значение только в смысле установления одного ответственного за решение данного вопроса компетентного органа, но вряд ли оправдано с точки зрения осуществления права распоряжения жилыми помещениями, относящимися к различным видам жилищного фонда. Так, например, в Санкт-Петербурге перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые независимо от формы собственности осуществляется уполномоченным правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 20 июня 2005 г. 'О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые'). См. также постановление Правительства Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. в ред. от 26 августа 2008 г., 2 августа 2011 г. 'О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые в Санкт-Петербурге' // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2008. 28 окт. N 10, Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга'. 2011. 5 сент. N 33.
3. В части 2 коммент. ст. предусматривается полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений. Перечень документов является исчерпывающим, если значительная его часть имеет технический характер (п. п. 3, 4, 5 ч. 2 коммент. ст.), юридический характер имеют заявление собственника или уполномоченного им лица и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (например, свидетельство о государственной регистрации права).
4. В части 3, 4 коммент. ст. закреплен срок принятия решения о переводе или отказе в переводе помещения (не позднее сорока пяти дней со дня представления документов) и срок выдачи или направления заявителю установленного документа, подтверждающего принятое решение (не позднее трех дней со дня принятия решения). Орган, принявший решение о переводе или отказе в нем, в тот же трехдневный срок должен проинформировать собственников примыкающих соседних помещений о принятии решения.
5. В том же документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести.
Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства и (или) перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется (ср. со ст. 26 ЖК РФ).
Результатом состоявшейся перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения.
Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении (ч. ч. 5, 7 коммент. ст.) не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.
6. Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом.