Комментарии к статье 19. жилищного кодекса РФ
1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые помещения в нежилых помещениях, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан (утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа), специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты (для инвалидов, ветеранов и др.)), квартиры, служебное жилье, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для постоянного проживания.
Помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями и организациями торгового, коммунально-бытового, медицинского обслуживания в жилых домах, исключаются из жилого фонда.
Из жилищного фонда также исключаются жилые помещения в случаях их перевода в нежилые помещения (ст. 22 Кодекса), а также признания их непригодными для проживания.
Как правило, к жилищному фонду (по правовому режиму использования) не относятся жилые помещения, находящиеся в посольствах, представительствах, консульских учреждениях иностранных государств на территории Российской Федерации.
2. 1) К частному жилищному фонду относятся жилые помещения, находящиеся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях (при наследовании, дарении),
к частному жилищному фонду относятся также жилые помещения, принадлежащие на правах собственности юридическим лицам: товариществам, обществам, жилищным, жилищно-строительным кооперативам (с не полностью выплаченным паевым взносом).
2) К государственному жилищному фонду принадлежит ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.
К жилищному фонду субъектов Российской Федерации относятся жилищные помещения, находящиеся в ведении органов государственной власти и управления соответствующего субъекта, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
3) Муниципальный жилищный фон образуют жилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования (района, города), а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
4) Общественный жилищный фонд принадлежит общественным образованиям и объединениям на праве собственности.
3. Классификация жилищных фондов по целям использования является производной от их классификации по формам собственности. В процессе их использования по целям решающее значение придается форме собственности.
1) Возведенные жилые объекты распределяются на основе планов социально-экономического развития регионов и передаются субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям на правах собственности для целевого использования, прежде всего, заключения договоров социального найма с гражданами, признанными малоимущими.
2) За счет государственного, муниципального жилищных фондов образуются специализированные жилищные фонды: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 Кодекса).
3) Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, построенных или приобретенных гражданами за счет собственных средств и используемых ими для своего проживания и проживания членов своей семьи. Жилые дома и жилые помещения, принадлежащие юридическим лицам, к индивидуальному жилищному фонду не относятся (жилые фонды обществ, товариществ, кооперативных, общественных и других организаций и объединений).
4) Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования (на основе договора коммерческого найма) (см. комментарий к п. 'б' ч. 2 ст. 30 Кодекса).
4. Правительство Российской Федерации своим Постановлением от 13 октября 1997 г. 'О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации' утвердило специальное Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 42. Ст. 4787.
Государственному учету жилищного фонда подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежитие, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для постоянного проживания <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации утверждена Приказом Минземстроя от 4 августа 1998 г. (с изм. от 4 сентября 2000 г. Госстроем Российской Федерации) // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. N 5.
5. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет (техническая инвентаризация и техническая паспортизация), осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Другой комментарий к Статье 19 ЖК РФ
Статья 19 ЖК РФ. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19 ЖК РФ:
1. В части 1 коммент. ст. содержится общее определение понятия 'жилищный фонд', согласно которому все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования, каковы основания возникновения права пользования данными помещениями и т.п.
2. Основное значение коммент. ст. состоит в закреплении классификации жилищного фонда в соответствии с современными экономико-правовыми реалиями. В части 2 коммент. ст. в качестве критерия классификации указываются формы собственности на жилые помещения. С учетом положений ст. 8 Конституции РФ и п. 1 ст. 212 ГК РФ законодатель подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный. В отличие от ст. 7 Закона 'Об основах федеральной жилищной политики' данная статья не упоминает об общественном жилищном фонде, который сейчас не может признаваться самостоятельным видом, так как имущество общественных объединений по гражданскому законодательству относится к частной собственности.
3. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). От принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду зависит его правовой режим, особенности реализации прав лиц, проживающих в жилом помещении, основания прекращения права пользования жильем и т.д.
4. Частный жилищный фонд включает индивидуальные жилые дома, приватизированные, вновь построенные, приобретенные по гражданско-правовым сделкам и иным основаниям, предусмотренным законом, дома, квартиры и комнаты. Собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст. 213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды.
5. По общему правилу количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом важно, что жилое помещение, независимо от того, принадлежит оно физическому или юридическому лицу, должно использоваться только для проживания граждан.
6. В составе государственного жилищного фонда законодатель выделяет собственность РФ (федеральную собственность) и собственность субъектов Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономного округа.
Управление и распоряжение от имени Российской Федерации федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть своих полномочий правительство делегировало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое, в частности, разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог.
От имени субъектов Федерации управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта Федерации. Так, в соответствии со ст. 12 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. в ред. от 19 января 2011 г. 'О жилищной политике Санкт-Петербурга' распоряжение жилыми помещениями государственного жилищного фонда осуществляется исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга путем предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования и аренды, бесплатной передачи в собственность гражданам занимаемых ими жилых помещений в порядке приватизации жилья, продажи гражданам жилья, передачи в собственность муниципальных образований, расположенных на территории Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном законодательством Санкт-Петербурга (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 4, Санкт-Петербургские ведомости. 21.01.2011).
7. Муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами Федерации, а также за счет строительства нового жилья.
Согласно ст. ст. 125, 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом, в частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ (органам государственной власти субъекта Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона 'Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации' от 6 октября 2003 г. в ред. от 25 июля 2011 г. // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822, 2004. N 25. Ст. 2484, 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 37, 2006. N 8. Ст. 852, 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 46. Ст. 5553, 2008. N 24. Ст. 2790, 2011. N 31. Ст. 4703, ст. 14 ЖК РФ).
8. В части 3 коммент. ст. закреплен еще один критерий классификации жилищного фонда - цели использования жилых помещений.
Социальный жилищный фонд состоит из определенных жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ЖК РФ).
Специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодатель закрепляет особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. ст. 99, 100 ЖК РФ).
Индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан - собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом - собственником на условиях безвозмездного пользования.
Наконец, жилищный фонд коммерческого использования включает любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
При наличии определенных юридических фактов возможен перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой (например, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям).
9. Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для всей страны системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.
Порядок осуществления государственного учета был установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. в ред. от 30 апреля 2009 г. (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787, 2009. N 19. Ст. 2345). Источником правового регулирования является также Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. в ред. от 28 декабря 2006 г., от 21 августа 2010 г. 'О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства' (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901, 2004. N 38. Ст. 3803, 2005. N 13. Ст. 1169, 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 274, 2008. N 24. Ст. 2868, 2010. N 35. Ст. 4576).
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений.
Технический учет предполагает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда, мониторинг технического состояния жилых помещений, оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, и другую деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.