Комментарии к статье 143. жилищного кодекса РФ
1, 2, 3. Как было изложено в комментарии к ст. 136 Кодекса, товарищество собственников жилья выступает как один из способов управления многоквартирным домом и членство в нем является производным (вторичным) по отношению к праву собственности жильцов этого дома.
Возникновение права собственности конкретного лица в многоквартирном доме не означает, что он (собственник) без конкретного волеизъявления становится членом товарищества, но обязан участвовать в выборе способа (формы) управления домом.
Отказ части собственников-домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товарищества в целях содержания и эксплуатации такого дома.
Принудительное членство в товариществе недопустимо. Из принципа добровольности членства следует, что создание товарищества собственников жилья не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, не утрачивая с ним правовых связей, кроме членства в товариществе.
При этом товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за пределы возмещения необходимых затрат по управлению и эксплуатации <,*>,.
--------------------------------
<,*>, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. 'По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. 'О товариществах собственников жилья' в связи с запросом Советского районного суда г. Омска' // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 15. Ст. 1794.
Другой комментарий к Статье 143 ЖК РФ
Статья 143 ЖК РФ. Членство в товариществе собственников жилья
Комментарий к статье 143 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья регулирует отношения, складывающиеся в связи с членством собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе собственников жилья. Под членством следует понимать юридически значимое состояние, в силу которого тот либо иной собственник помещения в многоквартирном доме становится обладателем совокупности прав и обязанностей, наличие которых связано с добровольным участием этого собственника в конкретном товариществе.
Права члена товарищества делятся на два вида: личные неимущественные права и права имущественные. К личным неимущественным правам относятся, в частности, право на участие в общих собраниях членов товарищества, право на голос, право на получение информации о деятельности товарищества. К имущественным правам члена товарищества относится, например, право требования о зачислении на его персональный лицевой счет средств, полученных от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме.
2. В части 1 коммент. ст. установлено общее основание возникновения членства в товариществе у собственника помещения, которое расположено в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает заявление о вступлении в товарищество. Очевидно, хотя законодатель об этом прямо не говорит, что указанное заявление должно быть в порядке, определенном уставом товарищества, рассмотрено правлением товарищества и одобрено решением общего собрания членов товарищества.
3. В ч. 2 коммент. ст. установлено специальное основание возникновения членства в уже существующем товариществе собственников жилья у лиц, приобретающих помещения, которые расположены в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает факт возникновения у указанных лиц права собственности на приобретаемое помещение. Право собственности на приобретаемое помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Указанная регистрация осуществляется в соответствии с положением ФЗ 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним' (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594, 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533, 2002. N 15. Ст. 1377, 2003. N 24. Ст. 2244, 2004. N 27. Ст. 2711, N 30. Ст. 3081, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377, РГ. 2004. 30 дек.).
4. В ч. 3 коммент. ст. установлены общее и специальное основания прекращения членства в товариществе собственников жилья.
Порядок подачи заявления о выходе из членов товарищества, а равно порядок его рассмотрения должны быть определены в уставе товарищества. Момент подачи заявления должен быть приурочен к дате рассмотрения заявления правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
Право собственности члена товарищества на помещения в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст. 235 ГК РФ.
5. В отличие от членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе членство в товариществе собственников жилья не может быть прекращено путем исключения члена товарищества.
6. Часть 4 коммент. статьи содержит требования, которым должен отвечать реестр членов товарищества собственников жилья. Идентификация членов товарищества должна осуществляться с соблюдением правил, установленных Федеральным законом 'О персональных данных' (СЗ РФ. 2006. N 31. Ст. 3451, РГ. 2011. 27 июля).
7. В части 5 коммент. ст. закреплена норма, обязывающая членов товарищества предоставлять правлению товарищества достоверные сведения, касающиеся их идентификации и размеров, принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Правление товарищества, получившее указанные сведения, не вправе раскрывать их третьим лицам и распространять их без согласия предоставивших сведения лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом.
8. Редакция ч. 6 коммент. ст. оставляет желать лучшего. В ней предположительно идет речь о прекращении членства в товариществе собственников жилья, созданном в нескольких многоквартирных домах у всех членов такого товарищества, являющихся собственниками помещений в одном из домов. Основанием подобного прекращения является факт подачи заявления одним из членов товарищества о выходе из товарищества, влекущий уменьшение количества голосов на величину ниже пороговой. Пороговой величиной считается 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в одном из многоквартирных домов, управляемых данным товариществом.
Судьба самого товарищества после автоматического прекращения членства у части членов товарищества остается неизменной. Оно продолжает функционировать в прежнем режиме, если не считать некоторых возможных изменений в органах его управления, вызванных прекращением членства у отдельных собственников помещений.
Многоквартирный дом, собственники помещений в котором утратили членство в товариществе собственников жилья, не должен находиться вне режима управления. Указанные собственники обязаны выбрать на общем собрании один из способов управления, установленных нормами ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, а именно:
- непосредственное управление,
- управление товариществом собственников жилья,
- управление жилищным кооперативом,
- управление специализированным жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.