Комментарии к статье 106. жилищного кодекса РФ
Как было изложено в комментарии к ст. 95 Кодекса, жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам для временного проживания на период проведения капитального ремонта, реконструкции дома, в случаях утраты жилых помещений в результате обращения взыскания на эти жилые помещения до завершения расчетов, непригодности жилья и др.
1. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается в письменной форме. Существенными условиями этого соглашения являются: размеры предоставляемого жилья, количество членов семьи, сроки проживания, платежи за наем, коммунальные услуги.
Размер предоставляемого жилья должен быть не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Размер может быть превышен до нормы предоставления жилья, предусмотренной ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса.
2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до фактического завершения капитального ремонта или реконструкции дома,
2) до завершения взаиморасчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, как правило, на основе судебного решения, после продажи этих жилых помещений с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации,
3) до предоставления гражданам жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда в случаях, когда единственное жилое помещение их стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожаров, наводнений, землетрясений и т.п.).
То единственное жилое помещение, ставшее непригодным для проживания, могло принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на основе договора социального найма,
4) жилые помещения за счет маневренного жилого фонда могут быть предоставлены и в других случаях непригодности (отчасти связанной со стихийными бедствиями) служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений в домах системы социального обслуживания, социальной защиты и др.
3. Истечение периода, на который был заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
При отказе освободить жилое помещение проживающие выселяются судом без предоставления другой жилплощади.
Другой комментарий к Статье 106 ЖК РФ
Статья 106 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 106 ЖК РФ:
1. Комментируемая статья устанавливает норму предоставления жилого помещения маневренного фонда (ч. 1), а также сроки, на которые предоставляются жилые помещения маневренного фонда (ч. 2).
В соответствии с п. 4 ст. 95 ЖК и п. 4 ч. 2 комментируемой статьи законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи предоставления жилых помещений маневренного фонда (далее - маневренные помещения), помимо тех, что перечислены в ч. 2 коммент. ст.
2. В соответствии с п. 1 ч. 2 коммент. ст. и ч. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК в случае капитального ремонта дома, в котором находится помещение, занимаемое по договору социального найма, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи маневренное помещение.
В литературе обсуждается вопрос о том, должны ли маневренные помещения предоставляться в случаях, если гражданин занимает жилое помещение по договору коммерческого найма и дом, в котором находится данное помещение, подлежит капитальному ремонту?
Л.Ю. Грудцына полагает, что 'жилые помещения маневренного фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или договору аренды и в других случаях, предусмотренных законодательством' (Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 279).
Полагаем, что с такой позицией нельзя согласиться. Во-первых, по смыслу норм гл. 35 ГК РФ гражданам жилые помещения передаются только на основании договора найма, но не аренды. Во-вторых, маневренные помещения относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. Не совсем обоснованно на органы публичной власти возлагать обязанность по предоставлению маневренных помещений, которые относятся к государственной или муниципальной собственности, тем, кто занимал жилые помещения по договору коммерческого найма и чьи помещения подверглись капитальному ремонту.
Е.А. Шипунова также занимает позицию, согласно которой жилые помещения маневренного фонда не могут предоставляться гражданам, которые занимают помещения по договору коммерческого найма (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2010. N 5. С. 109 - 110).
3. Ни пункт 1 ч. 2 коммент. ст., ни иные нормы ЖК не возлагают на кого-либо обязанности предоставить маневренное помещение собственнику жилого помещения, находящегося в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.
В литературе по вопросу о том, должно ли собственнику в данном случае предоставляться маневренное помещение, можно встретить следующие точки зрения:
- маневренное помещение должно предоставляться собственникам приватизированных квартир, так как они не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с гражданами, занимающими помещения по договору социального найма (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2011. С. 100 - 101),
- маневренное помещение должно предоставляться гражданам (собственникам), утратившим жилые помещения по обстоятельствам, возникшим до передачи данных помещений в их собственность из государственного или муниципального жилищного фонда, если такие жилые помещения являются для них единственными (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2010. N 5. С. 112).
Полагаем, что дополнительные гарантии собственникам жилых помещений в доме, который подлежит капитальному ремонту или реконструкции, могут быть установлены на законодательном уровне. При буквальном же толковании норм ЖК можно прийти к выводу, что обязанность по предоставлению собственникам маневренных помещений отсутствует.
4. В случае предоставления маневренного помещения до завершения капитального ремонта дома, в котором находится помещение, занимаемое по договору социального найма, в отношении предоставляемого помещения заключается договор найма маневренного помещения (ч. 1 коммент. ст.). При этом договор социального найма не расторгается (ч. 1 ст. 88 ЖК). Ю.К. Толстой указывает, что в этом случае имеет место 'приостановление действия договора социального найма' (Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2011. С. 159).
Таким образом, в период проведения капитального ремонта гражданин является стороной одновременно двух договоров: договора социального найма и договора найма маневренного помещения. Возникает вопрос: должен ли такой гражданин исполнять все свои обязанности по обоим договорам или только по одному из них. В частности, речь идет об обязанности вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В части 4 ст. 82 ранее действовавшего ЖК РСФСР было предусмотрено, что в период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом жилом помещении он вносит квартирную плату только за то помещение, которое предоставлено ему на время ремонта. В действующем ЖК аналогичной нормы не содержится.
Многие авторы совершенно правильно указывают, что, несмотря на это, наниматель в любом случае должен оплачивать лишь предоставленное ему маневренное помещение. Коммунальные услуги также должны оплачиваться по месту их потребления. Коммунальные услуги применительно к помещению, которое было предоставлено по договору социального найма и впоследствии заменено в связи с капитальным ремонтом на маневренное помещение, оплачиваться нанимателем не должны (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2010. N 5. С. 120).
Ю.К. Толстой пишет, что плата должна вноситься только за маневренное помещение, но не за то помещение, которое наниматель ранее занимал по договору социального найма (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2011. С. 157).
Справедливости ради следует отметить, что Л.Ю. Грудцына занимает иную позицию и указывает, что 'граждане, проживающие в домах маневренного фонда, оплачивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги, если такая плата не вносится за ремонтируемые помещения' (Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 279).
С данной позицией сложно согласиться. Зачастую площадь предоставленного маневренного помещения меньше того помещения, которое наниматель занимал по договору социального найма. Таким образом, наниматель будет оплачивать площадь большую, чем он занимает, что не логично.