Комментарии к статье 102. жилищного кодекса РФ
1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи:
а) с утратой (разрушением) помещения, а также со смертью одиноко проживающего нанимателя в служебном жилом помещении, общежитии,
б) с окончанием срока службы, работы в соответствующей должности (ст. 93 Кодекса), пребывания в помещениях маневренного фонда, системы социального обслуживания населения, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев.
Прекращение договора специализированного жилого помещения является основанием для предъявления наймодателем исковых требований в суд (в случае отказа освободить помещения) о выселении без предоставления другой жилой площади.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или помещения в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения. В случае отказа освободить жилое помещение, наниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другой жилплощади.
Если же новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение (при слиянии, присоединении, разделении, выделении, преобразовании), является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения не прекращается. За нанимателем сохраняются все права, вытекающие из первоначального договора найма в таком жилом помещении. Недопустимо предъявление требований относительно заключения другого договора с новым правопреемником.
При рассмотрении дел о выселении из служебных жилых помещений следует обратить особое внимание на то, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к служебным. При этом следует исходить из того, что помещения в домах государственного, муниципального, жилищного фонда и фонда жилищных, жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени вынесения соответствующего решения местными органами самоуправления (муниципальными образованиями).
Другой комментарий к Статье 102 ЖК РФ
Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 102 ЖК РФ:
1. Следует отметить, что помимо случаев прекращения договора найма специализированного жилого помещения, указанных в комментируемой статье, такой договор также считается прекращенным и в случае его расторжения в соответствии со ст. 101 ЖК.
Кроме того, в отношении отдельных видов специализированных помещений предусмотрены дополнительные условия прекращения договора найма специализированного жилого помещения. В частности:
- прекращение трудовых или служебных отношений является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК),
- прекращение трудовых или служебных отношений, учебы - основание для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК),
- с истечением срока договора найма жилого помещения маневренного фонда прекращается соответствующий договор (ст. 106 ЖК).
2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) помещения.
От утраты помещения следует отличать проведение капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится помещение. В отношении договоров социального найма ЖК предусмотрено, что в случае реконструкции или капитального ремонта дома наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение маневренного фонда (ч. 1 ст. 88, ч. 1 ст. 95, п. 1 ч. 2 ст. 106 ЖК).
ЖК закрепляет обязанность наймодателя специализированного жилого помещения проводить капитальный ремонт помещения, оставляя при этом перечень обязанностей наймодателя открытым (п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК). В отношении специализированных жилых помещений (за исключением помещений маневренного фонда) обязанность наймодателя предоставить маневренное жилье предусмотрена не ЖК, а типовыми договорами найма специализированных жилых помещений (подп. 7 п. 12 договора найма с беженцами, подп. 7 п. 13 договора с временными переселенцами, подп. 4 п. 14 договора найма служебного помещения, подп. 4 п. 15 договора найма помещения в общежитии, Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).
Полагаем, что из приведенных положений ЖК и типовых договоров найма специализированных жилых помещений можно сделать вывод о том, что в случае производства капитального ремонта специализированных жилых помещений (за исключением помещений маневренного фонда) наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи помещение маневренного фонда. При этом договор найма специализированного помещения не прекращается.
Аналогичную позицию занял по одному из дел Свердловский областной суд (см. Постановление Президиума Свердловского областного суда от 23 марта 2005 г. Дело N 44-Г-98/2005 //'). Е.А. Шипунова придерживается аналогичного подхода, но тем не менее предлагает изменить ч. 1 ст. 95 ЖК и включить нанимателей специализированных жилых помещений в число лиц, которым предоставляется маневренное помещение в случае капитального ремонта или реконструкции (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2010. N 5. С. 113).
Следует отметить, что Государственной Думой Федерального Собрания РФ уже рассматривался законопроект, которым вносились изменения в п. 1 ст. 95 ЖК, предусматривающие, что жилые помещения маневренного жилищного фонда предназначены для проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам, 'дающим право пользования данными жилыми помещениями' (п. 13 ст. 1 проекта Федерального закона N 151947-4 'О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации', в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации' в редакции, принятой Государственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 28 июня 2006 г. //).
Данный проект был отклонен Государственной Думой Федерального Собрания РФ в ноябре 2011 года (см.: Постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 24 ноября 2010 г. N 4492-5 ГД // СЗ РФ. 2010. N 49. Ст. 6461).
3. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. изменение владельца служебного жилого помещения или помещения в общежитии (собственника, субъекта права хозяйственного ведения или оперативного управления) влечет за собой прекращение договора найма соответствующего помещения, за исключением случаев, если новый владелец помещения является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Е.А. Шипунова отмечает, что в данном случае происходит изменение правоотношения и замена наймодателя, несмотря на то что прямо в ч. 2 коммент. ст. об этом прямо не говорится (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. N 2. С. 103 - 104).
Следует отметить, что некоторые категории лиц не могут быть выселены из служебных помещений и помещений в общежитиях даже и в том случае, если новый владелец помещения не является работодателем нанимателя (ч. 2 ст. 103 ЖК, п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 'О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации' // БВС. 2009. N 9).