Комментарии к статье 100. жилищного кодекса РФ
1, 2, 3. Договор найма специализированного жилого помещения - договор двухсторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам), возмездный (за исключением положений ст. 96, 97, 98 Кодекса, где применяются льготы и преимущества, вплоть до освобождения от обязанностей по внесению платежей, в частности, при пользовании жилыми помещениями, предоставленными в порядке защиты отдельных категорий граждан, - ст. 98 Кодекса).
По этому договору одна сторона - собственник (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти и уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо (наймодатель)) (с учетом особенностей, предусмотренных в ст. 98, 109 Кодекса (предоставление жилья органами социальной защиты) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) с членами его семьи жилое помещение за плату во владение и пользование для временного в нем проживания.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения вышеперечисленных органов о предоставлении такого жилого помещения.
В договоре найма специализированного жилого помещения определяется прежде всего предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям ст. 62 Кодекса (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, далее права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением (с учетом особенностей предоставления жилой площади, предусмотренных ст. 96 - 98 Кодекса)).
4, 5, 6, 7, 8. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Наниматели служебного жилого помещения, помещений в общежитиях не обладают правами на приватизацию, за исключением жилищного фонда совхозов.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65 ('Права и обязанности наймодателя...'), ч. 3 и 4 ст. 67 ('Права и обязанности нанимателя...'), ст. 69 Кодекса ('Права и обязанности членов семьи нанимателя...'), за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2 - 4 ст. 31 ('Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником...'), ст. 65 ('Права и обязанности наймодателя жилого помещения...') и ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса ('Права и обязанности нанимателя жилого помещения...').
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, за исключением порядка заключения договоров согласно требованиям ст. 96 - 98 Кодекса.
При заключении договора найма специализированного жилого помещения следует обратить внимание на обязательный характер такого письменного соглашения, хотя, как отмечалось ранее, Кодекс не предусматривает соблюдение требований ст. 162 ГК РФ 'Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки'.
В Типовых договорах найма специализированных жилых помещений, утверждаемых Правительством Российской Федерации, особо должно быть выделено требование по соблюдению правила вышеназванной статьи (ст. 162) ГК РФ.
Другой комментарий к Статье 100 ЖК РФ
Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 100 ЖК РФ:
1. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в отношении всех видов специализированных жилых помещений, за исключением помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК).
2. В соответствии с ч. 1 коммент. ст. наймодателем по договору найма специализированного жилого помещения является собственник помещения в лице действующего от его имени уполномоченного органа власти или уполномоченного им лица.
На практике иногда наймодателями являются коммерческие организации, которым помещения переданы для управления органами власти. Так, Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, как правило, передает специализированные жилые помещения на договорной основе коммерческим организациям для управления и выполнения функций наймодателя (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 96. Сноска 26).
3. Необходимой предпосылкой заключения договора найма специализированного жилого помещения является принятие решения о предоставлении жилого помещения (ч. 2 коммент. ст.). Принятие решения должно предшествовать заключению договора, а не наоборот, данный тезис находит подтверждение в юридической литературе (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 98).
В данном случае правоотношение по пользованию специализированным помещением возникает на основании сложного юридического состава: решение о предоставлении и договор найма специализированного жилого помещения. В том случае, если отпадает хотя бы один элемент сложного юридического состава, жилищное правоотношение прекращается.
4. В литературе справедливо отмечается, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения является по своей природе административно-правовым актом (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др., под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 (авторы главы - Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)).
Признание решения о предоставлении специализированного жилого помещения административно-правовым актом влечет определенные последствия. Данное решение может быть обжаловано в порядке, предусмотренном для оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (гл. 25 ГПК РФ).
Вместе с тем Верховный Суд РФ исходит из того, что требования о признании недействительным решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма 'подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки' (абз. 2 подп. 'в' п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 'О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации' // БВС. 2009. N 9. Также см.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 ноября 2010 г. N 33-14511/2010 //).
На практике такой подход, возможно, и оправдан. Если к заявлениям о признании решений о предоставлении специализированных жилых помещений применять нормы гл. 25 ГПК РФ, то следует прийти к выводу, что срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца (ч. 1 ст. 256 ГПК РФ). Такого срока может быть недостаточно для защиты прав граждан. Вместе с тем при формальном подходе следовало бы признать, что к требованиям о признании недействительными решений о предоставлении специализированных помещений применяются нормы гл. 25 ГПК РФ и срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца. Следует отметить, что Верховный Суд РФ при рассмотрении требований о признании недействительным отказа в предоставлении жилого помещения в некоторых случаях применяет нормы гл. 25 ГПК РФ, а не правила искового производства. Данный подход расходится с приведенными выше разъяснениями Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2011 г. N 205-В11-4 //).
5. Некоторые авторы обоснованно указывают, что учет граждан в качестве нуждающихся в получении жилых помещений не является необходимым условием заключения с ними договора найма специализированного жилого помещения (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. Обязательственное право / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др., под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 - 590 (авторы главы - Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)). Таким образом, специализированные помещения могут предоставляться и тем гражданам, которые не состоят на указанном учете.
6. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен помещения или передавать его в поднаем. Полагаем, что договоры поднайма, а также договоры об обмене жилыми помещениями, заключенные в отношении специализированных жилых помещений, являются ничтожными, как противоречащие ч. 4 коммент. ст. (ст. 168 ГК РФ).
7. Часть 6 коммент. ст. предусматривает, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
По смыслу разъяснений Верховного Суда РФ, наниматель вправе вселить в специализированное жилое помещение не только лиц, которые признаются ЖК членами семьи (супруг, дети и родители - ч. 1 ст. 69 ЖК), но также и других лиц в качестве членов своей семьи при соблюдении одновременно следующих условий:
- наймодатель дал согласие на вселение таких лиц,
- проживающие в данном жилом помещении члены семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующие) дали согласие на вселение (подп. 'д' п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 'О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации' // БВС. 2009. N 9. Ст. 70 ЖК).
Полагаем, что данные разъяснения вполне отвечают нынешним социально-экономическим реалиям, однако они не вполне корректны с юридической точки зрения по следующим причинам.
В соответствии с ч. 5 коммент. ст. к пользованию всеми специализированными жилыми помещениями применяются в том числе нормы ч. ч. 3, 4 ст. 67 ЖК (обязанности нанимателя жилого помещения). В части 5 коммент. ст. не указано, что положения ч. 1 ст. 67 ЖК о праве нанимателя на вселение в жилое помещение членов своей семьи распространяются на договоры найма специализированных жилых помещений.
Одним из условий типовых договоров найма специализированных жилых помещений является то, что наймодатель передает во владение и пользование жилое помещение нанимателю и членам его семьи, которые указываются в договоре найма (п. п. 1, 5 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, а также соответствующих типовых договоров для беженцев и временных переселенцев, п. п. 1, 4 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии, Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).
Из всех указанных типовых договоров следует, что наниматель имеет право использовать жилое помещение для проживания, в том числе с членами семьи, при этом члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с ним (подп. 1 п. 6, п. 9 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, типовых договоров для беженцев и временных переселенцев, подп. 1 п. 6, п. 10 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии, Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).
По нашему мнению, из приведенных типовых договоров следует, что наниматель вправе использовать помещение для проживания с теми членами семьи, которые указаны в договоре, и только те члены семьи, которые указаны в договоре, имеют право пользования помещением.
Применительно к общежитиям аналогичную позицию занял Архангельский областной суд, который указал, что ч. 6 коммент. ст., 'будучи связанной с содержанием договора найма специализированного жилого помещения, относится к моменту предоставления жилого помещения в общежитии по договору найма специализированного жилого помещения нанимателю во владение и пользование для временного проживания, а не регулирует вопросы вселения новых членов семьи нанимателя в ранее предоставленное нанимателю жилое помещение' (Определение Архангельского областного суда от 28 ноября 2005 г. N 33-2622 // Сборник судебных актов. Архангельский областной суд. Арбитражный суд Архангельской области. Архангельск, 2006. Вып. 4).
8. Часть 7 коммент. ст. предусматривает письменную форму договора найма специализированного жилого помещения. В том случае, если после принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения договор не подписывается в письменной форме, то, несмотря на это, отношение пользования помещением может возникнуть, если наниматель фактически вселился в помещение. При этом ни наниматель, ни наймодатель в случае спора не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение существования договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Аналогичной позиции придерживается Е. Шипунова (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 97).