Текст статьи 10. жилищного кодекса РФ

Комментарии к статье 10. жилищного кодекса РФ

Нормы жилищного законодательства непосредственно не порождают, не изменяют, не прекращают жилищные правоотношения (права и обязанности участников). Чтобы нормы действовали, нужны юридические факты (юридически значимые обстоятельства), с наличием которых жилищно-правовые акты связывают последствия: возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

Жилищный закон предоставляет гражданину права владения и пользования жилым помещением в доме, находящемся в собственности других лиц, на основании договора найма. Но это только закон, вернее, норма закона. И пока нет прав владения и пользования жилым помещением. На основе этой нормы нужно заключить конкретный договор найма жилого помещения с собственником (впоследствии приобретающим права и обязанности наймодателя). В последнем случае заключение договора найма будет выступать юридическим фактом, порождающим права и обязанности между наймодателем и нанимателем.

Это значит, что правовая норма действует, она 'заработала'.

В последующем права и обязанности наймодателя и нанимателя должны быть реализованы с учетом взаимных интересов сторон и требований законодательства о надлежащем исполнении обязательства по этому договору.

С момента практической реализации права возникшее правоотношение достигло своей цели, а правовая норма 'выполнила' свою регулятивную функцию.

1) Жилищные права и обязанности, прежде всего, возникают из договоров (двусторонних сделок) и сделок (односторонних), предусмотренных законом (Жилищным кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации). К ним относятся: договоры социального найма, по найму в специализированных жилых помещениях, договоры коммерческого найма, безвозмездного пользования имуществом, поднайма, пожизненного содержания с иждивением.

Порождают жилищные права и обязанности такие сделки, как завещание (пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу).

Особенностью возникновения жилищных прав и обязанностей из договоров в ряде случаев является соблюдение требований законодательства по предварительному признанию граждан нуждающимися в жилых помещениях и их учета органами местного самоуправления (относительно договоров социального найма).

Жилищные права и обязанности возникают также из договоров, иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Здесь имеется в виду возникновение жилищных правоотношений на основе:

а) договоров, иных сделок, предусмотренных указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации,

б) договоров, предусмотренных законодательными актами субъектов Российской Федерации,

в) формирования новых видов договорных связей в сфере распределения и использования жилья, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства.

2) Акты государственных органов, органов местного самоуправления непосредственными основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, как правило, не являются. Эти акты выступают предпосылкой (условиями) заключения договоров найма (в частности, положение ст. 99 Кодекса).

Допустимы случаи оперативного заселения граждан, пострадавших на основе актов государственных органов, органов местного самоуправления при чрезвычайных обстоятельствах (землетрясения, наводнения, террористические акты) с последующим оформлением договорных отношений.

3) Кодекс, другие жилищно-правовые акты предусматривают случаи, когда жилищные права и обязанности непосредственно устанавливаются судебным решением:

а) самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ст. 29 Кодекса),

б) бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом прекращения семейных отношений с собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность (в частности, за использование жилого помещения по назначению, обеспечение его сохранности) (ст. 31 Кодекса),

в) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать (в случае спора через суд) признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому члену семьи умершего нанимателя (ст. 82 Кодекса).

4) В результате приобретения жилья в собственность по основаниям индивидуального, коллективного жилищного строительства, членства в жилищно-строительных кооперативах, договоров купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 - 605 ГК РФ), наследования гражданин становится собственником своего жилья (или части жилья). Он владеет, пользуется и распоряжается своей недвижимостью на основе норм о праве собственности на жилое помещение (ст. 30 Кодекса, ст. 288 - 293 ГК РФ).

Отношения собственности на жилые помещения, как отмечалось, нельзя квалифицировать как жилищные отношения.

Жилищные отношения возникают, когда собственник жилья передает правомочия владения и пользования другим гражданам на основе договоров социального, коммерческого найма, безвозмездного пользования и др.

5) Член жилищного, жилищно-строительного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после выплаты паевого взноса полностью. Он вправе заключить договоры найма жилого помещения с гражданами, не испрашивая согласия правления кооператива, но с согласия проживающих совместно с ним членов семьи.

Член же жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

6) Действия участников жилищных отношений являются обычно правомерными и выступают в реальности как юридические поступки и юридические акты.

Юридические акты - правомерные действия, порождающие юридические последствия в случае их совершения с прямым намерением вызвать последствия через административные акты и сделки.

Административные акты по жилищному законодательству непосредственно жилищные права и обязанности, как правило, не порождают, выступают как организационные предпосылки заключения сделок (договоров) в случаях передачи и использования жилья (договоры найма, безвозмездного пользования).

Событиями являются обстоятельства (абсолютные и относительные), возникшие и протекающие независимо от воли конкретного лица (как правило, участника определенного правоотношения) (стихийные бедствия, смерть человека, истечение времени и т.п.).

В качестве примеров значимых событий в сфере жилищных правоотношений:

а) по договору социального найма жилое помещение вне очереди предоставляется гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (ст. 57 Кодекса),

б) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма в случае смерти нанимателя (ст. 82 Кодекса).

Другой комментарий к Статье 10 ЖК РФ

Статья 10 ЖК РФ. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Комментарий к статье 10 ЖК РФ:

1. Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат самые различные юридические факты, с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия.

Обычно основания возникновения каких-либо прав и обязанностей предусматриваются теми конкретными правовыми нормами, которые регулируют соответствующие отношения. Например, основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, основания возникновения обязательств - ст. 307 ГК РФ, основания возникновения наследственных прав - ст. 1111 ГК РФ и т.д. В обобщенном виде возможные основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст. 8 ГК РФ.

Конкретными нормами ЖК также предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей, например, ст. 49 ЖК предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей в домах жилищного фонда социального найма, ст. 99 ЖК - в домах специализированного жилищного фонда и т.д. Комментируемой статьей предусмотрены возможные основания возникновения жилищных прав и обязанностей в обобщенном виде.

2. Пунктом 1 коммент. ст. допускается возможность возникновения жилищных прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, но и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Этим положением выражается принцип аналогии права, применение которого осуществляется при соблюдении условий, предусмотренных ст. 7 ЖК.

Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей выделяются действия и события (первые совершаются по воле лица, а вторые независимо от их воли). Примером действия является вселение лица в общежитие на основании решения администрации организации, которой принадлежит общежитие. Примером события может быть смерть лица, в завещании которого предусмотрено, что наследник обязан предоставить другому гражданину право пользования жилым помещением в унаследованном доме (завещательный отказ).

Действия с точки зрения их законности делятся на правомерные и противоправные. Например, вступление в жилищный кооператив в целях приобретения жилищных прав и обязанностей является правомерным действием, а вселение в жилое помещение без каких бы то ни было оснований для этого является неправомерным действием.

Правомерные действия по их направленности на достижение определенного правового результата делятся на сделки (направлены на реализацию гражданской правоспособности и достижение гражданско-правового результата) и акты органов государственной власти и местного самоуправления (направлены на реализацию компетенции соответствующего органа и достижение властного результата деятельности органа).

В качестве сделок, порождающих жилищные права и обязанности, выступают договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, приобретение в собственность жилого помещения и т.д.

В качестве актов органов государственной власти и местного самоуправления, как оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, выступают различные решения указанных органов, например, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования.

Жилищные права и обязанности могут возникать из судебного решения. Например, решением суда может быть осуществлен раздел общей собственности на жилое помещение (ст. 252 ГК РФ), установлен порядок владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности (ст. 247 ГК РФ).

Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей может быть также членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (см. коммент. к ст. 124). Членство в кооперативах - это недоговорное пользование жилой площадью. Прекращение членства в кооперативе влечет прекращение жилищных прав и обязанностей, возникших из членства в кооперативе.

3. Следует обратить внимание на то, что право на жилое помещение редко возникает из одного юридического факта, для этого требуется наличие нескольких связанных между собой юридических фактов - сложного юридического состава. Например, в соответствии со ст. 57 ЖК право на жилое помещение в домах жилищного фонда социального использования возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: факт нахождения гражданина на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, договор социального найма жилого помещения, заключенный с указанным гражданином.

Текст статьи 10. жилищного кодекса РФ